【正文】 在金色華庭，不僅盡享多功能的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，更有感染著人們濃烈的健康運(yùn)動(dòng)氣息。價(jià)格：起價(jià)僅2680元/㎡的質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的高品味超值價(jià)格精品住宅社區(qū)。盡可收納，繁華漸濃，彰顯優(yōu)質(zhì)化的愜意生活。、以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購(gòu)買行為 Satisfaction——達(dá)到滿意、通過(guò)宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹(shù)立起自己的品牌。期間安排已購(gòu)客戶的大型聯(lián)誼活動(dòng)，深入挖掘“鄰里社區(qū)概念”。開(kāi)盤后到銷售節(jié)點(diǎn)完成前建議不再做廣告宣傳。25%—55%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目樹(shù)立互助路居住新形象為主要任務(wù)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，主推主力戶型，拉動(dòng)消費(fèi)熱潮，形成搶購(gòu)態(tài)勢(shì)。在定價(jià)策略上鑒于本項(xiàng)目在公開(kāi)發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設(shè)施不能完善呈現(xiàn)。故建議：小區(qū)住宅部分的建筑形態(tài)全部采用小高層電梯公寓。㎡/畝=經(jīng)測(cè)定。 成本合計(jì)：約5616萬(wàn)元 （四）、稅后利潤(rùn)：約2081萬(wàn)元二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算——小高層電梯公寓+商業(yè) 在此部分測(cè)算中，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設(shè)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。而且本公司在與一些資源客戶進(jìn)行交流時(shí)，客戶均希望能在北門的居住片區(qū)增開(kāi)分店，所以，我們對(duì)所設(shè)定的商業(yè)部分面積的銷售信心十足。外立面：外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大項(xiàng)目建筑的外觀視覺(jué)效果。道路規(guī)劃：為形成人車分流，保持本項(xiàng)目建筑與周邊建筑距離，應(yīng)將圍合建筑群向內(nèi)向壓縮，在其外部沿項(xiàng)目紅線位置形成一條順時(shí)針繞行式機(jī)動(dòng)車通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。在外觀及大門的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢(shì)，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。（三）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位分析項(xiàng)目處于城北片區(qū)，此區(qū)域的商品房購(gòu)買者一般追求兩點(diǎn)，一是城北情節(jié)，多年居住在城北養(yǎng)成的生活依賴性；一是以方便為主解決居住問(wèn)題或子女上學(xué)問(wèn)題，此部分群體多為附近做生意的流動(dòng)人口，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買能力，但他們卻更看重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。人民商場(chǎng)集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，全資本性的操作，能夠保證項(xiàng)目工期的順利進(jìn)行，有望在項(xiàng)目的工期營(yíng)銷上有所突破。（三）、威脅：附近項(xiàng)目均離一環(huán)路較近，或者處于一環(huán)路邊，這些項(xiàng)目的均價(jià)較低，所以銷售速度較快。目標(biāo)客戶群體消費(fèi)能力強(qiáng)勁。近年來(lái)，該區(qū)域的外來(lái)人口數(shù)量增多。 燦坤電器城：該市場(chǎng)于2003年初開(kāi)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)各種電器設(shè)備及黑、白小電器，屬于全國(guó)連鎖品牌，距本項(xiàng)目500米左右。（二）、項(xiàng)目地塊：項(xiàng)目地塊為原文華食品廠地塊，具體指標(biāo)如下：地塊面積：21畝。迪康銀色詩(shī)典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經(jīng)營(yíng)部分，主要經(jīng)營(yíng)電器，且銷售已接近尾聲。周邊暫無(wú)有可比性的在售多層項(xiàng)目。在售的富臨沙河新城中，11幢多層公寓，由于均價(jià)僅為2800元/㎡，所以早已一搶而空，多層銷售情況一片火爆。此片區(qū)二手房市場(chǎng)銷售情況相當(dāng)好，且空置率低，進(jìn)一步說(shuō)明此片區(qū)房源的緊張及消費(fèi)者購(gòu)買力的強(qiáng)勁。有40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)兩年內(nèi)，成都的房?jī)r(jià)將平和下降，60%認(rèn)為可能會(huì)上漲，上漲的平均幅度為10%；如果面對(duì)漲價(jià)，%的人認(rèn)為不會(huì)因?yàn)闈q價(jià)而沖動(dòng)購(gòu)房，44%的則處于觀望狀態(tài)，%的會(huì)延后購(gòu)買，%的會(huì)提前購(gòu)買。而城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)充實(shí)體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項(xiàng)目區(qū)域周邊的開(kāi)發(fā)是為最大的體量沖擊和競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下?tīng)I(yíng)銷策劃報(bào)告。第一部分 [金色華庭]項(xiàng)目市調(diào)分析一、 成都市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一）、總述據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2003年，成都在15個(gè)副省級(jí)城市中GDP為1870億元，排名第4位；社會(huì)消費(fèi)零售總額771億元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒數(shù)第4，為12位；人均可支配收入排名為第10位。從環(huán)域分布狀況來(lái)看，1季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。（四）、城北區(qū)域市場(chǎng)宏觀分析城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房?jī)r(jià)已經(jīng)提高了一個(gè)高度。 房市場(chǎng)調(diào)查情況分析在對(duì)北門片區(qū)的商品房市場(chǎng)調(diào)查中，共調(diào)查項(xiàng)目8個(gè)，以下對(duì)項(xiàng)目調(diào)查的數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行進(jìn)一步分析：戶型：在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬(wàn)科金色家園外，其他項(xiàng)目均控制在130平米以內(nèi)，130平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的10%以下。而距本項(xiàng)目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩(shī)典、維達(dá)北苑等項(xiàng)目中，小高層的電梯公寓均以2950元/㎡左右的均價(jià)在一到三個(gè)月內(nèi)銷售一空。結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價(jià)能在相同區(qū)域達(dá)到新高。此項(xiàng)目的商業(yè)部分多為自營(yíng)者購(gòu)買，投資者所占比例較小。綠化率：約25%以上。 紅旗超市：距本項(xiàng)目150米左右，營(yíng)業(yè)面積1500多平方米。區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營(yíng)批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。項(xiàng)目所處位置是目前成都市同區(qū)段內(nèi)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域之一。對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)、銷售等造成一定沖擊。三、項(xiàng)目定位（一）、產(chǎn)品形態(tài)定位：（兩種選擇方式）11+1層小高層電梯公寓，加商業(yè)。目前在此區(qū)域，如果我項(xiàng)目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺(jué)效果、服務(wù)等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補(bǔ)目前項(xiàng)目周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市場(chǎng)空白，從而最大限度的拉攏目標(biāo)客戶群體。在設(shè)施、場(chǎng)所的配置上，應(yīng)遵循如下原則類型重要程度排布設(shè)施必要性絕對(duì)需要貫穿項(xiàng)目主線或重要位置會(huì)所、集會(huì)廣場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施等附加性有則更好散布于空間家政服務(wù)等選擇性興趣問(wèn)題零星設(shè)置于小區(qū)內(nèi)雕塑設(shè)施等（六）、項(xiàng)目規(guī)劃建議出入口：由于項(xiàng)目只有東面51米臨街，所以主出入口只能設(shè)置在該位置。內(nèi)部形成四通八達(dá)的人行通道。戶型：在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶型在城北市場(chǎng)受到青睞，實(shí)用性戶型更是供不應(yīng)求，而且在對(duì)城北一商業(yè)項(xiàng)目中業(yè)主的訪問(wèn)中，大多表示愿意購(gòu)買空間運(yùn)用合理，功能齊全的60—85平米左右的兩室兩廳單衛(wèi)和90平米以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他項(xiàng)目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，120左右的戶型和145左右的躍層同樣銷售情況良好。1植物配置（園林組團(tuán)化概念）：園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機(jī)結(jié)合，為居住環(huán)境營(yíng)造多元化、立體化的氛圍。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算： （一）、建筑面積及容積率：將臨成彭路呈方形的地塊命名為“A塊”，將其他部分命名為“B塊”。B塊：擬建小高層居住用途建筑。三、小高層電梯公寓前期投入：地勘設(shè)計(jì)規(guī)劃：開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)用：約100萬(wàn)元報(bào)建：588萬(wàn)元營(yíng)銷推廣：50%=建安費(fèi)用：如為前期預(yù)付形式，按預(yù)付20%計(jì)算3724萬(wàn)元20% = 其他費(fèi)用：約100萬(wàn)元前期投入合計(jì)：第四部分 【金色華庭】營(yíng)銷推廣概要一、 整體銷售策略（一）、總體策略及目標(biāo)通過(guò)上述的綜合分析，可以明確【金色華庭】項(xiàng)目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊環(huán)境及交通等方面都有一定的欠缺。建議本項(xiàng)目以2680元/㎡的低價(jià)推出，以“物超所值”、“價(jià)廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購(gòu)房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測(cè)試市場(chǎng)承受力及項(xiàng)目吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層的價(jià)格調(diào)整，使均價(jià)一路走高。55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢(shì)主推主力戶型，形成搶購(gòu)稀缺性態(tài)勢(shì)，附帶推廣臨街中小戶型及躍層。開(kāi)始排號(hào)當(dāng)天安排大型社區(qū)性活動(dòng)，邀請(qǐng)意向性客戶參加。費(fèi)用預(yù)估：50萬(wàn)元。、營(yíng)銷方式可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。規(guī)模：城北21畝規(guī)模化精品電梯公寓住宅社區(qū)。戶型：主