人民置業(yè)【金色華庭】策劃報(bào)告書-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 及小區(qū)外的各種業(yè)態(tài)配套可滿足各種日常消費(fèi)需求。在金色華庭，這里的孩子健康成長(zhǎng)，這里的青年積極進(jìn)取，這里的老人健康長(zhǎng)壽！在金色華庭，建筑的美在里面，也在外面，是純粹，是現(xiàn)代，是簡(jiǎn)約，是恬淡，更是風(fēng)景！在金色華庭，心動(dòng)，是因?yàn)槊涝诹鲃?dòng)，鮮花盛開(kāi)，樹(shù)影搖曳，四時(shí)風(fēng)光，美不勝收！在金色華庭，愛(ài)，去愛(ài)，被愛(ài)——一切為了愛(ài)！多一份溝通，多一份參與，就多一份友好！第五部分 【金色華庭】銷售管理一、 銷售隊(duì)伍及現(xiàn)場(chǎng)管理參照本公司其他售樓部的管理模式，公司全部銷售人員統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)，統(tǒng)一考核，以及正式上崗后的統(tǒng)一管理。在金色華庭，你可以坐在寬闊的飄窗平臺(tái)上，就著一杯新茶，品味午后的陽(yáng)光。親水：小區(qū)以水為線，讓園區(qū)各景點(diǎn)鮮活起來(lái)，打造高品位親水宅邸品質(zhì)：按專業(yè)程序精心施工，嚴(yán)格監(jiān)理每個(gè)細(xì)節(jié)，精雕細(xì)琢。突出人性化的物業(yè)管理。整體策略概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃理念+居住理念1 產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識(shí)+銷售信息 2 形成購(gòu)買欲望，產(chǎn)生初次購(gòu)買行為+居住概念信息傳遞3 堅(jiān)定購(gòu)買決心，肯定初次購(gòu)買行為，產(chǎn)生二次購(gòu)買行為。費(fèi)用預(yù)估：30萬(wàn)元55%—80%銷售節(jié)點(diǎn)：安排商報(bào)硬廣告兩次，華西都市報(bào)廣告一次。開(kāi)始排號(hào)前以商報(bào)為載體進(jìn)行廣泛告知，安排形象廣告一次。（二）、銷售目標(biāo)：：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計(jì)劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭(zhēng)銷售產(chǎn)值最大化。建議在開(kāi)盤前排號(hào)認(rèn)購(gòu)時(shí)，營(yíng)造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群排號(hào)熱情，以達(dá)到于項(xiàng)目正式開(kāi)盤前完成簽約客戶儲(chǔ)備，指導(dǎo)項(xiàng)目順利開(kāi)盤。3. 成本合計(jì)： （四）、稅后利潤(rùn)：說(shuō)明：在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算中，我們采用的成本部分的數(shù)據(jù)為預(yù)估最大數(shù)據(jù)，而在售價(jià)部分則采用保守售價(jià)，故在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面則應(yīng)該是相對(duì)較為保守的數(shù)據(jù)，以供參考。容積率測(cè)定：4000㎡247。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算： （一）、總建筑面積：21畝㎡/畝=25200㎡其中：商業(yè)部分：4000㎡（商業(yè)部分的擬建位置與第二款中的相同） 住宅部分：21200㎡ （二）、銷售額：商業(yè)部分銷售額：4933元/㎡（均價(jià)）4000㎡=1973萬(wàn)元住宅部分銷售額：21200㎡2700元/㎡=5724萬(wàn)元合計(jì)總銷售額：7697萬(wàn)元 （三）、成本：常規(guī)成本：土地成本：1800萬(wàn)元。此種方式即能增加項(xiàng)目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類商業(yè)配套。圍墻規(guī)劃：圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)小型出口，一為項(xiàng)目與互助路綜合市場(chǎng)相臨位置，一為項(xiàng)目離小沙河最近位置，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)置治安崗?fù)?。另外在主入口正?duì)位置應(yīng)設(shè)置一水景噴泉，在不規(guī)則地帶的較大一角形成一兒童樂(lè)園，放置簡(jiǎn)單兒童娛樂(lè)設(shè)施，在主綠化景觀周圍放置戶外健身器材。功能區(qū)分化：為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動(dòng)內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動(dòng)性質(zhì)及形式實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對(duì)有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配置。投資者。項(xiàng)目在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大。目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購(gòu)房需求巨大。 建材商圈：距本項(xiàng)目一公里左右的范圍內(nèi)，分布著數(shù)十個(gè)專業(yè)建材市場(chǎng)及大量沿街為市的建材經(jīng)營(yíng)者，商氣及投資氛圍濃郁。 迪康電器城，該商場(chǎng)目前尚在修建中，距本項(xiàng)目300米左右，營(yíng)業(yè)面積10000余平方米，是專業(yè)的電器零售市場(chǎng)。與藍(lán)光金荷花和荷花金池隔河相望。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項(xiàng)目?jī)H百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點(diǎn)，也有不及本項(xiàng)目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個(gè)月已告清。銷售價(jià)格：在調(diào)查的項(xiàng)目中，價(jià)格除萬(wàn)科金色家園均價(jià)達(dá)到3800元/㎡以外，其他項(xiàng)目基本在2800—3400之間。兩室兩廳雙衛(wèi)及三室兩廳雙衛(wèi)戶型消費(fèi)潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。位置價(jià)格元/㎡修建時(shí)間距本項(xiàng)目距離互助路綜合市場(chǎng)內(nèi)2300—26002000年相臨鑫源小區(qū)26001998年50米小沙河邊230080年代末相臨互助公寓25002000年相臨 目周邊商品房市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目名稱地址占地面積總建筑面積㎡綠化率主力戶型㎡均價(jià)元/㎡已售比例已售時(shí)間外立面建筑形態(tài)容積率建興百家庭院一環(huán)路北三段10畝3188731%90、110295099%3個(gè)月涂料電梯公寓維達(dá)北苑互助路3畝2266728%1852660已售清不詳瓷磚電梯公寓迪康銀色詩(shī)典一環(huán)路北三段14畝3309625%不詳2960已售清5個(gè)月涂料電梯公寓雅圖麗景一環(huán)路北三段6畝2800028%1090305060%10天涂料電梯公寓星辰苑一環(huán)路北三段2352022%8135320070%一個(gè)月瓷磚電梯公寓富臨沙河新城府青路二段100畝14600035%71353300正排號(hào)半年涂料電梯公寓前鋒陽(yáng)光嘉苑一環(huán)路北四段10畝2191231%81363100正排號(hào)6．19日涂料電梯公寓萬(wàn)科金色家園府青路二段57畝10900031%80、120380060%6．19日涂料電梯公寓 周邊商業(yè)情況調(diào)查：項(xiàng)目名稱鋪位數(shù)銷售均價(jià)已售時(shí)間已售比例業(yè)態(tài)配置建興百家庭院46個(gè)11800元/㎡3個(gè)月95%未定維達(dá)北苑1—4層8000元/㎡不詳0大型超市迪康銀色詩(shī)典140個(gè)16000元/㎡4個(gè)月90%電器專賣雅圖麗景25個(gè)12800元/㎡10天不詳未定（二）、市場(chǎng)調(diào)查情況分析 二手房市場(chǎng)調(diào)查情況分析互助路片區(qū)附近房屋多為拆遷安置房及早期單位集資建房，多為非小區(qū)式的，房屋質(zhì)量及小區(qū)環(huán)境均相對(duì)較差，二手房房源緊張，且銷售周期短，說(shuō)明片區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)勁，市場(chǎng)房源尚處于求大于供。2003年，成都的城市住宅地價(jià)為負(fù)增長(zhǎng)，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來(lái)的土地，40%為新增土地。（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體，占1季度總供給量的三成。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。2004年12月，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地71萬(wàn)平方米，比同期減少了75萬(wàn)平方米，下降51%。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達(dá)到26%。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平米左右的實(shí)用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。外立面：在調(diào)查項(xiàng)目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項(xiàng)目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。結(jié)論：建議本項(xiàng)目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價(jià)及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度。綜述：本項(xiàng)目所處城北片區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)仍處在不斷上升中，目前市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不能滿足購(gòu)房者的消費(fèi)需求，整體市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。限高：50米。距本項(xiàng)目150米左右。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。（二）、劣勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，存在臟、亂、差現(xiàn)象。能否考慮在河上修建一座供人行走通過(guò)的橋，增大項(xiàng)目附加值。（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體定位項(xiàng)目周邊常住人口。而投資者看中的就是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。建筑規(guī)劃：建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項(xiàng)
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