【正文】 ：；:；：方天麗景花園策劃報(bào)告 STRATEGIST REPORT OF THE RICH LIVING CITY方案提供：上海智帝商務(wù)策劃有限公司SHANGHAI GOLDENIDEA BUSINESS STRATEGIST CO., LTD.目 錄一、本案概況二、產(chǎn)品研判 三、市場(chǎng)研判四、目標(biāo)客源預(yù)測(cè)五、項(xiàng)目的定位六、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造七、案名建議八、推廣思路九、推廣戰(zhàn)術(shù)組團(tuán)十、產(chǎn)品賣點(diǎn)與推廣概念轉(zhuǎn)化十一、各階段廣告推廣策略十二、假日、工程結(jié)點(diǎn)廣告安排十三、媒介策略及預(yù)算十四、現(xiàn)場(chǎng)包裝十五、附錄：樓盤識(shí)別系統(tǒng)目錄（VI）十六、附錄：平面表現(xiàn)樣稿一、本案概況：蜀山區(qū)黃山路潛山路交界處：182600平方米：227000平方米： ：%：安徽新方天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：澳大利亞PTW：上海智帝商務(wù)策劃有限公司二、產(chǎn)品研判黃山路旁，二環(huán)路內(nèi)鉑金地段黃山路是合肥學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的道路，大多數(shù)的高校都集中在這條路上而且此地段交通方便、生活配套成熟另外，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)劇烈的蜀山區(qū)，在二環(huán)路以內(nèi)，就是離市區(qū)最近加上黃山路是通往高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)的必經(jīng)途徑截流了兩大區(qū)域的客源，為本案積累了大量的客源從這些地段屬性而言本案的地段特點(diǎn)是優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的優(yōu)勢(shì)條件交通路線眾多出行便捷通暢本案周邊的交通線路還是比較多的，有111112136路等且11129路終點(diǎn)站就靠本案對(duì)本案目標(biāo)客源有相當(dāng)大的吸引力也為這個(gè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁華提供了先決條件。周邊學(xué)校林立人文氣氛濃厚看一個(gè)地方是否有高貴的氣質(zhì)最直接的反映現(xiàn)象就是看這個(gè)地方是不是學(xué)校很多從本案所處的地段環(huán)境而言以中國(guó)科技大學(xué)為首的周邊學(xué)校林立所帶來的人文氣氛相當(dāng)濃厚鄰近高新區(qū)、政務(wù)區(qū)目標(biāo)客源豐富本案所處黃山路是通往高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)的必經(jīng)途徑這樣的地理位置極易吸引在這兩個(gè)區(qū)域工作的客源豐富了本案的客源層面實(shí)力團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成就高尚產(chǎn)品無論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從某種角度，這也是發(fā)展商的一種實(shí)力和追求的體現(xiàn)。一環(huán)親家為新方天高尚品牌作累積通過一環(huán)親家的開發(fā)，新方天公司已擁有了一定的知名度。打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場(chǎng)上有了先期雛形。低密度、低容積率高品質(zhì)生活保證小區(qū)主要以低多層為主，容積率低，保證了居民的生活質(zhì)量。TOWNHOUSE將高尚的品味強(qiáng)調(diào)私家性小區(qū)規(guī)劃把TOWNHOUSE獨(dú)立設(shè)置在小區(qū)的西部，使得該組團(tuán)既與多層，小高層相對(duì)獨(dú)立,同時(shí)通過景觀的連接又達(dá)到了和諧的統(tǒng)一，這樣就避免了不同層次消費(fèi)客源的相抵觸的情況。天方地圓、綠色為母體打造完美的高尚小區(qū)天方地圓和綠色為母體的設(shè)計(jì)理念，領(lǐng)先的規(guī)劃理念，完美的人居規(guī)劃，令其他小區(qū)望塵莫及。景觀建筑和諧統(tǒng)一移步換景園中有園景觀設(shè)計(jì)在保留原有遺留的歷史景觀以外，推陳出新，使得景觀與建筑達(dá)到和諧統(tǒng)一，小區(qū)內(nèi)部可謂移步易景，花園里面還有花園。比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀（像夢(mèng)幻廣場(chǎng)等），與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。建筑形態(tài)豐富滿足多層次需求多層，小高層和別墅多樣化的產(chǎn)品形態(tài)滿足了不同人群的消費(fèi)需求。顛覆歐陸風(fēng)格張揚(yáng)極簡(jiǎn)主義小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，不像歐陸風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求。立面擺脫傳統(tǒng)飄頂具有韻律感外立面采用大面積玻璃、紅色和黃色的涂料，現(xiàn)代簡(jiǎn)約、具有跳躍性。屋頂采用弧型飄板設(shè)計(jì)，仿佛優(yōu)柔的音樂線譜，極具韻律感。尊重歷史訴求個(gè)性小區(qū)的夢(mèng)幻廣場(chǎng)在保留原來的歷史構(gòu)件再加之藝術(shù)性的景觀處理，讓小區(qū)個(gè)性立刻顯現(xiàn)。水景溫室演繹如詩(shī)如畫的悠閑生活水景溫室用真實(shí)的景觀元素表現(xiàn)生活的純美悠閑，在合肥還是罕見的。隔音美觀彩鋁窗用心細(xì)心成就高尚小區(qū)內(nèi)彩鋁窗的使用，使得隔音效果和觀感更好。大開間客廳頂樓送露天平臺(tái)小區(qū)房型的客廳采用的是大開間（）。多層為五層，且復(fù)式樓的六樓為正規(guī)的房子，而且還有大的露天平臺(tái)贈(zèng)送。面積控制合理符合市場(chǎng)主流消費(fèi)需求房型的面積段控制較好，迎合目前目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。陽光房型景觀主臥小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺(tái)。先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房新方天實(shí)力蓋好房先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房，對(duì)于體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力和消除客戶對(duì)遠(yuǎn)期房的抗性都有很大的促進(jìn)作用。小區(qū)的會(huì)所周邊的景觀采用的是日本枯山水風(fēng)格的設(shè)計(jì)，在合肥該種風(fēng)格的設(shè)計(jì)屬于第一家。 樣板樓堅(jiān)定客戶信心有效打消期房顧慮小區(qū)樣板樓的完工對(duì)于增加客戶的購(gòu)買信心也有很大促進(jìn)作用。這也說明開發(fā)商成熟的開發(fā)理念所在。人車分流安全放心小區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。社區(qū)配套齊全成熟高尚小區(qū)集教育、休閑、運(yùn)動(dòng)、園藝、建筑為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時(shí)也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 建材標(biāo)準(zhǔn)用心講究產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來做的，高品質(zhì)，高品位。開發(fā)順序欠妥無法突顯小區(qū)的優(yōu)勢(shì)小區(qū)是從南往北的開發(fā)順序，這樣工地本身的宣傳作用暫時(shí)將無法突現(xiàn)，同時(shí)客戶對(duì)于靠近南面的產(chǎn)品的位置有一定的抗性，因?yàn)榇蟮沫h(huán)境和小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境都不是太好。遠(yuǎn)期房對(duì)客戶的購(gòu)買信心有一定抗性其他小區(qū)像漢嘉等一期工程即將結(jié)束，這樣對(duì)后續(xù)的銷售促進(jìn)作用較大，而本案是期房而且是遠(yuǎn)期房，客戶引導(dǎo)起來較困難。大型生活配套暫時(shí)還不很完善周邊大型的生活配套設(shè)施不是很完善。周邊交通很便捷，可就小區(qū)本身來講暫時(shí)不是很方便。小區(qū)組團(tuán)綠化主題不夠鮮明小區(qū)內(nèi)部所謂的組團(tuán)綠化主題不夠鮮明。周邊環(huán)境較差人氣稍顯不足本案所處地段正在建設(shè)之中，故周邊外環(huán)境較差，人氣稍顯不足潛山路市政改造影響預(yù)熱效果潛山路市政改造工程需要到2004年8月才能完成，這樣對(duì)前期的銷售尤其是現(xiàn)場(chǎng)來人的聚集將會(huì)有一定的影響。蜀山區(qū)案量上升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大2004年整個(gè)蜀山地區(qū)乃至全市的供應(yīng)量都將不斷的上升，市場(chǎng)的壓力很大。由于本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，