【正文】 的私營企業(yè)老板、個體經營者；來筑創(chuàng)業(yè)，并取得一定成就的外地成功人士；不滿足原有物業(yè)，或將原有物業(yè)轉手獲利，擬作二、三次置業(yè)之人士；熟悉本項目地域的政府機關、事業(yè)單位的公務員；因城市改造而得到貨幣補償的拆遷戶；第二類：長期居住本地的居民，擬作“小屋換大屋”進一步提升生活質素；擬將房改房上市交易，“以樓換樓”改善居住環(huán)境的機關事業(yè)單位干部。物業(yè)租金回報率——高回報可減輕部分貸款利息，亦有利于長線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報，對投資者的吸引力較大。 文化生活：5+2的生活方式，365天的休閑生活，365天的閑情逸致。u 樓盤包裝宣傳推廣引入“外腦”也會加入競爭激烈程度。u 周邊在售項目的面積偏大，本項目若能根據市場準確定位，將是一大優(yōu)勢。其周邊項目（方圓1公理以內）主要有“新聯(lián)小區(qū)”、“萬江小區(qū)”、“沙河花園”、“景藤堡”、“萬東花園”、“星竹園”、“銀佳花園”等。B、物業(yè)管理顧問提前介入。小區(qū)配套有大型地下車庫、會所、廣場、醫(yī)院、商場等設施，園內地下室停車，實現(xiàn)“人車分流”，是較為理想規(guī)劃方案規(guī)劃前瞻：老年公寓與家庭住宅相結合的住宅小區(qū)；3：項目建議 通過對住宅需求特性趨勢分析以及本項目競爭性、對比性分析，從中得出項目銷售需具備的市場支撐點，并據此建議項目之發(fā)展。戶型大部分為三室二廳二衛(wèi)，100M2左右（占戶型比例70%以上），為貴陽追求中高檔樓盤消費群最為接受。d、 戶型及小區(qū)內配套設施：均有平層、錯層、躍層可供選擇，小區(qū)內配套完善，戶型較為合理，綠化率較高。優(yōu)勢：對與貴陽市民來說，真正的誘惑還是價格，同樣的價格在小河可以買到更好的房子，市政配套較齊全，已是一個成熟的住宅區(qū)。環(huán)境：道路寬敞，人口密度與人車流量較少，地勢平緩，無工業(yè)污染，環(huán)境較好。（2） 、 偏愛現(xiàn)代合理的居住空間設計，人們的家居理想是“住得更好”。C:消費也逐步轉變?yōu)槔硇韵M，買房時很會精打細算并注重每一個細部.d:他們對自身的居住環(huán)境有一定要求，更要求房開商提供更好的服務。另一方面：逐步緩解市內居住壓力，其中郊區(qū)建設范圍以金陽新區(qū)、白云區(qū)和烏當區(qū)為主。同全國一樣，貴陽市2001年加大對固定資產投資的力度，有力地拉動了全市經濟的增長，同時也促進了房地產業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。%，其中38%投向城市基礎設施，24%投向房地產開發(fā)，%。一方面：帶動郊區(qū)各種發(fā)展經濟發(fā)展。3：居民文化調查a:貴陽市目前的居民文化水平基本在高中以上，他們觀念超前，經濟負擔相對平衡，對賺錢信心十足，有勇氣貸款購房，大部分居民也有還款能力.b:生活追求時尚，其審美觀點也由簡單轉變?yōu)閺碗s。8元/㎡.f: (1)、購房消費者對商品房的實際承授價格都高于意愿承授價格，高出的數值在100元/㎡左右，但隨著就業(yè)和收入的增加，該差距將逐步縮小，據調查云巖，南明已完工的高層商品房已達50%的銷售，貴陽人均住房與全國平均20㎡/人還有差距，這就為發(fā)展提供了政策空間，從消費者看70年代末80年的年青一代正進入婚育年齡，需要大量商品房。戶型和綠化：均有平層、錯層、躍層可供選擇，綠化率較高。E:環(huán)境：道路寬敞，人口密度與人車流量少，主要以發(fā)展低污染的高科技企業(yè)為主，樓盤多集中在南明河上游兩岸。c、 市政配套：市政配套齊全，中學有6中、實驗小學、醫(yī)學院附院、安寧醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、工商銀行、農行等。e。2：主要建筑技術經濟指標和規(guī)劃設計特點本項目規(guī)化用地面積26200平方米，建筑總面積約52400平方米，綠化率達60%以上，建筑密度26％規(guī)劃設計特點規(guī)化設計了5棟連體住宅，22個單元，－163平方米。（2） 項目質素的提高A、智能化設施的必備性，雖然智能化在貴陽樓市中的運用較少，慨念較模糊，但考慮物業(yè)的現(xiàn)代性和前瞻性，也必須設置安防報警系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，數據網絡接口、樓宇自控系統(tǒng)等基本的智能化設施。隨著基礎設施的進一步完善，該項目所處區(qū)域將逐漸成為中高檔居住區(qū)。u 周邊有一部分破舊之民宅，此類住家有換房的可能。u 相當一段時間內周邊高檔次生活配套（特別如名牌中、小學校、體育場館、圖書館等文體設施）不會有明顯改善。 戶型：戶戶通風采光、結構合理。他們的主要考慮因素有：物業(yè)升值潛力——位置．交通．用料．配套．檔次情況．發(fā)展商背景．宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。前期投入少、付款期長－同投資者相似，投機者一般要求前期投入的資金要盡可能少，且付款周期可能長，以便于他們于短期內炒賣有足夠，并因此達到以小搏大．獲取利潤的終目的；物業(yè)升值潛力――影響投機者認購物業(yè)至為關鍵的要素，因為若物業(yè)條件上佳，內短期升幅效應更顯著，大大降低投機風險；購房考慮時間――投機者購房不會考慮諸多細節(jié)問題，較之用家而言，下定速度較快。二：是由數幢多層項目組成的封閉式住宅小區(qū)，如：“萬東花園”、 “錦繡家園”；三、是由幾幢高層或小高層圍合式住宅小區(qū)，此類住宅以自然景觀和小區(qū)內部景觀以及項目自身素質為賣點，在市場中取得認同，如：“興隆城市花園”“中天花園”、“中天星園”仔細分析有以下因素：1：是開發(fā)商基于價格的定位，是在開發(fā)商加大成本的投入，壓縮了利潤的空間，而提高價格達到收益平衡2：是目前大部分項目銷售處于項目強銷期，其價格水平處于最高點。階段性推廣可分為4個豎向階段：（1）、在內部認購階段是如何尋找目標客戶并告知“曦陽山莊——都市綠洲”這一信息以發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲開篇。物業(yè)經理、人力資源部經理、財務部經理對物業(yè)總經理負責；客戶服務部主管、工程維修部主管、安全管理部主管直接對物業(yè)經理負責；行政管理部及人事培訓部直接對人力資源部經理負責；財務部主管及物資采購部主管對財務經理負責。立即安排人員解決將討論方案告知業(yè)主，如采納，工程部安排人員實施維修完畢，請業(yè)主、住戶簽單驗收，同時到財務交費（保修期內不需要）隔斷時間，客戶服務部進行回訪，并收取業(yè)主意見及建議（4）、有線電視、電話、煤氣管道申請流程：業(yè)主、住戶向物業(yè)公司客戶服務部提出相關的申請客戶服務部將相關的表格交業(yè)主、住戶填寫，并留下客戶相關證件的復印件按照政府制定的收費標準，要求業(yè)主、住戶到物業(yè)公司財務部繳交開戶費、工本費等相關的費用客戶管理員將及時到相關政府部門辦理申請手續(xù)政府部門將在期間內，通知客戶部交費，辦理開通手續(xù)由客戶服務部安排在約定的時間內，到業(yè)主、住戶單元實施開通工作工作完畢后，請業(yè)主、住戶簽名驗收（5）．業(yè)主入伙流程圖業(yè)主：提交入伙通知書及收樓證明書客戶服務部：驗明業(yè)主身份證明及購樓相關的文件；個人辦理：驗通知書、證明書、售樓合同、身份證原件等，并留相關原 件和復印件公司辦理：驗通知書、證明書、售樓合同、法人代表委托書、委托人身 份證原件等，并留相關原件和復印件 和復印件財務部：業(yè)主繳交相關的應交費用客戶服務部：要求業(yè)主簽定相關的文件客戶服務部：安排工程部人員陪同業(yè)主驗樓，對樓宇的問題記錄在案，整改后再約定時間驗收客戶服務部或工程部：與業(yè)主交接單元鑰匙入伙手續(xù)辦理完畢（6）．業(yè)主裝修申請流程：業(yè)主：提出裝修申請客戶服務部：知會業(yè)主需要辦理那些手續(xù)，并準備裝修方案客戶服務部：驗明業(yè)主身份證明及收樓相關的文件；個人辦理：驗售樓合同、身份證原件、裝修方案等，并留相關原件和復 印件公司辦理：驗售樓合同、法人代表委托書、委托人身份證原件、裝修方 案等，并留相關原件和復印件 和復印件財務部：業(yè)主繳交相關的應交費用客戶服務部：要求業(yè)主簽定相關的文件客戶服務部或工程部：共同審核該單元裝修方案客戶服務部：與業(yè)主協(xié)商裝修方案客戶服務部：發(fā)放裝修許可證。D：價格，戶型將占很大優(yōu)勢。（2） 選定意想客戶，直接寄發(fā)商品信息。（2） 現(xiàn)場：與工地搭設圍墻看板，塑造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛。示例：略第三階段：開盤期：（1） 戶外廣告的推出：（2） 加大廣告推出。示例：略B:正式開盤銷售期時間：2002的 月 日（根據工程進度而定）運作設想：★開盤當天：舉行開盤秀（SHOW），“開盤秀”方案在貴公司協(xié)商后，由我司在下階段出具執(zhí)行方案。★意向性客戶的直接上門拜訪，公司高層的直接洽談。對樓盤的景觀、環(huán)境、社區(qū)文化，會所，配套，花園廣場，物管及其附加價值一一突顯出來。銷售人員的服裝，儀容、修養(yǎng)、態(tài)度、服務、情緒等的指導，工地現(xiàn)場的管理，維護和優(yōu)美環(huán)境的保持。★關于圖片：給買家直觀的感受，包括交通位置圖，樓盤效果圖，盡可能地按實際情況繪制，花園廣場以及游泳池景觀圖，現(xiàn)場實景圖，戶型圖，關于內容：樓盤的位置，配套，周邊環(huán)境，價格，戶型的介紹：★物業(yè)管理服務內容及收費標準：★較為詳細的建筑材料及設備說明：★詳細參考資料：應包括物業(yè)名稱，占地面積，建筑面積，戶數，容積率，綠化率，停車位，發(fā)展商，設計單位，建筑單位，物管公司，代理商，銷售電話等，★折頁：作為樓書的前期代用品，主要介紹項目戶型和各項配套設施以及認購方法和付款方式，應簡單為宜。B、現(xiàn)場包裝★現(xiàn)場工地的包裝建議在項目圍墻做墻體電話為主要內容。 物業(yè)詳情：a、 項目規(guī)模、定位、設施、買賣條件；b、 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設施、交通條件；c、 該區(qū)域城市發(fā)展計劃；d、 項目特點： 項目規(guī)劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、 容積率等； 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建筑面積、總單 元數、單套 面積等； 戶內面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等； 項目的優(yōu)劣分析、項目營銷策略，包括價格、付款方式、 策 略定位、銷售目標、推廣手段等；e、 競爭對手優(yōu)劣分析及對策。第 58 頁 共 58