【正文】 個 月 G 區(qū) 9 5,000 32 22% 7 個 月 4 套 總計 4,502 12 58% 7 個 月 80 套 4 , 8 3 74 , 9 4 3 4 , 8 8 75 , 3 0 95 , 1 7 4 5 , 1 0 24 , 8 7 42 , 2 0 04 , 5 0 25 , 0 0 07910 1012131423123201 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 總計05101520253035均價 售完去化速度 線性 ( 售完去化速度 ) 以上均價為一二層均價，三層單列；由此統(tǒng)計可見： ? E區(qū)銷售最好，分析得出，面積與總價控制得當(dāng)， 均均均 價價價 在在在 44888877 元元元 //平平平 米米米 ； ? G區(qū)趨勢去化速 度最慢，甚至不如三層（自然型），分析得出： 北北北 向向向 街街街 鋪鋪鋪 ， 均均均價價價 到到到 55000000 元元元 //平平平 米米米 ， 則則則 已已已 遇遇遇 市市市 場場場 抗抗抗 性性性 。 注 3:表價是在底價基礎(chǔ)上 ,包含一次性付款九七折后價格 。 目 錄 一、分析偉浩 ???????????????????? 3 二、商鋪定位建議 ??????????????? ????? 11 業(yè)態(tài)定位 ???????????????????? 11 客戶定位 ???????????????????? 12 運營理念 ???????????????????? 12 業(yè)態(tài)劃分 ???????????????????? 13 企劃定位 ???????????????????? 15 三、整體營銷布署 ???????????????????? 17 整體戰(zhàn)略 ???????????????????? 17 開盤旺 場 ?????? ?????????????? 19 推售進程表 ???????????????????? 20 四、營銷工作重點 ???????????????????? 21 開盤前 準(zhǔn)備 ???????????????????? 21 銷售各階段 ???????????????????? 30 1) 開盤引爆期 ???????????????????? 31 2) 二次引爆期 ???????????????????? 35 3) 三次引爆期 ???????????????????? 39 五、企劃表現(xiàn) ???????????????????? 41 六 、 附六個區(qū)商鋪具體分割 一、分析偉浩： 產(chǎn)品分析（戶型分布情況）： 分類 單套 面積 比例 分類 108150 150193 200 以上 1R 138 11, 41% 1, 7, 1, 2R 138 11, 41% 1, 7, 1, 3R 58 4, 18% 4, 334 27, 分類 自然型 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 80 12, 47% 三層聯(lián)體 58 14, 53% 138 27, 分類 分割后 (實際銷售用方案 ) 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 119 19, 70% 三層聯(lián)體 19 8, 30% 138 27, 偉浩，全線 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活廣場；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占 30%，以更便宜的價格出售（后有詳細(xì)價格分析） 。 商鋪定位建議 以 市場分析 為依據(jù) ，為本項目定位、招商經(jīng)營、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān) 可 操作策略。 東營勝大花園配套商業(yè)策劃報告 前 言 勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開發(fā)的 3萬平米商業(yè) 地產(chǎn)項目 ，隸屬大型居住項目“勝大花園”配套 。 整體營銷布署 項目相關(guān)住宅市場分析，為本項目定位提供依據(jù)，并提出針對項目一期的銷售策略。 ——— ——— 該該該 項項項 目目目 位位位 置置置 緊緊緊 挨挨挨 本本本 案案案 ， 其其其 價價價 格格格 策策策 略略略 及及及 去去去 化化化 速速速 度度度 ， 可可可 以以以 成成成 為為為 本本本 案案案 定定定 位位位 的的的 依依依 據(jù)據(jù)據(jù) ；；；即即即 影影影 響響響 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 ， 也也也 為為為 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 帶帶帶 來來來 機機機 會會會 ；；； 偉偉偉 浩浩浩 的的的 價價價 格格格 就就就 是是是 我我我 們們們 的的的 鋪鋪鋪 王王王 價價價 。 注 4:對外報價 是在底價之上 加了 148 元 。 2）總價控制與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 單套平均總價 銷售率 均價 單套平均 面積 外街面積 總體量 推出套數(shù) 銷售套數(shù) A 區(qū) 879,531 71% 4,887 180 14,952,027 17 12 B 區(qū) 885,950 82% 4,943 179 15,061,154 17 14 C 區(qū) 899,631 53% 5,102 176 15,293,721 17 9 D 區(qū) 933,536 71% 5,309 176 6,534,755 7 5 E 區(qū) 632,947 100% 4,837 131 12,658,930 20 20 F 區(qū) 714,188 50% 4,874 147 11,427,005 16 8 G 區(qū) 788,247 22% 5,000 158 14,188,450 18 4 H 區(qū) 937,303 57% 5,174 181 6,561,120 7 4 三層聯(lián)鋪 1,458,876 21% 3,369 433 27,718,640 19 4 合計 58% 4,502 124,395,802 138 80 以上均價為一二層均價，三層單列； 由此統(tǒng)計可見： ? E區(qū)銷售最好， 總總總 價價價 在在在 6633 萬萬萬 元元元 左左左 右右右 市市市 場場場 接接接 受受受 度度度 高高高 ； ? 南向 A、 B、 D區(qū)銷售尚可， C 區(qū)差些， 南南南 向向向 街街街 鋪鋪鋪 總總總 價價價 88009955 萬萬萬 元元元 市市市 場場場 可可可 接接接 受受受 ； ? 北向除 E 外， F、 G、 H均銷售遇阻， 北北北 向向向 街街街 鋪鋪鋪 需需需 總總總 價價價 控控控 制制制 合合合 理理理 接接接 受受受 度度度 方方方 高高高 ； ? 三層 銷售遇阻， 三三三 層層層 鋪鋪鋪 位位位 因因因 其其其 自自自 身身身 用用用 途途途 成成成 銷銷銷 售售售 難難難 點點點 ， 非非非 單單單 純純純 價價價 格格格 可可可 解解解 決決決 。我們將偉 浩項目視為集中型假日消費場所，那么從功能上來說，必須將生活功能配套放在首位。 ? 新一代社區(qū)商鋪 ——— 未來商鋪的 “ 潛力股 ” 新一代社區(qū)商鋪由于投資收益穩(wěn)定、相對集中式商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較小、經(jīng)營不受時間限制等優(yōu)勢，越來越受到投資者的青睞。 聯(lián)洋社區(qū)的商業(yè)與項目所在區(qū)域定位非常類似， 總體格局呈現(xiàn)集中商業(yè)與線 形沿街商業(yè)結(jié)合的態(tài)勢 。 運營理念 發(fā)發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 一一一 個個個 品品品 牌牌牌 與與與 它它它 永永永 不不不 妥妥妥 協(xié)協(xié)協(xié) 的的的 態(tài)態(tài)態(tài) 度度度 品牌運營如人，態(tài)度印證著品位與修養(yǎng)。我們需要從商道中提煉出與運營商戶相近的氣質(zhì)，不但投資者無后顧之憂，經(jīng)營者更是無遠(yuǎn)慮。 三、整體營銷布署： 整體戰(zhàn)略： 1） 我們策劃的目標(biāo) 2） 整體價值初判 3） 商鋪價格擬定 根據(jù)我司對周邊市場的調(diào)查與競爭對手的分析，初步判斷，如本項目考慮在6 個 月內(nèi)去化，總均價應(yīng)為 3800－ 3900 元 /平米之間 。 ? 增值空間 商商商 鋪鋪鋪 必必必 須須須 帶帶帶 車車車 庫庫庫 一一一 起起起 出出出 售售售 ， 保保保 證證證 業(yè)業(yè)業(yè) 主主主 的的的 增增增 值值值 空空空 間間間 。 ? 現(xiàn)場路演，體驗未來經(jīng)營 “錢 ”景 3） 關(guān)鍵詞 推售進程表： 四、營銷工作重點： 開盤前 準(zhǔn)備 1) 開盤前難點攻堅 ? 第第第 一一一 步步步 ：：： 如如如 何何何 塑塑塑 造造造 勝勝勝 大大大 中中中 街街街 的的的 整整整 體體體 形形形 象象象 與與與 氣氣氣 氛氛氛 ？？？ 【精神堡壘】方案 I 俏 升 旺 造成市場緊缺的景象，推出即銷售大半，因此必須一棟棟推 價格不斷小幅攀升，逼迫客戶 下定 現(xiàn)場人氣加強，銷售人員與客戶互動交流加強 4月底 1月初 5月初 8月底 4＃樓解籌 推 12＃樓，其中 1為假樓王 銷售基本完畢，部分商業(yè)自持 推出 5＃、 6樓，開始派籌 2月 1日 3月上旬 3＃樓解籌 7月底 蓄勢期 引爆期 三次引爆期 強力啟動 低開高走 拉升價值 推高市場 利潤速度兼顧 明升暗降 平推快走 達到完美沖刺 二次引爆期 短、平、快 去化 6 難消化部分 建議 3＃與 4＃樓之間設(shè)立一跨街龍門廣告，作為勝大中街的精神堡壘