【正文】 力戶型為85㎡——120㎡等多款更適用、更合理、更人性的戶型可滿足更多要求。在金色華庭，回家的路，現(xiàn)代、美麗、寬闊、通暢。在金色華庭，綠色的背景，流動的溪水，趣味的小橋，是生活中永恒的點(diǎn)綴。打造恒久堅固，歷舊彌新的傳世住宅。銷售付款方式付款方式優(yōu)惠折扣一次性付款3%銀行7成20年按揭付款1%免息1年分期付款（首付40%、3個月時支付30%、12個月時支付30%）1%免息半年分期付款（首付30%、3個月時支付30%、6個月時支付40%）%（四）、項目賣點(diǎn)提煉區(qū)位：坐落城北成熟居住社區(qū)——互助路片區(qū)，荷花池、高筍塘商圈等優(yōu)勢資源近在咫尺。營銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃、作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；、在項目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。同時推出珍藏戶型，形成第二波高峰。開盤時建議選擇商報及居周刊同時進(jìn)行開盤廣告炒作。 時間比例物業(yè)開盤后1月開盤后3月開盤后6月開盤后8月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上開盤前為排號認(rèn)購期（2個半月完成排號認(rèn)購60%）三、營銷策略基本思路（一）、基本營銷思路：開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項目整體形象為主，以中低層“低價高質(zhì)”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價實的優(yōu)勢性價比強(qiáng)勢入市。公開發(fā)售策略上，以部分低價特別優(yōu)惠從排號認(rèn)購開始，通過客戶口碑，把排號認(rèn)購的方式消息傳播出去，制造搶購的聲勢，令本項目知名度在短時間倍升。結(jié)論：通過以上對多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)效益測算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟(jì)效益明顯高于多層，且在項目的市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場接受力強(qiáng)，所以銷售上不會有很大難度。247。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬元地勘規(guī)劃設(shè)計：14元/㎡25200㎡=報建：140元/㎡25200㎡=353萬元總平：約100萬元綠化：約55萬元強(qiáng)電：約90萬元弱電：約20萬元自來水：約25萬元營銷、推廣費(fèi)用：7909萬元%=356萬元（%，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動等）開發(fā)商管理費(fèi)用：約200萬元小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬元前期物管：約30萬元其他不可預(yù)見費(fèi)用：約100萬元稅收（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬元11% =870萬元其他成本：商業(yè)部分地下車庫：1500㎡1500元/㎡=225萬元住宅部分地下車庫：2000㎡1500元/㎡=300萬元此部分成本不計入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫可通過經(jīng)營沖抵?？蓸O大的提高本項目的居住品質(zhì)。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項目做到了人性化的設(shè)計，但同時保證了小區(qū)的安全性。以上景觀及功能的營造，成本較低，卻是最有效的提高項目品質(zhì)的直接途徑。2 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設(shè)計，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，完成交通動線的組織。其中重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體為第2項。項目周邊綠化較少，如在項目內(nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項目必然是目前此區(qū)域購房者的首選。開發(fā)商第一次進(jìn)行商品房項目開發(fā)，開發(fā)經(jīng)驗稍顯不足。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。（四）、居住人口：該區(qū)域的主要為片區(qū)常住人口、老國有企事業(yè)單位職工、個體經(jīng)營者等。擬在今年年底之前開業(yè)。同等項目競爭壓力較小，但消費(fèi)市場又十分巨大，所以項目營銷壓力較小，同時我們對項目的營銷也充滿信心。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。但多數(shù)項目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導(dǎo)致項目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個項目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項目全部為11層小高層電梯公寓。此片區(qū)二手房價格在2300—2700元/㎡之間，個別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個別在80年代早期建設(shè)的房屋價格在2000左右。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進(jìn)，同時城東的一些大盤如萬科金色樂章，華潤翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時，城東樓市將會出現(xiàn)井噴。我們在進(jìn)行項目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報告及其建議的科學(xué)性、真實性以及可參考性。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費(fèi)指標(biāo)”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，%。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平米左右的實用性小套二，一種為90平米左右的兩室兩廳雙衛(wèi)。結(jié)論：城北片區(qū)的購房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當(dāng)?shù)膬r格范圍內(nèi)均可以接受。容積率：在被調(diào)查的項目中，除萬科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。這個項目的出現(xiàn)，又增加了附近片區(qū)的消費(fèi)配套，與街對面的“燦坤”一起托起了城北片區(qū)的電器消費(fèi)市場。覆蓋率： 33%。 藍(lán)光金荷花：正在修建中的國際服裝批發(fā)市場，總經(jīng)營面積10余萬平方米，預(yù)計2005年上半年開業(yè)。由于商業(yè)市場的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實際收入較高。項目用地價格較低，總成本相對容易控制，則價格活動區(qū)間較大，營銷手段具有多變性。雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開，步行距離較長。6+1層多層花園洋房，加商業(yè)。外地置業(yè)者來成都置業(yè)，考慮北門方向的主要原因就是價格因素，想用更少的錢買到更好的房子，所以有些此類客戶會考慮城北片區(qū)的住宅。寬度應(yīng)保證在10米左右，能形成雙向車流同時進(jìn)出，設(shè)置IC管理系統(tǒng)及24小時保安值勤。自行車在主入口處就近?？俊Ｍ瑫r，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場流行趨勢，戶型中加入飄窗，非封閉式生活陽臺，最好能設(shè)計出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動線設(shè)計科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實用性最強(qiáng)等方面。風(fēng)格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個園區(qū)景點(diǎn)，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。A塊：擬建商業(yè)用途建筑，分為地上三層，地下一層。地塊面積為：容積率：總建筑面積：㎡/畝=32668㎡A、B塊總建筑面積：32668㎡+4000㎡=36668㎡總?cè)莘e率：36668247。因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項目在互助路片區(qū)成為成都城北樓市又一焦點(diǎn)。盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項目知名度和追捧效應(yīng)。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)以項目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。費(fèi)用預(yù)估：90萬元25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)：以商報為載體，告知銷售的火爆及強(qiáng)烈的市場認(rèn)同度。80%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)通過商報硬廣告及熱銷廣告最后珍藏版戶型的推出，拉動持續(xù)購買熱潮，最后安排一次商報清盤廣告，同時宣傳開發(fā)商形象。、營銷重點(diǎn)分析強(qiáng)調(diào)社區(qū)化居住體系。交通：一、二環(huán)路上方便通達(dá)的立體交通體系。購物：小區(qū)臨街專設(shè)有大型購物連鎖超市，