【導(dǎo)讀】過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國(guó)家房改政。內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的。于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開發(fā)。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于。月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項(xiàng)目用地的土地價(jià)值，促進(jìn)國(guó)有企。原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)。對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行了批復(fù)，本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。平方米，建筑基底面積5046平方米。

　　

【正文】 供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示： 寫字樓和公 寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2020 2020 2020 合計(jì)銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價(jià) 11000 11000 12020 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營(yíng)，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁 共 37 頁 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 \年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 寫字樓公寓銷售收入 14230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 公寓租金收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 其他收入 200 200 200 200 200 200 200 合計(jì) 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用 1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各項(xiàng)費(fèi)用支出。（每年具體費(fèi)用支出見下表） （ 1） 建設(shè)期行政費(fèi)用 指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。按每年 40萬元測(cè)算。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī) 電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計(jì)算。 （ 3） 折舊和攤銷 折舊和攤銷主要是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。具體情況 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁 共 37 頁 如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項(xiàng)目 應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額 分?jǐn)偙壤? 折舊年限（年） 20202020年每年計(jì)提 20202020年每年計(jì)提 出租房屋建設(shè)費(fèi)用 1000 20 50 20 20 籌備 期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 450 20 3 150 0 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi) 370 20 10 37 37 合計(jì) 1820 207 57 上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下： 企業(yè)管理費(fèi)用表 單位：人民幣萬元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202040 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）營(yíng)業(yè)稅 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 20202020 年由于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額的 5%上繳， 2020 年以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按營(yíng)業(yè)額的 3%上繳。具體情況列表顯示如下： 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁 共 37 頁 營(yíng)業(yè)稅金明細(xì)表 單位：人 民幣萬元 項(xiàng)目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合計(jì)房地產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 其他業(yè)務(wù)稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計(jì) 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559 現(xiàn)將營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦拢? 年經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用匯總表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020企業(yè)管理費(fèi)用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營(yíng)業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計(jì) 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得稅及其他稅金 按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤(rùn)的 33%，其余稅項(xiàng)列入企業(yè)管理費(fèi)中。 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)提。資本公積金按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)提。 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營(yíng)業(yè)收入 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁 共 37 頁 根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測(cè)算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中， 以商品房銷售為主的營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到 48816 萬元。（詳見附表） 經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用 該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金等項(xiàng)內(nèi)容。 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營(yíng)商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營(yíng)十年后可向國(guó)家上繳營(yíng)業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 億元。 利潤(rùn) 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期靜態(tài)分析各年度利潤(rùn)總額詳見附表。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設(shè)期）。 現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析 見附表。 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁 共 37 頁 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。 二、社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)高級(jí)寫字樓和市民的對(duì)高檔住房日益增長(zhǎng)的需求，同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國(guó)家創(chuàng)造了可觀的稅收 來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都十分明顯。 三、財(cái)務(wù)分析 經(jīng)過分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。相信隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁 共 37 頁 附表： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合計(jì)營(yíng)業(yè)收入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 70054開發(fā)成本 6000 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 19000經(jīng)營(yíng)成本 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 4564稅前利潤(rùn) 7361 11277 8000 2836 2836 2836 2836 2836 2836 2836 46490所得稅 2429 3721 2640 936 936 936 936 936 936 936 15341凈利潤(rùn) 4932 7556 5360 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 31150資本公積 493 756 536 190 190 190 190 190 190 190 3115盈余公積 247 378 268 95 95 95 95 95 95 95 1557可分配利潤(rùn) 4192 6422 4556 1615 1615 1615 1615 1615 1615 1615 26476 預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量表 單位：人民幣萬元 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020現(xiàn)金流入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034現(xiàn)金流出 6752 7489 7316 141 141 141 141 141 141 141 經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 減：折舊和攤銷 207 207 207 57 57 57 57 57 57 57 加：建設(shè)期現(xiàn)金支出 6000 6500 6500凈現(xiàn)金流量 7568 11484 8207 2893 2893 2893 2893 2893 2893 2893期初現(xiàn)金余額 0 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617期末現(xiàn)金余額 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617 47510