【正文】 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 建議項目單位： 加快辦理有關前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設。按本項目稅后利潤為經濟指標進行單南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 23 因素臨界值計算結果如下 項目臨界點分析計算表 項 目 數 量 單 位 項 目 數 量 單 位 最低售價 售價 普通公寓 元 /平方米 普通公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最高土地價格 萬元 /畝 土地價格 萬元 /畝 最高工程費用 萬元 工程費用 萬元 綜上評價可知，本項目 在財務上可行，且有一定的抗風險能力。銷售收入） 100%=% 詳見附表 5“損益表”。 利潤總額 利潤總額為銷售收入減經營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為 5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的 11%。普通和躍層公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 2020— 2020 年投資分別為 萬元、 萬元。 （二）經營資金。 (4)管理費用按工程費用的 2%估算。 (3)開發(fā)期稅費 萬元。其中： （ 一）開發(fā)建設投資 萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。 (三 ) 垃圾袋裝化收集 本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉站，再集中送往城市垃圾處理場處理。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 18 室外沿主要道路設置消防栓，一次消防用水量按 15 升 /秒計。小區(qū)道路設置安全步行道，地面鋪設導向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2 米，為石板及卵石路面。 （三） 煤氣 小區(qū)設置煤氣調壓站，供應區(qū)內使用。 ? 通訊系統(tǒng)為每戶預留 IDD 直線電話二門。 ? 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。 場地大部分地基土質情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進行特殊處理。面積配比： 客廳：躍層 35～ 45 平方米；單層 25～ 35 平方米，面寬 ～ 平方米； 廚房加餐廳： 15～ 20 平方米； 主臥： 14～ 16 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 次臥： 12～ 14 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 層高： 平方米 南陽臺： 3～ 5 平方米 房型設計除滿足南京市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外，要求： ? 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 16 ? 四間臥室中保證有二間是朝南； ? 頂層為屋頂花園； ? 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調。 （二） 套型 躍層式多層住宅面積每套建筑面積 100～ 200 平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農貿市場、超市、小學和幼兒園。 按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網、停車設施的規(guī)劃。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。 根據場地狀況，區(qū)內道路依據山體自由布置，兩個主入口分別設在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。 （六） 有線電視：利源中路敷設有南京有線電視網絡電纜，小區(qū)有線電視由此接入。 （四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。具體配套建設條件如下： 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 12 （一） 供水：項目東面的利源中路下有 DN500 自來水管，區(qū)內供水由此接入。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。項目用地距南京市中心新街口約 10 公里，到南京火車站約 18 公里，到南京祿口國際機場約 23 公里。 本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。 二、 建設內容 本項目主要建設內容有： 普通公寓 160650 平方米 躍層式公寓 160650 平方米 小學校 4000 平方米 小區(qū)幼兒園、 3000 平方米 變配電所、煤氣調壓站 400 平方米 商場、文化娛樂設施及物業(yè)管理等 25000 平方米 綠地 80000 平方米 區(qū)內道路 50000 平方米 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 11 第四章 項目選址及配套建設條件 一、 項目選址 南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經濟技術開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風水寶地。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外 資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費者。 （二） 江寧開發(fā)區(qū)進區(qū)企業(yè)中的高級管理人員 。同時，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費者增加了選擇大自然居所的服務內容。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。 三、 銷售 對象分析 作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質開發(fā)企業(yè)，利源公司經過八年的開發(fā)建設，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設了 30萬 M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 6 與競爭對手的優(yōu)勢分析 ? 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能 吸引一部分特定的消費人群。 ? 交通及其他配套條件優(yōu)勢。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢： 項目優(yōu)勢 從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢： ? 自然環(huán)境優(yōu)勢。預計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。在擁有較強經濟實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另 外，遠離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多