【正文】 處理不好容易引起鄰里矛盾，物業(yè)公司應(yīng)做好住戶(hù)工作。辦理相關(guān)移交手續(xù)。如果業(yè)主將車(chē)停泊在停車(chē)場(chǎng)，由管理員或售員機(jī)給業(yè)主取票憑證，車(chē)主只有持此憑證方可將車(chē)開(kāi)出，這表明停車(chē)場(chǎng)實(shí)際控制了該車(chē)，就有義務(wù)和責(zé)任保管該車(chē)，構(gòu)成保管合同關(guān)系。 前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。 任何單位和個(gè)人停放車(chē)輛不得占用消防通道。車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 ? ? 第四十八條 第七十四條（承接查驗(yàn)） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改 第六十條（日常檢查與公告）例如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)拉斷電源并采取滅火措施； (2)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告事故。未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)；第五十二條 4《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》其他條款（關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)）第五十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理；（二）依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；（四）選聘專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。 （六）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。 （五）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的。 （四）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的。 （三）違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的。 （二）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。 （一）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的。 第七十九條　違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正。 （二）侵占房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以5000元以上一萬(wàn)元以下罰款，單位處以十萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款； （四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)； 第五十六條制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)。 （五）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境； 另外，還有哪些行為可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行為”《物權(quán)法》? 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》? 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”。 《物權(quán)法》第八十三條 【業(yè)主義務(wù)與權(quán)益維護(hù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會(huì)是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)做出的決定。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。如果業(yè)主喪失了對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。 ［條文注釋?zhuān)輼I(yè)主有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)對(duì)共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了《條例》和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來(lái)自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。 《物權(quán)法》? 對(duì)不履 行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定 責(zé)任。專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)物業(yè)管理法律關(guān)系的主要內(nèi)容 一是業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確立的權(quán)利和義務(wù)四是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利和義務(wù)六是政府相關(guān)部門(mén)的基本權(quán)利和義務(wù)七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利和義務(wù)。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分建筑物的權(quán)利歸屬，即：建筑物區(qū)分所有權(quán)。民法理論奠定了物業(yè)管理法律的 基石（案例2）（案例2）某人騎車(chē)走在路上，大風(fēng)將枯樹(shù)刮斷致人死亡，管理單位應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？法院判公路養(yǎng)護(hù)段賠償原告家屬。 物業(yè)管理涉及許許多多民事法律關(guān)系。（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十七條：違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款?！　〉谄邨l　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期?！?、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；　??；　　，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：　?。?）多層住宅200萬(wàn)平方米；　?。?）高層住宅100萬(wàn)平方米；　?。?）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；　?。?）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米?！　〉谒臈l　國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。 （三）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)分采取扣分制。 1項(xiàng)目經(jīng)理考核? 五、管理考核（一）市住建委負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)管與年度考核。? （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目委派項(xiàng)目經(jīng)理，一名物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理所管理的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量一般不得超過(guò)兩個(gè)。業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? （3會(huì)議形式）第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。? 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條 （擅自處置共有部分）建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十一條 （有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。? 第九條 （業(yè)主人數(shù)的確認(rèn)）物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：? （一）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 本條第一款所稱(chēng)房屋，包括整棟建筑物。? 第一條（業(yè)主的認(rèn)定） 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī) 的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害業(yè)管 理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提物件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。 （本司法解釋?zhuān)?4條是關(guān)于合同，第57條是關(guān)于收費(fèi)，第810條是關(guān)于合同終止。兩個(gè)物業(yè)管理司法解釋? 司法解釋是最高司法機(jī)關(guān)對(duì)司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問(wèn)題所作的解釋。? 根據(jù)房屋銷(xiāo)售合同約定，已經(jīng)驗(yàn)收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額交納。? 第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。? （六）工商行政主管部門(mén)?！恶R鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》? （四）公安行政主管部門(mén)。? （二）城管行政執(zhí)法部門(mén)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)：(1)履行告知義務(wù)(2)履行制止義務(wù) (3)履行報(bào)告義務(wù)日常管理與收費(fèi)《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)》《馬鞍山市普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》是作業(yè)手冊(cè)。裝修管理與收費(fèi)《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》 2004年，市物價(jià)局印發(fā)了《關(guān)于取消房屋裝飾裝修保證金決定》，市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局于1998年印發(fā)的《馬鞍山市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第十七條，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，可通過(guò)協(xié)議收取每戶(hù)800—1000元的裝修保證金的規(guī)定停止執(zhí)行。 建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房不得收取任何費(fèi)用。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房原則上在一層安排，沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風(fēng)、水、電通信的正常使用功能，符合辦理權(quán)屬登記條件。? （二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25 萬(wàn)平方米（含）以下，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過(guò)25 萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶(hù)計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、公用場(chǎng)地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；（二）在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)夤艿赖匿佋O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶(hù)計(jì)量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設(shè)到戶(hù)，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè)；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配置；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。大家一定要重視（舉例）交付接管與承接查驗(yàn)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接；而在新老物業(yè)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂與備案 《馬鞍山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第三十二條 建設(shè)單位按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前完成。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積20000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積24000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積13000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積15000平方米以下。服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：? （1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下；? （2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；? （3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；? （4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下? （萬(wàn)平方米45人）馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí) 一、基本要求 管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，其中具有中專(zhuān)以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于30%。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 第十四條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。 　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法?！　《?jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非