【正文】 擇及費(fèi)用安排宣傳推廣安排打破“北門上的項(xiàng)目不常打廣告”的習(xí)慣性思維，選擇商報為主要媒體，配合居周刊及華西都市報進(jìn)行炒作。開盤時建議選擇商報及居周刊同時進(jìn)行開盤廣告炒作。期間建議安排一次熱銷廣告，一次硬廣告。同時推出珍藏戶型，形成第二波高峰。費(fèi)用預(yù)估：38萬元。營銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃、作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；、在項(xiàng)目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。強(qiáng)調(diào)價格優(yōu)勢。銷售付款方式付款方式優(yōu)惠折扣一次性付款3%銀行7成20年按揭付款1%免息1年分期付款（首付40%、3個月時支付30%、12個月時支付30%）1%免息半年分期付款（首付30%、3個月時支付30%、6個月時支付40%）%（四）、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉區(qū)位：坐落城北成熟居住社區(qū)——互助路片區(qū)，荷花池、高筍塘商圈等優(yōu)勢資源近在咫尺。建筑：開創(chuàng)新現(xiàn)代的川西民居典范，造型現(xiàn)代明快，線條簡潔利落，追求精致、精美。打造恒久堅(jiān)固，歷舊彌新的傳世住宅。1教育：省重點(diǎn)中學(xué)成都八中、成大附中、花圃路小學(xué)、解北二小……1餐飲：項(xiàng)目配套的大型餐飲商業(yè)形態(tài)可為業(yè)主奉上各種精細(xì)美食。在金色華庭，綠色的背景，流動的溪水，趣味的小橋，是生活中永恒的點(diǎn)綴。二、銷售各流程管理 （一）、 【金色華庭】排號流程客戶接待與咨詢引導(dǎo)客戶排號，填寫“客戶排號信息表”乙方銷售助理根據(jù)“客戶排號信息表”電腦錄入相關(guān)資料并打印銷售員帶客戶憑排號單到甲方財務(wù)交納排號申購費(fèi)甲方行政在排號單上蓋章確認(rèn)，匯總并存檔（二）、 【金色華庭】選房流程客戶接待與咨詢銷售員引導(dǎo)客戶將排號單匯總至乙方設(shè)定選房處客戶根據(jù)排號單順序依次到選房處選房并領(lǐng)取選房確認(rèn)單客戶憑選房確認(rèn)單打印申購協(xié)議書帶客戶憑申購協(xié)議書到甲方財務(wù)交納申購金甲方行政蓋章、協(xié)議匯總并存檔（三）、 【金色華庭】換 房 流 程(預(yù)售前)銷售代表與換房客戶洽談（了解客戶換房要求）確定所換房號，領(lǐng)取“換房申請”并填寫（原則小換大，低換高）現(xiàn)場經(jīng)理做換房登記，并在“換房申請”上簽字確認(rèn)帶客戶到財務(wù)電腦先做收銀退單， 履行選房程序打印新選房定單，帶客戶到甲方財務(wù)退還原定房收據(jù)、財務(wù)部重開新定房收據(jù) 到甲方行政部蓋章、拿協(xié)議（四）、 【金色華庭】退訂流程（預(yù)售前）銷售代表與退訂客戶洽談（了解客戶退訂因素，挽留）現(xiàn)場經(jīng)理與退訂客戶洽談（解決客戶問題，確認(rèn)客戶退訂因素，挽留）乙方現(xiàn)場經(jīng)理做退房客戶登記，并在申購協(xié)議書上簽署“同意退房”銷售代表帶客戶到甲方財務(wù)退錢甲方財務(wù)收回原有手續(xù)并存檔甲方行政登記并匯總存檔 （五）、 【金色華庭】退定流程（預(yù)售后）銷售代表與退定客戶洽談（了解客戶退定因素，挽留）現(xiàn)場經(jīng)理與退定客戶洽談（解決客戶問題，確認(rèn)客戶退定因素，挽留）乙方現(xiàn)場經(jīng)理做退房客戶登記，并在申購協(xié)議書上簽署“同意退定”甲方負(fù)責(zé)人在申購協(xié)議書上簽署“同意退定”銷售代表帶客戶到甲方財務(wù)退錢甲方財務(wù)收回原有手續(xù)并存檔甲方行政登記并匯總存檔 （六）、 【金色華庭】退房流程（合同后）銷售代表與退房客戶洽談（了解客戶退房因素，堅(jiān)持不退房原則、挽留）現(xiàn)場經(jīng)理與退房客戶洽談（了解客戶退房因素，堅(jiān)持不退房原則、挽留）甲方負(fù)責(zé)人在申購協(xié)議書上簽署“同意退房”銷售代表帶客戶到甲方財務(wù)退錢甲方財務(wù)收回原有手續(xù)并存檔甲方行政登記并匯總存檔甲方行政到房管局撤案甲方通知乙方再銷售時間第六部分 附件——總平規(guī)劃建議圖 戶外廣告位平面設(shè)計圖53 / 53。在金色華庭，回家的路，現(xiàn)代、美麗、寬闊、通暢。金色生活，燦爛人生！生活多彩，金色最美！開啟金色新生活！居金色華庭，享金色生活！金色生活新主張！幸福的家園，金色的生活！陽光燦爛好心情！金色童年——未來更精彩！金色年華——青春更精彩！金色歲月——夕陽更精彩！1時尚、快樂、喜悅，……，多姿多彩！1金色——生活中最暖心的幸福色！1奔放的熱情，幸福的家園！1生活可以更精彩！1燦爛生活，金色未來?。?、金色生活暢想 在金色華庭，風(fēng)箏在這里飛起，藍(lán)天白云下，飄蕩著青春的故事。戶型：主力戶型為85㎡——120㎡等多款更適用、更合理、更人性的戶型可滿足更多要求。生態(tài)：整個社區(qū)多點(diǎn)布景，或靜態(tài)草坪、或粼粼小波、或纖纖長廊，信步而行，景隨步移，情隨景遷。規(guī)模：城北21畝規(guī)?；冯娞莨⒆≌鐓^(qū)。突出智能化的居家環(huán)境。、營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識，促成銷售。 （三）、項(xiàng)目概念設(shè)計的整合推廣作為房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，【金色華庭】與所有的產(chǎn)品一樣，消費(fèi)者對項(xiàng)目的了解主要通過對項(xiàng)目設(shè)計、居住理念的前期感性認(rèn)識與入住后的切實(shí)感受共同達(dá)成，同時也因?yàn)樵趯Ξa(chǎn)品信息一定認(rèn)識的基礎(chǔ)上，加上銷售信息的強(qiáng)勢傳遞，最終產(chǎn)生購買行為。費(fèi)用預(yù)估：50萬元。并推出根據(jù)具體銷售情況調(diào)整出的新政策、新措施。開始排號當(dāng)天安排大型社區(qū)性活動，邀請意向性客戶參加。費(fèi)用預(yù)估：100萬元開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)：以項(xiàng)目整體形象為主，排號前的階段建議安排商報兩次主題形象廣告及一次商報、一次華西都市報軟新聞炒作，一次商報定向夾報。55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢，附帶推廣臨街中小戶型及躍層。營造【金色華庭】北門片區(qū)居住新印象。建議本項(xiàng)目以2680元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項(xiàng)目吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層的價格調(diào)整，使均價一路走高。鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價格策略，即采用低價形式、高品位形象推出，制造項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、大型推廣活動、及發(fā)展商、代理商、承建商強(qiáng)檔組合，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。三、小高層電梯公寓前期投入：地勘設(shè)計規(guī)劃：開發(fā)商管理費(fèi)用：約100萬元報建：588萬元營銷推廣：50%=建安費(fèi)用：如為前期預(yù)付形式，按預(yù)付20%計算3724萬元20% = 其他費(fèi)用：約100萬元前期投入合計：第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要一、 整體銷售策略（一）、總體策略及目標(biāo)通過上述的綜合分析，可以明確【金色華庭】項(xiàng)目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊環(huán)境及交通等方面都有一定的欠缺。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、管網(wǎng)等）：1. 住宅：900元/㎡32668㎡=2940萬元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬元地勘規(guī)劃設(shè)計：16元/㎡36668㎡=報建：140元/㎡36668㎡=總平：28元/㎡36668㎡=綠化：15元/㎡36668㎡=55萬元強(qiáng)電：30元/㎡36668㎡=110萬元