【正文】 布吉5 片區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀已形成物業(yè)：桂園新村、錦隆花園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@（一期）、海雅百貨、海珠城、南油電信大樓、南油郵電大樓、金海岸大廈、華英大廈、粵海大廈、環(huán)衛(wèi)樓、金島花園、崗口仔、國(guó)稅稽查四分局稅務(wù)樓、龍城花園、鉅建大廈、后?；▓@、南油大廈、南油A區(qū)、南油B區(qū)、后海村、海暉大廈、南油文化廣場(chǎng)、南海花園、海逸苑、京光海景花園、天海花園、電力花園、名仕花園、文德?；▓@、招商海月。四、 代表性樓盤分析P 創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@（二期）A．基本情況 位 置：濱海大道北側(cè)，南油大道東側(cè) 規(guī) 劃：由10棟高層、小高層住宅組成。如：中央花園，雕塑家園，金雨豪園等樓盤已經(jīng)不住市場(chǎng)的檢驗(yàn)。 小區(qū)內(nèi)的中心庭園占地13240平方米，%。中庭花園設(shè)有十二處景觀。P 碧海天花園A．基本情況 位 置：創(chuàng)業(yè)路南側(cè)，后海路西側(cè) 規(guī) 劃：由12棟小高層住宅組成 發(fā) 展 商：金潮海投資發(fā)展公司、環(huán)益實(shí)業(yè)公司、南島 實(shí)業(yè)開發(fā)總公司 設(shè) 計(jì)：合肥工大設(shè)計(jì)院深圳分院 占地面積： 建筑面積： 總 戶 數(shù)：334戶房 型：二房二廳（70、75M2）、三房二廳（8100、106 M2）、復(fù)式（1719202 M2）主力房型：三房二廳（8100 、106M2）平均價(jià)格：約在4800元/ M2 左右B．小結(jié)216。F 一梯少戶（一戶、兩戶為主），且供應(yīng)以中大戶型為主，給人以豪華尊貴之感。 發(fā) 展 商：香港卓越集團(tuán)、深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳大利亞PEDDLE FHORP建筑設(shè)計(jì)公司 景觀設(shè)計(jì)：BELT COLLINS（香港）公司 占地面積：42130平方米 建筑面積：84016平方米總 戶 數(shù)：806戶房 型：二房二廳（71M2）、三房二廳（80—100 M2）、四房二廳（120 M2）、五房二廳（136 M2）、 復(fù)式主力房型：三房二廳（—）平均價(jià)格：5200元/ M2 管 理 費(fèi)：銷 售 率：85%左右B．小結(jié)F 發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、承建商、宣傳推廣等皆由業(yè)內(nèi)精英擔(dān)綱，給消費(fèi)者以極大信心。綜合來(lái)看，該樓盤很受市場(chǎng)和廣大消費(fèi)者認(rèn)可。★ 名苑居純小戶型設(shè)計(jì)、又為多層住宅，所以導(dǎo)致其總價(jià)很低。216。，其中高層住宅143424平方米，多層住宅21748平方米，商鋪8252平方米。一、購(gòu)房用途 從調(diào)查反映出，現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)客戶的主要購(gòu)房目的是自己住或給家人住，用于投資（包括出租、轉(zhuǎn)讓和保值）的比例較少。從中可反映出，區(qū)內(nèi)客戶的價(jià)格呈右偏形態(tài)，價(jià)格承受能力低的客戶仍占大多數(shù)。十、衛(wèi)生間數(shù)量 從調(diào)查結(jié)果反映，單位的外圍用房中，對(duì)雙衛(wèi)生間的需求程度較大，而對(duì)工人房的需求程度較小，在要求有工人房的客戶中，大部分并不要求需要有獨(dú)立衛(wèi)生間。十九、智能化功能十九、交樓標(biāo)準(zhǔn)選擇區(qū)內(nèi)客戶較為喜好的裝修標(biāo)準(zhǔn)是普通裝修，其次是毛坯房，對(duì)豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)的喜好程度并不高。3. 卓越集團(tuán)、中信物業(yè)、保利集團(tuán)等大型地產(chǎn)商的進(jìn)駐，片區(qū)內(nèi)幾個(gè)大型項(xiàng)目的開發(fā)，都標(biāo)志著片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向著規(guī)范化、規(guī)?；姆较蛄夹园l(fā)展。.交通方便，通過(guò)濱海大道、深南大道、科苑北路、北環(huán)路可快速到達(dá)福田及羅湖中心；購(gòu)物方便，大型超市人人樂(lè)超市、沃爾瑪?shù)冉阱氤撸s5分鐘車程）；各種休閑場(chǎng)所，如文體中心、圖書館、公園、麥當(dāng)勞、肯德基等也距小區(qū)較近，該區(qū)域擁有海景環(huán)境、大型住宅社區(qū)極適合居家生活。J 文化氛圍濃 南山區(qū)歷來(lái)重視科技、文化方面的發(fā)展，區(qū)內(nèi)知名學(xué)校林立，同時(shí)高檔次的文化、娛樂(lè)設(shè)施齊全，居民素質(zhì)普遍較高，本項(xiàng)目緊鄰深圳大學(xué)、清華大學(xué)研究生院，深圳高新科技產(chǎn)業(yè)園，文化氣氛濃郁，整體文化素質(zhì)相對(duì)南山區(qū)其它片區(qū)更高，可謂“談笑有鴻儒，往來(lái)無(wú)白丁”，其良好的文化氛圍也將會(huì)吸引更多追求高素質(zhì)生活的客戶。K 伴隨著“居住郊區(qū)化”概念漸漸為消費(fèi)者接受，將會(huì)有越來(lái)越多的人士選擇后海片區(qū)的住宅。解決建議：在宣傳中加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出文化品位，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是最具品位的文化住宅。另外，項(xiàng)目所在規(guī)劃區(qū)域處于開發(fā)階段，社區(qū)環(huán)境未成熟，加之人流量小，估計(jì)商鋪?zhàn)馐垭y，在價(jià)格上將得不到良好回報(bào)。二、項(xiàng)目定位 定位背景綜述: 要將市場(chǎng)內(nèi)的潛在需求達(dá)至最大化有效需求，是需要清晰明確項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)范疇，充分了解目標(biāo)客戶群的消費(fèi)取向、心理特征、生活形態(tài)，并以此作為項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)，才能準(zhǔn)確尋找到“密碼正確”的定位。他們的主要考慮因素有： 物業(yè)升值潛力——位置、交通、用料、配套、檔次、發(fā)展商背景、宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力的主要因素； 物業(yè)租金回報(bào)率——高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。而國(guó)內(nèi)人士，受傳統(tǒng)觀念等因素影響，較少涉及商品住宅的投機(jī)市場(chǎng)。 主要購(gòu)買中小戶型（2房或3房）住宅，面積為70100平方米；216。 付款方式靈活；216。此類客戶具以下特點(diǎn)及需求。216。 外觀設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)；216。 經(jīng)過(guò)一番創(chuàng)業(yè)并取得一定的成就；216。 物業(yè)管理水平；216。C、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 根據(jù)以上對(duì)內(nèi)外銷客戶群體的分析，中原結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際條件，將內(nèi)銷客戶的比例大致定位以首次置業(yè)者為主，具體如下：中高收入職員白領(lǐng)階層業(yè)主階層65%10%25% 內(nèi)外銷比例大致定位如下： 保守估計(jì)：內(nèi)銷：外銷=90：10 樂(lè)觀估計(jì)：內(nèi)銷：外銷=70：302. 物業(yè)總體定位建議根據(jù)中原對(duì)深圳市區(qū)尤其是南山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析及預(yù)測(cè)，根據(jù)目標(biāo)客戶群需求的特點(diǎn)，結(jié)合中原的經(jīng)驗(yàn)及本項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境，中原提出以下物業(yè)定位：1） 物業(yè)檔次定位建議中檔或中檔偏上的住宅小區(qū)原因：由于地快所處位置和目標(biāo)客戶的特征，一次置業(yè)者為主，首期及月供能力較弱，不宜定位為高檔樓盤。孩子，在父母心目中，是最美好的。2） 戶型定位建議戶型比例及面積戶型建筑面積（平方米）套數(shù)比例（百分比）兩房?jī)蓮d一衛(wèi)73左右35%三房?jī)蓮d一衛(wèi)88左右25%三房?jī)蓮d二衛(wèi)98左右35%復(fù)式四房?jī)蓮d三衛(wèi)120—130左右5% 注：面積幅度控制在177。B、根據(jù)項(xiàng)目的定位：中檔，面積不宜過(guò)大。4． 價(jià)格定位本項(xiàng)目銷售價(jià)格定位是根據(jù)“市場(chǎng)比較法”對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或相關(guān)樓盤的平均售價(jià)經(jīng)過(guò)對(duì)比修正、加權(quán)平均得出預(yù)期綜合均價(jià)，旨在對(duì)將來(lái)實(shí)際定價(jià)提供參考作用。音樂(lè)廳：學(xué)習(xí)音樂(lè)和樂(lè)器的地方?！?凸窗設(shè)計(jì)，底窗臺(tái)，增大可利用面積和采光面積。 海景住宅，項(xiàng)目所具備的地理優(yōu)勢(shì)，擁有海景資源。3） 形象定位 健康自然，具有濃厚文化品位和教育環(huán)境的海景住宅最適宜孩子成長(zhǎng)的地方形象定位目的是樹立本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，以區(qū)別其他項(xiàng)目；另一方面是利于項(xiàng)目的推廣和銷售，建立自己的品牌?！?香港中低收入家庭。 對(duì)外部景觀質(zhì)素的要求；216。 屬創(chuàng)業(yè)者一族，年齡結(jié)構(gòu)在3040歲之間；216。 室外空間的大小；216。 希望被人認(rèn)同和尊重，喜歡與成功人士為鄰；216。 子女教育問(wèn)題。 要求物業(yè)具時(shí)代感；216。 文化素質(zhì)較高，月收入較高；216。前期投入少、付款期長(zhǎng)——同投資者相似，投機(jī)者一般要求前期投入的資金要盡可能少，且付款周期盡可能長(zhǎng)，以便于他們于短期內(nèi)炒賣有足夠時(shí)間，并因此達(dá)到以小搏大、獲取利潤(rùn)的最終目的；物業(yè)升值潛力——影響投機(jī)者認(rèn)購(gòu)物業(yè)至為關(guān)鍵的要素，因?yàn)槿粑飿I(yè)條件上佳，則短期升幅效應(yīng)會(huì)更顯著，同時(shí)大大降低投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)；購(gòu)房考慮時(shí)間——投機(jī)者購(gòu)房不會(huì)考慮諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，較之用家而言，下定速度較快?！?投資型 購(gòu)房主要出于看好物業(yè)前景，希望作長(zhǎng)線收租或?qū)?lái)（入伙之后）樓價(jià)升值之目的，而非自住。在項(xiàng)目之前期規(guī)劃中，若能遵循市場(chǎng)規(guī)律，做好物業(yè)各項(xiàng)定位，同時(shí)有所創(chuàng)新，配合與之相符的營(yíng)銷策略，獲得超出平均水平之利潤(rùn)回報(bào)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。解決建議：臨街一側(cè)設(shè)置中空隔音玻璃，建筑盡量南北布置，減小臨街面。K 片區(qū)已經(jīng)規(guī)劃成熟，區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量的減少，會(huì)刺激樓價(jià)上升。K 片區(qū)周邊名校林立，南油小學(xué)、育才小學(xué)、育才中學(xué)、博倫職校等均為省、市一級(jí)學(xué)校，深圳大學(xué)、清華大學(xué)深圳研究院和虛擬大學(xué)園等緊接片區(qū)北部，共同形成了深圳名校群。J 便利的交通條件濱海大道和后海大道的建成通車，改善了片區(qū)的交通條件，同時(shí)也大大縮短了與市中心區(qū)之間的距離。本項(xiàng)目用地呈L形，南側(cè)為“光大住宅用地”，本項(xiàng)目規(guī)劃由多層、小高層組成，區(qū)內(nèi)有幼兒園，臨街底層為商鋪，住宅底層架空。1. 后海片區(qū)北部南山商業(yè)文化中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，標(biāo)志著這里將成為深圳西部未來(lái)城市發(fā)展的核心；將成為連接深圳硅谷，呼應(yīng)蛇口信息島與香港數(shù)碼城的樞紐地帶。十六、會(huì)所設(shè)施需求十七、物業(yè)管理要求十八、智能化功能需求對(duì)住宅智能化的需求程度比較高，有超過(guò)六成的客戶需要住宅具有智能化的功能。九、戶型房間數(shù)、廳數(shù)在房間數(shù)的選擇上，區(qū)內(nèi)客戶多選擇三房單位，其次是兩房單位，而對(duì)于一房單位的小單位、四房和五房的大單位選擇非常少。反映出區(qū)內(nèi)客戶購(gòu)房過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴程度相當(dāng)高，付款方式的靈活多樣對(duì)房地產(chǎn)銷售具有促進(jìn)作用。2. 戶型分析后海片區(qū)在售商品住宅主導(dǎo)戶型、面積建筑類別主導(dǎo)戶型主導(dǎo)面積高層三房、四房118—141小高層三房二廳—118多層二房二廳— 通過(guò)上表可以看出，后海片區(qū)近階段推出的商品住宅以中戶型為主，供應(yīng)面積主要在80—120平方米之間，供應(yīng)戶型以適合核心家庭居住的三房二廳為主。總結(jié)：1. 供應(yīng)量分析 近期后海片區(qū)在售物業(yè)共有10個(gè)，包括住宅9個(gè)，商鋪1個(gè)。P 繽紛假日豪園A． 基本情況位 置：南油大道、龍崗路交匯處西北 物業(yè)屬性：由6棟小高層住宅和休閑廣場(chǎng)圍合而成 發(fā) 展 商：深圳東華實(shí)業(yè)有限公司 投 資 商：深圳金海港投資發(fā)展有限公司、深圳市南 粵投資發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計(jì)：華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 園林設(shè)計(jì)：美國(guó)泛亞易道 建筑面積：64000平方米 總 戶 數(shù)：582戶 房 型：二房二廳（）、三房二廳（8 M2）、四房二廳（ M2）、五房二廳 （ M2）、復(fù)式 主力房型：三房二廳（89— M2） 平均價(jià)格：5200元/ M2 物業(yè)管理：東華假日酒店 管 理 費(fèi)： 銷 售 率：60%左右B．小結(jié)216。P 后海名苑居、名苑廣場(chǎng)A．基本情況 位 置：緊靠后海大道西側(cè)，綿延400米，以登良路為界分為西北兩區(qū) 物業(yè)屬性：由7棟多層住宅，1棟寫字樓和兩個(gè)停車場(chǎng)組成。但在宣傳方面體現(xiàn)檔次較高，使一部分一次置業(yè)者不敢問(wèn)津，而二次置業(yè)者又接受不了。P 蔚藍(lán)海岸（一期）A．基本情況 位 置：后海大道東側(cè)，創(chuàng)業(yè)路與東濱路之間 物業(yè)屬性：蔚藍(lán)海岸是后海片區(qū)的超大型高尚社 區(qū)，共分三期開發(fā)，總占地面積298720 平方米，總建筑面積514700平方米， 提供近5000套住宅單位。P 浪琴嶼花園A．基本情況 位 置：創(chuàng)業(yè)路東端南側(cè) 規(guī) 劃：由22棟小高層住宅組成發(fā) 展 商：深圳市燕興投資有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑 設(shè)計(jì)公司園林設(shè)計(jì)：香港怡境師（HASSELL）占地面積：25706平方米建筑面積：59840平方米總戶數(shù)：490戶房 型：二房（）、三房（108 M2）、四房（132—190 M2）、復(fù)式（、 M2）主力房型：三房（108 M2）、四房（132—190 M2）平均價(jià)格：5500元/ M2管理費(fèi)：銷售率：35%B．小結(jié)F 規(guī)劃為典型的組團(tuán)圍合式住宅小區(qū)，22個(gè)住宅單元分為四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的“C”型組團(tuán)，開口全部朝向小區(qū)中央水景，布局上形成了小聚合、大圍合，對(duì)稱呼應(yīng)之勢(shì)。 商鋪已銷售罄，估計(jì)寫字樓市場(chǎng)壓力較大。216。宣傳上突出“中信就是實(shí)力，中信就是信譽(yù)”、“要買房，找中信”。樓宇控制系統(tǒng)、安防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和家庭電器自動(dòng)化控制系統(tǒng)等智能化設(shè)施，使得創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@成為國(guó)家級(jí)智能化小區(qū)的試點(diǎn)工程。2) 東區(qū)未來(lái)將建成21世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。該片區(qū)目前仍在大規(guī)模的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)當(dāng)中，所以顯得環(huán)境惡劣、配套欠缺、交通不暢（東部）、人流復(fù)雜。多層銷售率為85％，小高層銷售率50％，高層銷售率60％。推出樓盤大量減少，后海名苑居是南山區(qū)近期唯一一個(gè)新盤，其逆市而行，創(chuàng)造了十分可觀的業(yè)績(jī)。以萬(wàn)科地產(chǎn)、振業(yè)地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型集團(tuán)及外來(lái)的中海地產(chǎn)、和記黃埔等在市場(chǎng)已建立了消費(fèi)者認(rèn)可的品牌形象，這一些地產(chǎn)商推出的樓盤對(duì)市場(chǎng)影響較大。相對(duì)而言，南山的高層和小高層住宅售價(jià)都有所上升，這主要是因南山區(qū)的高層物業(yè)和小高層物業(yè)在抽樣調(diào)查中目前在售樓盤銷售價(jià)相對(duì)偏高，反映出南山區(qū)物業(yè)的整體質(zhì)素有較大提升，如創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@融匯了當(dāng)前“智能化”住宅概念，浪琴嶼花園則以海景為賣點(diǎn)，陽(yáng)光海景豪園以高質(zhì)素爭(zhēng)取外銷份額，華僑城片區(qū)物業(yè)則蘊(yùn)含著巨大人文景觀附加值，令該區(qū)整個(gè)第一季度