【正文】 東營(yíng)清風(fēng)湖地塊研究報(bào)告東營(yíng)清風(fēng)湖地塊報(bào)告之主題策劃報(bào)告北京九鼎軒投資顧問(wèn)有限公司2009110目錄一、 項(xiàng)目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 東方景觀216。 西方景觀216。 南方景觀216。 北方景觀1．2．2 景觀綜述1．3 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況216。 環(huán)境衛(wèi)生情況216。 社會(huì)治安情況216。 清風(fēng)湖公園情況216。 明月湖國(guó)家湖濕地公園情況1．4 配套設(shè)施216。 配套設(shè)施綜述216。 關(guān)鍵點(diǎn)216。 總結(jié)216。 關(guān)鍵點(diǎn)2．1 清風(fēng)湖地塊優(yōu)勢(shì)分析216。 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析2．1 優(yōu)勢(shì)分析2．2 劣勢(shì)分析216。 應(yīng)對(duì)措施2．3 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析2．4 項(xiàng)目的威脅分析3．結(jié)論二、 項(xiàng)目定位地塊主題概念的導(dǎo)入1．1 清風(fēng)湖公園改造216。 基本策略與原則216。 改造工程主題策劃216。 改造工程主要功能分區(qū)目標(biāo)人群描述1．2 明月湖國(guó)家濕地公園景觀建議216。 景觀主題分區(qū)建議216。 地塊分區(qū)客群定位1．3 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃216。 項(xiàng)目定位216。 規(guī)劃方案構(gòu)思216。 客群定位216。 建筑組合定位216。 分期開發(fā)思路216。 景觀規(guī)劃建議178。 總體建議178。 針對(duì)性特色景觀建議216。 建筑布局建議216。 建筑風(fēng)格建議216。 房型配比216。 房型概念設(shè)計(jì)216。 房型建議216。 內(nèi)外裝修建議216。 建筑內(nèi)部裝修216。 建材及設(shè)備建議三、 總結(jié)一、 項(xiàng)目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述地塊位置位于東營(yíng)市東城區(qū)東南角。地塊總面積：,，地塊東至東四路，南至南二路，西至東二路，北端至南一路（清風(fēng)湖公園北門），整個(gè)地塊呈東西寬，南北窄的“┴”形，地塊中部被東西走向的廣利河橫穿，廣利河北向規(guī)劃為改造用地，也是本地塊絕大部分水體所在區(qū)域，廣利河以南為待規(guī)劃建設(shè)用地；南北走向的勝利大街把整個(gè)地塊分隔為東西兩大部分。1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 東方景觀廣利河以北地塊東向隔護(hù)城河是在售商品房萬(wàn)達(dá)高爾夫花園、東辰鑒墅項(xiàng)目，該方向上，護(hù)城河水質(zhì)已經(jīng)為變質(zhì)水體狀態(tài)，加之東向產(chǎn)品規(guī)劃容積率較高使得該向景觀為本地塊較差的區(qū)位。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來(lái)都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設(shè)用地，目前地塊內(nèi)無(wú)構(gòu)筑物。地塊東南角，緊接南二路。 地塊東南角東向景觀 地塊東北角南向景觀 地塊東南角西向景觀216。 西方景觀 地塊南界南向景觀 地塊西南角南向景觀 地塊西界西向景觀在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向?yàn)橥ㄏ蚶虻哪隙放c東二路交匯處，就近景而言劣勢(shì)明顯，東二路西側(cè)主要為一些低層建筑，因此遠(yuǎn)景較之于本地塊來(lái)說(shuō)也不存在太多優(yōu)勢(shì)。216。 南方景觀在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域內(nèi)所有計(jì)劃動(dòng)遷單位中最不具確定因素的，除此以外基本為生地狀態(tài)。 地塊南界南向景觀關(guān)于化工廠動(dòng)遷的問(wèn)題，從遠(yuǎn)景開發(fā)來(lái)看，為本地塊設(shè)置合理的的開發(fā)進(jìn)度就相當(dāng)重要了，合理規(guī)避產(chǎn)品設(shè)置、布局，將對(duì)本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響。同時(shí)目前地塊南界區(qū)域內(nèi)也有兩處未完成全部動(dòng)遷工作的單位。但就目前來(lái)看，對(duì)本地塊影響最大的是南界中的變電站的問(wèn)題，其進(jìn)程難度處理目前都沒(méi)有合理的方案。 地塊內(nèi)變電站 地塊勝利大街南端西向景觀216。 北方景觀相比較而言，在這個(gè)方向上目前景觀以濕地、大面積水體為主，沿廣利河以北分別為明月湖濕地公園、清風(fēng)湖公園，所以北方景觀縱深極佳。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無(wú)任何景觀資源，但從規(guī)劃來(lái)看，若將廣利河南北地塊作整體設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補(bǔ)這個(gè)方向上景觀不佳的不足。地塊東北角西向景觀 地塊北向濕地公園景觀 地塊北端清風(fēng)湖公園1．2．2 景觀綜述從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對(duì)不是十分理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒(méi)有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。北向以大面積水體為主要景觀視野，并且視角開闊。南向地塊內(nèi)有三處待動(dòng)遷單位，見(jiàn)“四至圖”“L”、“I”、“H”所標(biāo)定區(qū)域,同時(shí)西南角隔南二路有華泰化工廠（“K”點(diǎn)）還處于動(dòng)遷評(píng)估前期,其他地塊則較開闊，縱深強(qiáng)。另外，在本地塊勝利大街南端，見(jiàn)上“四至圖”“J”所標(biāo)定位置，為 黃河管理委員會(huì)所建的“黃河展覽館”，據(jù)我司調(diào)查該項(xiàng)目處在規(guī)劃建設(shè)中，由于資金等因素目前政府將其用地范圍控制在約300畝左右（見(jiàn)下圖）。 黃河展覽館其他方面，本地塊周圍的景觀尤其以大面積水面及濕地為最大特征,景觀之“可塑性”屬該地塊的最強(qiáng)項(xiàng)，而東、西向新舊建筑以及被整地塊使用詳規(guī)的不確定性,但可以設(shè)法通過(guò)本地塊內(nèi)部景觀環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)來(lái)弱化由其帶來(lái)的景觀不利的影響，比如，在功能上、主題定位、開發(fā)策略上以及廣利河南北兩大區(qū)塊用地的聯(lián)動(dòng)性上、整體運(yùn)作層面上等方面。1．3 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況216。 環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊除了南側(cè)有兩處舊工廠外，其他都為凈地，而舊工廠已在拆遷計(jì)劃之中，因此我方認(rèn)為要充分考慮其動(dòng)遷之后是否會(huì)遺留污染的問(wèn)題。同時(shí)本地塊西南角為東城區(qū)進(jìn)出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強(qiáng)區(qū)位。地塊南界與南二路連，向東可至天鵝湖方向。另外，地塊南界除南二路以外其他道路將是城市次級(jí)道路，不存在較大車流，因此受汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音影響較小。地塊中部南北向的勝利大街是東城區(qū)規(guī)劃中的景觀大道，在本地塊中部與東西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點(diǎn)一線”景觀工程實(shí)施，以及勝利大街正在向南作延生的影響，不可否認(rèn)該區(qū)位不論是在環(huán)境質(zhì)量、還是社會(huì)基礎(chǔ)配套上將有足夠的上揚(yáng)發(fā)展空間。從而會(huì)給清風(fēng)湖項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位等方面搭建客觀的、高質(zhì)量的市政配套基礎(chǔ)。 勝利大街－北向216。 社會(huì)治安情況本地塊就整個(gè)東城區(qū)來(lái)說(shuō)在區(qū)位關(guān)系上目前人流、物流主要吸附點(diǎn)為清風(fēng)湖公園和明月湖濕地公園，目前此兩處公園均為開放式，因此造成人群結(jié)構(gòu)較之于本地塊其他區(qū)位稍顯復(fù)雜些。但由于受城市人口總量相對(duì)較小以及東城區(qū)行政版塊等背景因素的影響，該地塊最大人流、物流量大多集中在春夏兩季，而深秋至來(lái)年開春期間該區(qū)域仍屬于人氣低谷。目前市政規(guī)劃中4A景區(qū)綱要實(shí)施將對(duì)該地區(qū)人流物流的傳統(tǒng)淡季會(huì)有很大的改觀。由于春夏兩季人流吸附點(diǎn)主要是清風(fēng)湖、明月湖濕地公園兩處開放式景區(qū)，同時(shí)兩處北岸有住宅群，因此很多本區(qū)位居民和游動(dòng)人群在此匯集，從而存在一定的治安隱患，因此在項(xiàng)目建成后面公園入口和各景觀帶入口應(yīng)加強(qiáng)保安措施。216。 清風(fēng)湖公園情況 地塊內(nèi)清風(fēng)湖公園清風(fēng)湖公園位于東營(yíng)市東城主干道勝利大街旁，也就是位于清風(fēng)湖社區(qū)的中心地帶，同時(shí)也位于山東省東營(yíng)市政府的景觀大道勝利大街與沂河路的交匯處，是山東省最大的城市公園，總占地2690畝，最重要的景點(diǎn)設(shè)置是中國(guó)唯一的黃河水體紀(jì)念碑，整個(gè)公園規(guī)劃建設(shè)成為全國(guó)首個(gè)以展現(xiàn)黃河文化為主題的公園。178。 現(xiàn)狀① 目前，整個(gè)湖區(qū)為景觀改造