【正文】 在金色華庭，不僅盡享多功能的運動設施，更有感染著人們濃烈的健康運動氣息。價格：起價僅2680元/㎡的質(zhì)優(yōu)價實的高品味超值價格精品住宅社區(qū)。盡可收納，繁華漸濃，彰顯優(yōu)質(zhì)化的愜意生活。、以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購買行為 Satisfaction——達到滿意、通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。期間安排已購客戶的大型聯(lián)誼活動，深入挖掘“鄰里社區(qū)概念”。開盤后到銷售節(jié)點完成前建議不再做廣告宣傳。25%—55%銷售節(jié)點以項目樹立互助路居住新形象為主要任務，提升項目品質(zhì)，主推主力戶型，拉動消費熱潮，形成搶購態(tài)勢。在定價策略上鑒于本項目在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設施不能完善呈現(xiàn)。故建議：小區(qū)住宅部分的建筑形態(tài)全部采用小高層電梯公寓。㎡/畝=經(jīng)測定。 成本合計：約5616萬元 （四）、稅后利潤：約2081萬元二、項目經(jīng)濟效益測算——小高層電梯公寓+商業(yè) 在此部分測算中，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在北門的居住片區(qū)增開分店，所以，我們對所設定的商業(yè)部分面積的銷售信心十足。外立面：外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個外立面的完整性，最大程度的增大項目建筑的外觀視覺效果。道路規(guī)劃：為形成人車分流，保持本項目建筑與周邊建筑距離，應將圍合建筑群向內(nèi)向壓縮，在其外部沿項目紅線位置形成一條順時針繞行式機動車通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。在外觀及大門的設計上，應做到有氣魄，有氣勢，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。（三）、項目目標客戶群體定位分析項目處于城北片區(qū)，此區(qū)域的商品房購買者一般追求兩點，一是城北情節(jié)，多年居住在城北養(yǎng)成的生活依賴性；一是以方便為主解決居住問題或子女上學問題，此部分群體多為附近做生意的流動人口，有一定經(jīng)濟實力及購買能力，但他們卻更看重實用性和經(jīng)濟性。人民商場集團雄厚的資金實力，全資本性的操作，能夠保證項目工期的順利進行，有望在項目的工期營銷上有所突破。（三）、威脅：附近項目均離一環(huán)路較近，或者處于一環(huán)路邊，這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。目標客戶群體消費能力強勁。近年來，該區(qū)域的外來人口數(shù)量增多。 燦坤電器城：該市場于2003年初開業(yè)，主要經(jīng)營各種電器設備及黑、白小電器，屬于全國連鎖品牌，距本項目500米左右。（二）、項目地塊：項目地塊為原文華食品廠地塊，具體指標如下：地塊面積：21畝。迪康銀色詩典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經(jīng)營部分，主要經(jīng)營電器，且銷售已接近尾聲。周邊暫無有可比性的在售多層項目。在售的富臨沙河新城中，11幢多層公寓，由于均價僅為2800元/㎡，所以早已一搶而空，多層銷售情況一片火爆。此片區(qū)二手房市場銷售情況相當好，且空置率低，進一步說明此片區(qū)房源的緊張及消費者購買力的強勁。有40%的消費者認為未來兩年內(nèi)，成都的房價將平和下降，60%認為可能會上漲，上漲的平均幅度為10%；如果面對漲價，%的人認為不會因為漲價而沖動購房，44%的則處于觀望狀態(tài)，%的會延后購買，%的會提前購買。而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)充實體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項目區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖擊和競爭。結合項目實際和我們積累的豐富經(jīng)驗，形成了以下營銷策劃報告。第一部分 [金色華庭]項目市調(diào)分析一、 成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）、總述據(jù)有關資料統(tǒng)計，2003年，成都在15個副省級城市中GDP為1870億元，排名第4位；社會消費零售總額771億元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒數(shù)第4，為12位；人均可支配收入排名為第10位。從環(huán)域分布狀況來看，1季度樓市供應量較為均勻，各自所占比例差距不大。（四）、城北區(qū)域市場宏觀分析城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房價已經(jīng)提高了一個高度。 房市場調(diào)查情況分析在對北門片區(qū)的商品房市場調(diào)查中，共調(diào)查項目8個，以下對項目調(diào)查的數(shù)據(jù)及信息進行進一步分析：戶型：在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬科金色家園外，其他項目均控制在130平米以內(nèi)，130平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的10%以下。而距本項目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩典、維達北苑等項目中，小高層的電梯公寓均以2950元/㎡左右的均價在一到三個月內(nèi)銷售一空。結論：本項目應盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價能在相同區(qū)域達到新高。此項目的商業(yè)部分多為自營者購買，投資者所占比例較小。綠化率：約25%以上。 紅旗超市：距本項目150米左右，營業(yè)面積1500多平方米。區(qū)域的主要經(jīng)濟類型為商業(yè)個體經(jīng)營集中區(qū)域，區(qū)域個體經(jīng)營者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。項目所處位置是目前成都市同區(qū)段內(nèi)房價最低的區(qū)域之一。對本項目的定價、銷售等造成一定沖擊。三、項目定位（一）、產(chǎn)品形態(tài)定位：（兩種選擇方式）11+1層小高層電梯公寓，加商業(yè)。目前在此區(qū)域，如果我項目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺效果、服務等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補目前項目周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市場空白，從而最大限度的拉攏目標客戶群體。在設施、場所的配置上，應遵循如下原則類型重要程度排布設施必要性絕對需要貫穿項目主線或重要位置會所、集會廣場、商業(yè)設施等附加性有則更好散布于空間家政服務等選擇性興趣問題零星設置于小區(qū)內(nèi)雕塑設施等（六）、項目規(guī)劃建議出入口：由于項目只有東面51米臨街，所以主出入口只能設置在該位置。內(nèi)部形成四通八達的人行通道。戶型：在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶型在城北市場受到青睞，實用性戶型更是供不應求，而且在對城北一商業(yè)項目中業(yè)主的訪問中，大多表示愿意購買空間運用合理，功能齊全的60—85平米左右的兩室兩廳單衛(wèi)和90平米以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他項目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，120左右的戶型和145左右的躍層同樣銷售情況良好。1植物配置（園林組團化概念）：園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機結合，為居住環(huán)境營造多元化、立體化的氛圍。這兩種建設方案其建設成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進行經(jīng)濟效益測算： （一）、建筑面積及容積率：將臨成彭路呈方形的地塊命名為“A塊”，將其他部分命名為“B塊”。B塊：擬建小高層居住用途建筑。三、小高層電梯公寓前期投入：地勘設計規(guī)劃：開發(fā)商管理費用：約100萬元報建：588萬元營銷推廣：50%=建安費用：如為前期預付形式，按預付20%計算3724萬元20% = 其他費用：約100萬元前期投入合計：第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要一、 整體銷售策略（一）、總體策略及目標通過上述的綜合分析，可以明確【金色華庭】項目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊環(huán)境及交通等方面都有一定的欠缺。建議本項目以2680元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項目吸收力后，進一步作好其它樓層的價格調(diào)整，使均價一路走高。55%—80%銷售節(jié)點以項目持續(xù)品質(zhì)形象跟進為主，強勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢，附帶推廣臨街中小戶型及躍層。開始排號當天安排大型社區(qū)性活動，邀請意向性客戶參加。費用預估：50萬元。、營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務形象，使之達成共識，促成銷售。規(guī)模：城北21畝規(guī)模化精品電梯公寓住宅社區(qū)。戶型：主