【正文】 空調(diào)機房內(nèi)管道漏水：須停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，用防洪沙袋攔截附近租戶單元門口，將管道裂口扎住，開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水，如水位過高，則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井；1所有故障須及時上報，并做好記錄。 使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎廂門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤離轎廂；安撫被困人員，由電梯維保公司專業(yè)人員對電梯進行維修。 轎廂門應(yīng)保持關(guān)閉，利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，提示乘客保持安靜，不要亂動； 216。 如果是接地故障，檢查高壓電纜和變壓器高壓接線端子，如有放電痕跡和異味，則表明有接地故障；將故障情況及時上報，由工程維修部負(fù)責(zé)人組織維修，并分析故障起因，做好糾正預(yù)防。換鎖拆下門鎖檢查，如不能修理，則更換新鎖；安裝新鎖后，確保鎖蓋與鎖孔配合緊密，鎖芯轉(zhuǎn)動靈活。外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，須用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫； 窗臺處滲水，須將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實；在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再噴涂水泥砂漿面層；滲水面積較大時，可滿涂12度氯丁建筑防水膠；墻、板接縫處滲水，先開鑿、清理板縫，加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；室內(nèi)修補，將滲水部位的內(nèi)粉刷層鏟除，表面清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷23度氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿抹平，再粉刷面層。人行道和車道 將表面松散或破碎的砼鑿掉，深度約1英寸，底面鑿毛，砼邊緣掏鑿成凹齒形，并清理干凈；將修補表面浸濕，在表面涂一層較厚的硅酸鹽水泥漿，用砼拌和物進行填充，并搗實抹平，保持道路平整；修補后須養(yǎng)護六天，期間做好防護。大的孔洞先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清理干凈，用與基層相同質(zhì)地的材料進行嵌填； 用水泥釘將超過孔洞大小的鋼絲網(wǎng)片固定在孔洞周圍基層上；用水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層；待修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，膩子干后用砂紙打磨，分別噴刷二道表面涂料；修補后須養(yǎng)護六天左右，期間做好防護。1．保證排水暢通；2．污水井、化糞池?zé)o溢流現(xiàn)象。 安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；不得影響維修或通行；接地電阻小于4Ω。天臺設(shè)施屋頂女兒墻半年日常報修與半年度檢修相結(jié)合墻面無裂縫、灰縫飽滿、不傾斜屋頂隔熱層防水層牢固平整，無滲漏屋頂泄水溝通暢無堵塞屋頂水箱每半年清洗、除銹、油漆一次箱體設(shè)施無滲漏，爬梯無銹蝕，水箱蓋完好屋頂排氣管、煙道加固頂端網(wǎng)罩網(wǎng)罩牢固，無脫落，轉(zhuǎn)動靈活樓層地面樓層地面年日常報修與年度檢修相結(jié)合平整，無破裂，無松動踢腳線接縫應(yīng)緊密、平整、無脫落踏步平整，無裂縫臺階平整完好，無起殼排水設(shè)施雨水總管半年清理、疏通、補漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏污水總管出墻橫管每半年疏通一次，補漏給水總管檢查滲漏雨水井及蓋、污水井及蓋井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次暢通，井蓋無破損，不松動化糞池根據(jù)情況外委清理無堵塞，無溢滿交通設(shè)施人行道年及時修補路面完好，無損壞，標(biāo)識完整車行道路牙石修補破損路面平整，無開裂停車位修補破損,補刷車位線車位線及標(biāo)識清晰門窗扶手欄桿樓梯扶手年無脫落，無裂縫，無損壞，油漆完好窗校正窗框，每年對配件上油一次，更換損壞玻璃無松動、翹曲，鉸鏈開關(guān)靈活，玻璃完好防火門破損部件及時更換、鉸鏈每年上油一次門鉸鏈開關(guān)靈活，防火門無生銹、掉漆 ，閉門器完好出入口大門日常報修與年度檢修相結(jié)合門牌齊全，開關(guān)靈活大堂門玻璃、門扇、合頁完好，地彈簧、閉門器完好，鎖具可靠照明設(shè)施市政景觀燈半年日常報修與年度檢修相結(jié)合安裝牢固，完好率98%公共室內(nèi)、樓道燈室外泛光燈路燈滅蚊燈避雷系統(tǒng)避雷針每年檢查避雷針有無銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)是否牢固，有無脫焊現(xiàn)象；對避雷針除銹、涂刷一層保護漆。一級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除日常維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查風(fēng)柜風(fēng)輪，確保轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無雜音、潤滑油脂充足；檢查保養(yǎng)電氣控制柜內(nèi)電氣線路和元器件，確保線路連接可靠，元器件動作正常；停機檢查冷卻塔風(fēng)扇傳動，確保皮帶松緊度適宜，無損壞；若使用齒輪箱傳動，須檢查齒輪箱中的油位，確保油位達(dá)到指線以上；檢查電動機，確保運轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無雜音，三相電流值相差不大于10%；將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。（七）電梯運行管理項目內(nèi)容和要求總體要求維修保養(yǎng)合同完備，電梯安全檢驗合格證在有效期內(nèi)；電梯設(shè)備監(jiān)管人熟悉電梯合同條款，非維修保養(yǎng)人員禁止擅自進入電梯井道；電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，電梯運行舒適穩(wěn)定，無異響，開關(guān)門靈活、平層準(zhǔn)確、轎廂通風(fēng)、照明完好；頂部照明罩內(nèi)干凈無雜物，轎廂內(nèi)壁衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全； 維保單位按計劃實施維修保養(yǎng)，維保記錄完整；禁止非持證人員進行盤車、開層門、進入井道和底坑等違規(guī)操作。日常維保監(jiān)管要求維保單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀制訂月度、季度維保計劃和工作改進計劃；物業(yè)管理服務(wù)中心按照計劃監(jiān)督維保單位實施維保工作，當(dāng)計劃需要變更時，維保單位須提前書面向物業(yè)管理服務(wù)中心、職能業(yè)務(wù)主管部門提出計劃變更申請，經(jīng)審批同意后方可實施；維保責(zé)任人進行維保工作時須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)范要求；維保責(zé)任人在實施現(xiàn)場維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人進行溝通，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項進行說明；維保監(jiān)管人對維保責(zé)任人現(xiàn)場維保工作進行跟進，包括維保過程、到達(dá)和離開現(xiàn)場時間；維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人須對本次維保內(nèi)容進行檢測，符合要求后簽字確認(rèn)；如需更換設(shè)備設(shè)施零部件，職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場確認(rèn)零部件損壞情況，并控制零部件更換的過程，確認(rèn)所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質(zhì)量相當(dāng)?shù)牟考?；?dāng)月維保工作結(jié)束后，維保監(jiān)管人須將本月相關(guān)維保記錄進行存檔，并按要求及時報備政府相關(guān)行政主管部門，職能部門維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；維保監(jiān)管人須對風(fēng)險排查問題點和職能部門檢查問題點限定整改日期，要求維保單位按要求進行整改，并進行整改效果驗證；由于設(shè)備設(shè)施維保不到位引發(fā)的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報告和整改措施，維保監(jiān)管人負(fù)責(zé)進行整改效果驗證。（五）消防設(shè)備運行操作工作流程防火卷簾門操作項目內(nèi)容和要求消防中心操作控制啟動卷簾門控制按鈕－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位置后自動停止；上升操作須現(xiàn)場復(fù)位；發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。變頻控制柜維護保養(yǎng)維保等級內(nèi)容和要求一級維護保養(yǎng)清潔柜體內(nèi)設(shè)備表面，確保無灰塵、無污漬；檢查主線路，確保無松動和變色；檢查指示燈，確保完好；檢測控制柜內(nèi)溫度，確保不超過40攝氏度；檢查各接觸器動、靜觸頭，確保無損壞；檢查二次回路接線，確保連接可靠；檢查空氣開關(guān)，確保動作正常；檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，確保設(shè)定值在規(guī)定范圍內(nèi)；將檢測結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。（二）安防系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程門禁對講系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程停車場系統(tǒng)維護保養(yǎng)維保等級內(nèi)容和要求一級維護保養(yǎng)清潔設(shè)備設(shè)施表面，確保無灰塵、無污漬；檢查設(shè)備設(shè)施，確保無脫漆、銹蝕、變形等情況； 檢查道閘，確保擋車桿平直、反光膜無脫落，讀卡器、機箱密封良好；檢查各轉(zhuǎn)動軸，確保潤滑，正常運轉(zhuǎn)； 整理箱內(nèi)線路，緊固接線端子，確保各電路板、接插件連接可靠；檢查地感裝置和感應(yīng)式讀卡機，確保感應(yīng)靈敏；檢查道閘手動控制器，確保正常工作；檢測圖像對比、語音提示、對講系統(tǒng)、中文顯示、自動出卡等功能，確保符合工作要求；將檢測結(jié)果在《停車場管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查抽屜式開關(guān)柜，確保拉出和推入靈活，機械閉鎖可靠，接觸器觸頭良好，開關(guān)到位；檢查斷路器，確保觸頭彈力正常，滅弧柵完好；緊固抽屜式開關(guān)內(nèi)的各連接螺釘和互感器、測量儀表、指示燈等二次回路各接線頭，確保連接可靠；用搖把對斷路器進行搖入和搖出檢查，確保靈活操作；手動調(diào)試機械聯(lián)鎖分合閘，確?？煽浚粚ε潆姽駜?nèi)部及各元器件進行清潔，確保無灰塵、雜物；將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。 電焊機接電源通電前，須確認(rèn)焊機電壓等級和電源分接口位置；禁止使用受潮焊條；作業(yè)時須穿防護服、防護手套，戴防護面罩，禁止在易燃易爆區(qū)域進行焊接作業(yè)；現(xiàn)場做好防火措施，配備相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器。電鋸、電刨、云石機使用前須檢查調(diào)整刀具的工具和固定扳手是否取出，進行空載試驗，待運轉(zhuǎn)正常后方可使用；通電前須保證工具處于關(guān)閉狀態(tài)； 使用夾鉗固定要加工的工件作業(yè)，鋸片要加裝安全防護罩和擋板，禁止使用有裂縫和缺齒的鋸片； 作業(yè)時嚴(yán)禁戴手套。個人使用工具維修人員須配置一個工具箱/包，箱/包蓋標(biāo)注編號及姓名；責(zé)任人須保持工具箱/包外觀整潔，工具無缺失；增補工具須由部門負(fù)責(zé)人審批后發(fā)放；員工調(diào)離工作崗位時，須將工具箱/包交回部門負(fù)責(zé)人，丟失或損壞須照價賠償。 木地板嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動和稀縫，變形和顫動；216。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開。屋面：216。 承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。嚴(yán)重?fù)p壞房結(jié)構(gòu)部分： 地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑動；基礎(chǔ)強度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響；承重結(jié)構(gòu)： 216。 整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴(yán)重起砂；216。屋面：216。 承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落損壞。設(shè)備部分：水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個別零件殘缺損壞；電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個別零件損壞；暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用；特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。 預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損；216。 鋼筋混凝土個別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋； 216。 完損 標(biāo)準(zhǔn)完好房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降；承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕；非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。房屋完好率計算方式計算房屋完損等級，一律以建筑面積（M2）為計算單位，評定時以幢為評定單位；房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）247。房屋本體、建筑小品外墻面保持外觀完好、整潔、無裂縫，建材貼面的，無脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；涂料外墻，無脫落、無污漬、無亂張貼、亂涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報箱、宣傳欄、兒童游樂設(shè)施、健身器材等公共配套設(shè)施須保持完好，無污跡、無松動、無脫漆；門窗、扶手、欄桿無松動，開關(guān)靈活，玻璃完好；樓層地面、地磚平整、無裂縫、無起殼、無破損；天臺隔熱層完好、無滲漏，通風(fēng)口無堵塞，防護罩完好，屋面排水通暢，無堵塞。消防系統(tǒng)消火栓泵及控制柜；噴淋泵及控制柜；消防送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；消防控制主機以整體臺套為計算點（允許故障點或隔離點不得超過總數(shù)的3％，不得隔離單元回路）；消防廣播、電話主機系統(tǒng)回路單元；消防聯(lián)動柜整體控制回路；分割系統(tǒng)各防火卷簾門及控制箱；氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報警主機。主要設(shè)備計算點供配電系統(tǒng)高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電源、備用發(fā)電機組、主要動力開關(guān)柜或動力分配柜。主要設(shè)備完好率計算方式主要設(shè)備完好率 = 主要設(shè)備中完好的計算點總數(shù)247。氣體滅火設(shè)備間氣體滅火控制盤或火災(zāi)報警控制器應(yīng)置于“自動”狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報警時，須立即停止設(shè)備；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動啟動時，須立即啟動設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防護區(qū)域有人員時，禁止手動啟動設(shè)備或立即停止設(shè)備?，F(xiàn)場須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。電梯機房及底坑電梯雙電源柜有獨立