【正文】 商業(yè)面積，包括地下和地上部分，地下部分由人民商場(chǎng)集團(tuán)自主經(jīng)營或作為地下車庫，地上部分進(jìn)行租賃及銷售。同時(shí)使室內(nèi)車庫對(duì)應(yīng)的一樓內(nèi)側(cè)位置形成中小戶型，增大項(xiàng)目戶型面積區(qū)間，提煉出又一宣傳點(diǎn)。半圍合式建筑外部只需建造綠化隔離帶。所以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項(xiàng)目業(yè)主的生活需求；社區(qū)人性化：整個(gè)社區(qū)猶如一個(gè)溫馨的大家庭，構(gòu)筑良好的社區(qū)氛圍，建立良好的鄰里關(guān)系！培育“多一分溝通！多一分參與！多一分友好！多一分真情！”的社區(qū)氛圍！用途復(fù)合化：在項(xiàng)目的平面及空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用途的重復(fù)或簡(jiǎn)單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。外地置業(yè)者。（四）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目附近已沒有在修建商品房項(xiàng)目，目前的幾個(gè)項(xiàng)目基本上已經(jīng)全部清盤，市場(chǎng)遠(yuǎn)期供應(yīng)量較小。項(xiàng)目處于內(nèi)街位置，給宣傳推廣上帶來一定難度。二、項(xiàng)目SWOT分析（一）、優(yōu)勢(shì)：互助路片區(qū)是個(gè)成熟的居住區(qū)域，雖環(huán)境一般，但居住氛圍良好，交通方便。距本項(xiàng)目200米左右。（三）、周邊業(yè)態(tài)分析： 互助路綜合市場(chǎng)，該市場(chǎng)是成都市示范市場(chǎng)，與本項(xiàng)目相臨，經(jīng)營種類繁多，經(jīng)營環(huán)境及經(jīng)營秩序良好，是目前整個(gè)城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場(chǎng)，也是整個(gè)城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場(chǎng)。 第二部分 [金色華庭]個(gè)案研究及項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況（一）、綜述：項(xiàng)目所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個(gè)片區(qū)卻是一個(gè)非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎(chǔ)配套在整個(gè)城北片區(qū)屬于相對(duì)最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百米之內(nèi)，內(nèi)部環(huán)境安靜，交通較為方便。除維達(dá)北苑為1—4層整體出售，銷售不成功外，其余項(xiàng)目的商業(yè)部分均已接近清盤。結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以本項(xiàng)目外立面的處理宜采用高級(jí)涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風(fēng)景線。結(jié)論：暢銷戶型為實(shí)用性兩室兩廳單衛(wèi)及實(shí)用性三室兩廳單衛(wèi)。二、 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)分析（一）、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目周遍二手房市場(chǎng)調(diào)查因本項(xiàng)目位于城北片區(qū)，在一環(huán)路和二環(huán)路之間的互助路，周邊商品房市場(chǎng)尚不成熟，同一區(qū)域近距離內(nèi)的商品房可類比項(xiàng)目較少，所以對(duì)互助路周邊的二手房交易市場(chǎng)做此調(diào)查，得到以下數(shù)據(jù)以供參考。其次，土地供應(yīng)出現(xiàn)錯(cuò)位。新開樓盤中，以小戶型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主角。人民置業(yè)【金色華庭】策劃報(bào)告書 理性決定價(jià)值 專業(yè)決定高度目 錄前 言第一部分 【金色華庭】項(xiàng)目市調(diào)分析第二部分 【金色華庭】個(gè)案研究及項(xiàng)目定位第三部分 【金色華庭】經(jīng)濟(jì)效益分析第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要第五部分 【金色華庭】銷售管理第六部分 附件——總平規(guī)劃建議圖 戶外廣告位平面設(shè)計(jì)圖前 言“決斷于謀劃，善行于智慧”，受成都人民置業(yè)的委托，我司為其在互助路區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行全程營銷策劃，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報(bào)告。2004年一季度，成都新開項(xiàng)目共計(jì)35個(gè)（包含亮相項(xiàng)目），㎡，市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。（三）、項(xiàng)目開發(fā)量及市民對(duì)房?jī)r(jià)的看法2004年12月，市區(qū)住宅供應(yīng)面積(批準(zhǔn)銷售)，%，%，缺口達(dá)61萬平方米，加之2003年的供應(yīng)缺口，總面積達(dá)200萬平方米，即約2萬戶的需求缺口。萬科金色花園的推出將會(huì)進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房?jī)r(jià)。部分頂樓為145左右的躍層式。而本項(xiàng)目南面及東面相臨建筑全部為瓷磚外立面，尤其以互助路綜合市場(chǎng)的建筑顏色較為顯眼，以黃、綠為主。 目商業(yè)部分調(diào)查情況分析距離本項(xiàng)目較近的幾個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分中，雖銷售期都不長(zhǎng)，但銷售進(jìn)度較快，銷售情況均較為火爆。但市場(chǎng)整體供應(yīng)中普遍存在品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值較低，環(huán)境、配套、服務(wù)等相對(duì)較差的情況，消費(fèi)者在選擇此價(jià)位的房屋時(shí)，選擇面較窄，同時(shí)消費(fèi)者要求相對(duì)較低。容積率：。 荷花金池：正在修建中的鞋類批發(fā)市場(chǎng)，總經(jīng)營面積達(dá)到5萬多平米，預(yù)計(jì)2005年上半年開業(yè)。（五）、建筑形態(tài)：該區(qū)域中只有在售或剛清盤不久的商品房均為小高層電梯公寓，其他老式房屋全部為多層（7層）結(jié)構(gòu)，且多為條式結(jié)構(gòu)分布。項(xiàng)目用地本身仍存在諸多問題。項(xiàng)目地塊只有東面51米臨街，可修建商業(yè)面積受到限制，給項(xiàng)目產(chǎn)值的最大化帶來阻力。項(xiàng)目周邊商圈的個(gè)體經(jīng)營者。（四）、目標(biāo)客戶群體概括項(xiàng)目周邊常住人口部分外地客戶客 戶 關(guān) 注 點(diǎn)※ 居住環(huán)境的舒適※ 居住房屋的品質(zhì)※ 居住戶型的實(shí)用與合理※ 居住社區(qū)的差異性客 戶 特 征※ 年齡段30歲——55歲※ 家庭收入月總收入在3000元以上※ 商業(yè)部分購買者為北門及外地更為廣泛的自營者及投資置業(yè)者為主項(xiàng)目周邊商圈經(jīng)營者投資客戶（五）、項(xiàng)目規(guī)劃原則及定位規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團(tuán)，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶型合理化：戶型設(shè)計(jì)更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè) 主需求；建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時(shí)代感和藝術(shù)感，形成城北的“風(fēng)尚建筑”代言；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造上下工夫，“中心花園+組團(tuán)花園+活水溪流”，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；生活智能化：導(dǎo)入先進(jìn)的智能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；配套完善化：針對(duì)項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。景觀規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要景觀應(yīng)在半圍合式建筑內(nèi)部營造，主要以綠化營造為主。如不修建地下車庫，車位可設(shè)置在繞行式道路的兩邊，在靠近外墻一側(cè)就近?？?，在靠近建筑一側(cè)的建筑底樓，修建室內(nèi)車庫若干單位，業(yè)主可以選擇租賃或購買。商業(yè)部分：項(xiàng)目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費(fèi)品購物場(chǎng)所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)難以得到提高。商業(yè)部分價(jià)格應(yīng)略高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)，同時(shí)考慮便于快速完成銷售，故商業(yè)部分一樓均價(jià)應(yīng)控制在8000元/㎡左右，二樓均價(jià)應(yīng)控制在3600元/㎡左右，三樓均價(jià)應(yīng)控制在3000元/㎡左右。東西兩邊各退9米后，其東西向長(zhǎng)度約為33米，南北向長(zhǎng)度約為40米，則：?jiǎn)螌咏ㄖ娣e：40米33米=1320㎡地上三層建筑面積共：1320㎡3=3960㎡，合4000㎡。= （二）、銷售額：1. 商業(yè)部分：一樓均價(jià)：8000元/㎡二樓均價(jià)：3600元/㎡三樓均價(jià)：3000元/㎡一、二、三樓均價(jià)：4933元/㎡銷售額：4933元/㎡4000㎡=1973萬元2.. 住宅：32668㎡2800元/㎡=9147萬元3. 合計(jì)銷售額：9147萬元+1973萬元=11120萬元（三）、成本： 常規(guī)成本：土地成本：1800萬元。（二）、推廣銷售策略由于項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境缺乏在售的高品質(zhì)商品房樓盤，本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了這一真空地帶，供求現(xiàn)狀的稀缺性使得本項(xiàng)目仍具有很大的吸引力。以【金色華庭】改變?nèi)藗儗?duì)北門片區(qū)居住劣勢(shì)環(huán)境印象。宣傳推廣費(fèi)用總計(jì)：11120萬元%=278萬元準(zhǔn)備階段：主要進(jìn)行售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶外廣告（包括貴公司已選擇的廣告位及互助路片區(qū)的路牌廣告位，燈箱廣告位）的制作及發(fā)布、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置，前期少量報(bào)版形象廣告。居周刊一次連續(xù)廣告及軟文。說明：各階段的廣告安排視銷售實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的稀缺性。富有獨(dú)創(chuàng)性的外觀設(shè)計(jì)，極度的詮釋“人、建筑、自然”的完美結(jié)合。（五）、推廣主題及衍生主題：金色華庭——享受你所熟悉的生活以此為推廣主題中心，可以衍生以下分支訴求