【正文】 小高層產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品主要以 滿足 “ 90/30%” 政策 進行規(guī)劃 ， 在以后的具體產(chǎn)品 設(shè)計 過程中，主要通過 產(chǎn)品創(chuàng)新和 贈送附加面積來得以實現(xiàn)。 ? 提升產(chǎn)品價值： 低容積率、 低密度 開發(fā)有利于提升項目整居住品質(zhì)，提升產(chǎn)品價值，實現(xiàn)投入產(chǎn)出利益最大化。 ? 產(chǎn)品種類多，社區(qū)不純粹； ? 建筑密度較大，對生態(tài)環(huán)境破壞較大，同時增大平整土地成本。 本項目 地塊容積率以 、 0. 1. 0 三 種 方案分別進行測算，考察容積率與經(jīng)濟效益之間的關(guān)系。從而對可售建筑面積進行銷售收入預(yù)測： 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 23 方案一（容積率 ） 物業(yè)類型 產(chǎn)品類型 銷售單價 可售建筑面積 總銷售收入 別墅類產(chǎn)品 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案二（容積率 ） 物業(yè)類型 產(chǎn)品類型 銷售單價 可售建筑面積 總銷售收入 別墅類產(chǎn)品 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案三（容積率 ） 物業(yè)類型 產(chǎn)品類型 銷售單價 可售建筑面積 總銷售收入 別墅類產(chǎn)品 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 【注：① 小高層產(chǎn)品的引入一方面主要根據(jù)項目地形特點，以保持原生態(tài)開發(fā)理念，平衡容積率，另一方面則是考慮 滿足“ 90/30%”政策 對本項目的 要求 。長沙純別墅物業(yè)平均容積率在 左右。而普通類住宅產(chǎn)品則以 80— 120 ㎡之間的兩房、三房產(chǎn)品市 場接受程度較高。 本項目可比長沙別墅項目產(chǎn)品及價格分析如下表所示： 項目名稱 占地面積 容積率 物業(yè)類型 價格 面積區(qū)間 比華利山 100萬㎡ 獨棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓 聯(lián)排 4500元 /㎡，雙拼 5200元 /㎡，洋房 3000元 /㎡ 獨棟 350㎡以上，聯(lián)排 230285㎡，雙拼 300㎡以上 托斯卡納 18萬㎡ 聯(lián)排、洋房 聯(lián)排 7000元 /㎡ 聯(lián)排 320403㎡，洋房 140170㎡ 鵬基諾亞山林 11萬㎡ 獨棟、雙拼、疊加、洋房、公寓 雙拼 4800元 /㎡ 聯(lián)體 4600元 /㎡ 洋房 3200元 /㎡ 公寓 2600元 /㎡ 獨棟 480500㎡ 雙拼 230308㎡ 疊加 220245㎡ 洋房 125140，復(fù)式 190208 早安星城 73萬 合院、聯(lián)排、洋房 合院 4000元 /㎡ 洋房 2900元 /㎡ 合院 180250㎡ 洋房 90150㎡ 碧桂園威尼斯 172萬㎡ 獨棟、聯(lián)排、洋房（帶精裝修） 獨棟 8000元 /㎡ 獨棟 180584㎡ 聯(lián)排 228299㎡ 洋房 88187㎡ 湘江壹號 62萬㎡ 獨棟、疊加、公寓 待定 獨棟 465480㎡ 聯(lián)排 315335㎡ 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 20 疊加 220255㎡ 麓山戀迪亞溪谷 20萬㎡ 獨棟、雙拼、庭院 疊加 雙拼 5000元 /㎡ 聯(lián)排 4500元 /㎡ 獨棟 290520㎡ 雙拼 410430㎡ 疊加 200㎡ 庭院 300340㎡ 汀湘十里 55萬㎡ 獨棟、雙 拼、聯(lián)排 獨棟 6400元 /㎡ 雙拼 5200元 /㎡ 聯(lián)排 4700元 /㎡ 獨棟 415471㎡ 雙拼 269311㎡ 聯(lián)排 328343㎡ 南山蘇迪亞諾 34萬㎡ 獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房 聯(lián)排 5800元 /㎡ 洋房 3180元 /㎡ 聯(lián)排 180220㎡ 洋房 100155㎡ 沙河世紀城 72萬㎡ 雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層 待定 不詳 A、獨棟別墅： 目前 價格基本在 6000 元 /㎡ 以上，目前長沙房地產(chǎn)市場上獨棟別墅銷售情況較好，其綜合銷售率已高達 %。 二、 長沙高端物業(yè)市場供給分析 別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，供應(yīng)充足，雙拼、疊加別墅供應(yīng)較少，合適價位的獨棟別墅供應(yīng)量有限 目前，長沙別墅產(chǎn)品供應(yīng)量達到了 5205 套，其中聯(lián)排別墅達 3067 套，占到全市別墅類產(chǎn)品供應(yīng)總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品 ，獨立別墅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 19 供應(yīng)總量為 1650 套；疊加別墅為 488 套 ,占到全市的 %，是目前長沙別墅市場的輔助產(chǎn)品。 （四） 首期 產(chǎn)品 快速入市，搶占 市場 先機 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 17 在資金具備的前提下，對項目地塊開發(fā)合理規(guī)劃， 首期 以少量精品 快速 開發(fā) 入市 銷售 ， 搶占市場資源，并通過首期產(chǎn)品檢驗市場。 （二） 采取低容積率低密度開發(fā)模式 借此降低開發(fā)規(guī)劃，盡量減少現(xiàn)場土方開挖、回填，產(chǎn)品盡量依地 勢而建，從根本上控制開發(fā)成本。 項目 實際 操作上 存在一定問題 。開發(fā)成本較大幅度的增加使得項目銷售單價 彈性空間減小，不利于項目市場競爭。 時間規(guī) 劃 開發(fā)進度 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 工程進度 第一期 雙 +獨 +聯(lián) 第二期 雙 +獨 +聯(lián) 第三期 雙拼 +聯(lián)排 +小高 第四期 小高層為主 +雙拼 銷售進度 第一期 雙 +獨 +聯(lián) 第二期 雙 +獨 +聯(lián) 第三期 雙拼 +聯(lián)排 +小高 第四期 小高層為主 +雙拼