【正文】 力戶型為85㎡——120㎡等多款更適用、更合理、更人性的戶型可滿足更多要求。在金色華庭，回家的路，現(xiàn)代、美麗、寬闊、通暢。在金色華庭，綠色的背景，流動(dòng)的溪水，趣味的小橋，是生活中永恒的點(diǎn)綴。打造恒久堅(jiān)固，歷舊彌新的傳世住宅。銷售付款方式付款方式優(yōu)惠折扣一次性付款3%銀行7成20年按揭付款1%免息1年分期付款（首付40%、3個(gè)月時(shí)支付30%、12個(gè)月時(shí)支付30%）1%免息半年分期付款（首付30%、3個(gè)月時(shí)支付30%、6個(gè)月時(shí)支付40%）%（四）、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉區(qū)位：坐落城北成熟居住社區(qū)——互助路片區(qū)，荷花池、高筍塘商圈等優(yōu)勢(shì)資源近在咫尺。營(yíng)銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動(dòng)分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動(dòng)計(jì)劃（充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合）廣告計(jì)劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃、作整體推廣規(guī)劃計(jì)劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；、在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整。同時(shí)推出珍藏戶型，形成第二波高峰。開盤時(shí)建議選擇商報(bào)及居周刊同時(shí)進(jìn)行開盤廣告炒作。 時(shí)間比例物業(yè)開盤后1月開盤后3月開盤后6月開盤后8月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上開盤前為排號(hào)認(rèn)購(gòu)期（2個(gè)半月完成排號(hào)認(rèn)購(gòu)60%）三、營(yíng)銷策略基本思路（一）、基本營(yíng)銷思路：開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目整體形象為主，以中低層“低價(jià)高質(zhì)”的形象帶動(dòng)購(gòu)買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比強(qiáng)勢(shì)入市。公開發(fā)售策略上，以部分低價(jià)特別優(yōu)惠從排號(hào)認(rèn)購(gòu)開始，通過(guò)客戶口碑，把排號(hào)認(rèn)購(gòu)的方式消息傳播出去，制造搶購(gòu)的聲勢(shì)，令本項(xiàng)目知名度在短時(shí)間倍升。結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟(jì)效益明顯高于多層，且在項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場(chǎng)接受力強(qiáng)，所以銷售上不會(huì)有很大難度。247。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬(wàn)元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬(wàn)元地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)：14元/㎡25200㎡=報(bào)建：140元/㎡25200㎡=353萬(wàn)元總平：約100萬(wàn)元綠化：約55萬(wàn)元強(qiáng)電：約90萬(wàn)元弱電：約20萬(wàn)元自來(lái)水：約25萬(wàn)元營(yíng)銷、推廣費(fèi)用：7909萬(wàn)元%=356萬(wàn)元（%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報(bào)紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動(dòng)等）開發(fā)商管理費(fèi)用：約200萬(wàn)元小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬(wàn)元前期物管：約30萬(wàn)元其他不可預(yù)見費(fèi)用：約100萬(wàn)元稅收（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營(yíng)業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬(wàn)元11% =870萬(wàn)元其他成本：商業(yè)部分地下車庫(kù)：1500㎡1500元/㎡=225萬(wàn)元住宅部分地下車庫(kù)：2000㎡1500元/㎡=300萬(wàn)元此部分成本不計(jì)入總成本，住宅部分的地下車庫(kù)可通過(guò)將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫(kù)可通過(guò)經(jīng)營(yíng)沖抵?？蓸O大的提高本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項(xiàng)目做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。以上景觀及功能的營(yíng)造，成本較低，卻是最有效的提高項(xiàng)目品質(zhì)的直接途徑。2 、項(xiàng)目規(guī)劃定位：項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺(jué)效果，以人車分流為主體思路，完成交通動(dòng)線的組織。其中重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體為第2項(xiàng)。項(xiàng)目周邊綠化較少，如在項(xiàng)目?jī)?nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項(xiàng)目必然是目前此區(qū)域購(gòu)房者的首選。開發(fā)商第一次進(jìn)行商品房項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)稍顯不足。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國(guó)有企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。擬在今年年底之前開業(yè)。同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但消費(fèi)市場(chǎng)又十分巨大，所以項(xiàng)目營(yíng)銷壓力較小，同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷也充滿信心。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項(xiàng)目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。但多數(shù)項(xiàng)目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個(gè)項(xiàng)目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項(xiàng)目全部為11層小高層電梯公寓。此片區(qū)二手房?jī)r(jià)格在2300—2700元/㎡之間，個(gè)別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個(gè)別在80年代早期建設(shè)的房屋價(jià)格在2000左右。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進(jìn)，同時(shí)城東的一些大盤如萬(wàn)科金色樂(lè)章，華潤(rùn)翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時(shí)，城東樓市將會(huì)出現(xiàn)井噴。我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過(guò)程及策劃過(guò)程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費(fèi)指標(biāo)”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，%。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平米左右的實(shí)用性小套二，一種為90平米左右的兩室兩廳雙衛(wèi)。結(jié)論：城北片區(qū)的購(gòu)房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格范圍內(nèi)均可以接受。容積率：在被調(diào)查的項(xiàng)目中，除萬(wàn)科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。這個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，又增加了附近片區(qū)的消費(fèi)配套，與街對(duì)面的“燦坤”一起托起了城北片區(qū)的電器消費(fèi)市場(chǎng)。覆蓋率： 33%。 藍(lán)光金荷花：正在修建中的國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積10余萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2005年上半年開業(yè)。由于商業(yè)市場(chǎng)的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實(shí)際收入較高。項(xiàng)目用地價(jià)格較低，總成本相對(duì)容易控制，則價(jià)格活動(dòng)區(qū)間較大，營(yíng)銷手段具有多變性。雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開，步行距離較長(zhǎng)。6+1層多層花園洋房，加商業(yè)。外地置業(yè)者來(lái)成都置業(yè)，考慮北門方向的主要原因就是價(jià)格因素，想用更少的錢買到更好的房子，所以有些此類客戶會(huì)考慮城北片區(qū)的住宅。寬度應(yīng)保證在10米左右，能形成雙向車流同時(shí)進(jìn)出，設(shè)置IC管理系統(tǒng)及24小時(shí)保安值勤。自行車在主入口處就近?？俊Ｍ瑫r(shí)，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場(chǎng)流行趨勢(shì)，戶型中加入飄窗，非封閉式生活陽(yáng)臺(tái)，最好能設(shè)計(jì)出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實(shí)用性最強(qiáng)等方面。風(fēng)格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個(gè)園區(qū)景點(diǎn)，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。A塊：擬建商業(yè)用途建筑，分為地上三層，地下一層。地塊面積為：容積率：總建筑面積：㎡/畝=32668㎡A、B塊總建筑面積：32668㎡+4000㎡=36668㎡總?cè)莘e率：36668247。因此，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)目在互助路片區(qū)成為成都城北樓市又一焦點(diǎn)。盡可能地在吸引多些買家及在初級(jí)階段吸引部分炒家介入，迅速提高項(xiàng)目知名度和追捧效應(yīng)。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時(shí)機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。費(fèi)用預(yù)估：90萬(wàn)元25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)：以商報(bào)為載體，告知銷售的火爆及強(qiáng)烈的市場(chǎng)認(rèn)同度。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)通過(guò)商報(bào)硬廣告及熱銷廣告最后珍藏版戶型的推出，拉動(dòng)持續(xù)購(gòu)買熱潮，最后安排一次商報(bào)清盤廣告，同時(shí)宣傳開發(fā)商形象。、營(yíng)銷重點(diǎn)分析強(qiáng)調(diào)社區(qū)化居住體系。交通：一、二環(huán)路上方便通達(dá)的立體交通體系。購(gòu)物：小區(qū)臨街專設(shè)有大型購(gòu)物連鎖超市，