【導(dǎo)讀】2003年，中央政府批準(zhǔn)麗江撤地設(shè)市，原麗江縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。2009年，根據(jù)麗江城市規(guī)劃，新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道；本項(xiàng)目為麗江失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱為：華首上領(lǐng)?福慧佳苑）就位于古城區(qū)西北部雪山路與玉福路交叉口東南角，緊鄰雪山路東側(cè)。本文通過對“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)“華首上領(lǐng)??；奂言贰碑?dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。

　　

【正文】 資：施工單位墊資建設(shè)已成為開發(fā)商解決前期資金緊張最常用的方法。（2）資金的運(yùn)用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收、缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個(gè)方面：由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息、風(fēng)險(xiǎn)的影響、通貨膨脹和匯率浮動(dòng)對資金實(shí)際價(jià)值的影響、銀行借款的成本率。：具體優(yōu)化方法有：分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)、向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力、及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。盈虧平衡分析（1）銷售量盈虧點(diǎn)分析從項(xiàng)目銷售收入表、成本支出表和現(xiàn)金流量表可以看出，按方案成本和銷售收入，項(xiàng)目需完成住宅銷售量的98%，%，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。（由于車位銷售額小，對項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)），方可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保本盈利。（2）銷售價(jià)格盈虧點(diǎn)分析在保持方案中成本不變、銷售周期不變的情況下，商業(yè)銷售銷售價(jià)格為7766元/平方米時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。（由于車位銷售額小，對項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)）（3）成本盈虧點(diǎn)分析在保持方案中銷售價(jià)格不變、銷售周期不變的情況下，%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。（該組合為眾多組合中的一個(gè)）敏感性分析分別對土地、建安成本、銷售價(jià)格進(jìn)行敏感性分析，具體分析如下表： 敏感性分析表 單位：萬元序號不確定因素變化幅度凈利潤銷售凈利率內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1基本方案0%11%%2建安成本10%14%%3+10%8%%4銷售價(jià)格10%6%——5+10%15%%說明：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按10%的貼現(xiàn)率、3個(gè)月為一個(gè)計(jì)息周期計(jì)算。項(xiàng)目對建安成本級銷售的敏感程度較高，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需嚴(yán)格控制成本支出，有效提高項(xiàng)目的整體收益。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)市場的低迷，2009年以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期，未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)2008年的波動(dòng)，將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)發(fā)展期，價(jià)格向上增長的幅度將會有比較明顯，項(xiàng)目應(yīng)盡可能的盡快出貨，最大限度的降低項(xiàng)目后期風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益一般。通過敏感性分析，可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。在較為不利的環(huán)境下，也能獲得有一定的的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。第九章 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀概述項(xiàng)目的地理位置（1）麗江市位于云南省西北部，地理坐標(biāo)為25186。59180。 27186。56180。，東經(jīng)99186。23180。101186。31180。全市面積21219平方公里。該地塊對外交通主要利用新建的雪山路南行200米至?；勐罚ㄖ蓖ㄖ灵L水路），雪山路將是南北貫穿麗江城區(qū)的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即為香格里拉大道，交通非常便利，有明顯的交通優(yōu)勢，很快將變成麗江居民的休閑散步好去處。與本項(xiàng)目有關(guān)的原有污染及環(huán)境問題 本項(xiàng)目所在區(qū)域原為荒地，無嚴(yán)重污染環(huán)境問題。規(guī)劃區(qū)內(nèi)大氣質(zhì)量，水環(huán)境及噪聲環(huán)境無嚴(yán)重問題。主要環(huán)境目標(biāo)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①、大氣保護(hù)目標(biāo) 以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空氣環(huán)境為大氣環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，執(zhí)行《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。②、水環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水系水體為水環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》‘《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。③、生態(tài)環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)的地域?yàn)楸Ｗo(hù)范圍，保護(hù)目標(biāo)為固體廢棄物的排放和規(guī)劃區(qū)內(nèi)的植被。④、噪聲保護(hù)目標(biāo) 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)范圍為噪聲保護(hù)對象，執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。二、項(xiàng)目污染物的產(chǎn)生及對環(huán)境的影響主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況 本項(xiàng)目為民用類設(shè)施，可能產(chǎn)生的污染主要是環(huán)境污染，也就是項(xiàng)目在施工及運(yùn)營過程中所產(chǎn)生的生活污水廢水、生活垃圾、生活噪聲，此類污染可能會對2號地塊周邊造成環(huán)境污染。主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況可參下表主要污染物及預(yù)計(jì)排放量類型內(nèi)容排放源頭污染物名稱處理前產(chǎn)生濃度及產(chǎn)生量排放濃度及排放量大氣污染物施工期間場地周圍施工粉塵少量少量水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、SS、殘留農(nóng)藥化肥等少量少量固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場地內(nèi)生活垃圾和建筑垃圾少量少量噪聲規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場地內(nèi)施工噪聲生活噪聲及交通噪聲施工階段有生產(chǎn)噪聲、后期為規(guī)劃區(qū)道路交通噪聲其它施工期間環(huán)境影響簡要分析 ①、對空氣環(huán)境的影響：施工期間會產(chǎn)生一些粉塵、煙氣等有害物質(zhì)；該類物質(zhì)為無組織不連續(xù)排放，對周圍環(huán)境產(chǎn)生短期影響。其影響范圍小，影響程度輕。 ②、對地表水的影響：施工過程中所產(chǎn)生的施工廢水和生活污水，含有BODCODcr、固體懸浮物、動(dòng)植物油、泥沙等，對環(huán)境有一定影響。 ③、噪聲的影響：運(yùn)輸時(shí)有交通噪聲，不定時(shí)，只屬短期影響。施工時(shí)人工作業(yè)程度較高，機(jī)械化程度低，控制夜間施工后，對周圍的環(huán)境影響不大。 ④、固體廢棄物的影響：少量的建筑垃圾和施工期施工人員生活垃圾由專人負(fù)責(zé)，及時(shí)集中清運(yùn)，運(yùn)至城市垃圾處理場進(jìn)行處理。 ⑤、對生態(tài)環(huán)境的影響：規(guī)劃區(qū)原為荒地，原有的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不高，新的建設(shè)對生態(tài)環(huán)境影響不大。運(yùn)行期間環(huán)境影響簡要分析 ①、對空氣環(huán)境的影響：居民居住基本不產(chǎn)生大氣污染。 ②、對地表水的影響：運(yùn)行期間，因生活活動(dòng)將會產(chǎn)生一定量的生活污水、廢水，在其中含有BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥等，由區(qū)域建筑內(nèi)排污系統(tǒng)收集、匯聚，并由化糞池初步分解處理后，排入市政排污管道，到達(dá)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。綠化面積區(qū)域可能產(chǎn)生少量滲透水殘留農(nóng)藥影響。區(qū)域地表雨水基本呈自然狀態(tài)排放，經(jīng)有組織地收集后排入周邊水域或市政雨水管道。 ③、噪聲的影響：基本無噪聲影響。 ④、固體廢棄物的影響：運(yùn)行中因生活活動(dòng)產(chǎn)生的廢棄物，集中收集清運(yùn)。生活垃圾由專人負(fù)責(zé)，固定收集點(diǎn)，定期清運(yùn)，運(yùn)至城市垃圾處理場處理。公共區(qū)域及綠化環(huán)境由專人負(fù)責(zé)清掃。 ⑤、對生態(tài)環(huán)境的影響：綠化條件的改善可促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的改善。三、項(xiàng)目擬采取的治理措施和預(yù)期效果環(huán)境污染的治理 本項(xiàng)目中所產(chǎn)生的污染物，通過集中收集和有效組織，形成一定程度的體系，并有市政基礎(chǔ)設(shè)施支持，環(huán)境保護(hù)設(shè)施可有序進(jìn)行。 本項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水，生活垃圾。生活污水由區(qū)域內(nèi)建筑排水系統(tǒng)收集，并由化糞池初步處理后，進(jìn)入市政污水系統(tǒng)，經(jīng)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放，不會造成水系的污染。 生活固體廢棄物將根據(jù)市政《衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立相應(yīng)的垃圾收集點(diǎn)，定制專門的垃圾收集制度，并根據(jù)節(jié)能減排的處理措施，進(jìn)行分類回收，按相關(guān)規(guī)定妥善處理生活垃圾，確保不對麗江市政環(huán)境造成污染。 本項(xiàng)目為居住小區(qū)，因此不會產(chǎn)生工業(yè)廢氣，不會對麗江的大氣環(huán)境造成污染。 本項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)后，將原有的荒地進(jìn)行環(huán)境改善和設(shè)置中心綠地，建立綠色生態(tài)環(huán)境，將會進(jìn)一步改善規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀效果。項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果 本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的保護(hù)，主要通過對施工期間施工粉塵、施工垃圾和施工廢水的控制，盡量減小污染程度和范圍，減少施工對環(huán)境的污染。運(yùn)營期間，主要通過完善的小區(qū)設(shè)施與市政設(shè)施的相互結(jié)合，配備完善的管理機(jī)制，避免生活污水和生活垃圾對環(huán)境的污染，并通過小區(qū)綠化來提升整體的綠色生態(tài)環(huán)境。 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果見下表：項(xiàng)目擬采取的治理措施及預(yù)期效果類型內(nèi)容排放源污染物名稱治理措施預(yù)期治理效果大氣污染物施工期間場地內(nèi)及周圍施工粉塵施工場地及運(yùn)輸?shù)缆窞⑺疁p少粉塵污染水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥進(jìn)入城市污水處理廠進(jìn)行深度處理達(dá)標(biāo)排放固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)施工場地生活垃圾建筑垃圾有完善的制度，分類回收，專人清運(yùn)至市政垃圾處理場規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔整齊，無固體廢棄物污染噪聲科學(xué)而完善的施工作業(yè)時(shí)間，禁止在夜間施工，控制施工噪聲生態(tài)環(huán)境設(shè)立綠化景觀和中心綠地，形成綠色生態(tài)，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境其它四、水土保持措施 本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)無大型的土石方工程，建設(shè)對目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水土保持影響較小。并將荒地改造，植被恢復(fù)，從一定程度上治理了當(dāng)前的水土流失。 項(xiàng)目建設(shè)完成后，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的植被將大大改善，更有利于水土保持。五、消防安全 規(guī)劃區(qū)位于城市中心，城區(qū)消防車輛可有效保護(hù)。規(guī)劃區(qū)外道路上有市政消防管網(wǎng)保護(hù)。 由城市供水管網(wǎng)建立規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防管網(wǎng)，室外消火栓沿室外道路布置，每個(gè)消火栓保護(hù)半徑為120米，一但失火能夠快速有效提供消防滅火用水。 各單元房樓梯間內(nèi)各層都有手提式滅火器配備，提供快速可靠的滅火及自救保障。 所有電力線路采用套管暗埋，提升美觀性又可有效防止電氣火災(zāi)。第十章 項(xiàng)目建筑節(jié)能減排措施一、項(xiàng)目引入節(jié)能減排的原因黨中央提出要把我國建設(shè)成為節(jié)約型社會，胡錦濤總書記、溫家寶總理相繼提出要建成節(jié)能型住宅和公用建筑，這是根據(jù)我國資源緊張、能源不足、浪費(fèi)較大和結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)狀提出來的。我國是資源和能源短缺的國家，資源、能源的有效利用是保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國人口多，人均資源相對貧乏，煤炭、石油、天然氣、可耕地、水資源和森林資源的人均擁有量僅為世界平均值的1/1/1/21/1/4和1/6左右。我國經(jīng)濟(jì)目前正處在快速發(fā)展時(shí)期，在建設(shè)過程中需要大量資源和能源，如果不轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、不調(diào)整結(jié)構(gòu)、不實(shí)施節(jié)能戰(zhàn)略目標(biāo)，不僅會給我國資源、能源和環(huán)境帶來壓力，還將難以保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。2010年，節(jié)能減排已經(jīng)以“低碳經(jīng)濟(jì)”的嶄新概念出現(xiàn)在我們的生活當(dāng)中。“低碳經(jīng)濟(jì)”是指在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。而住宅小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、實(shí)現(xiàn)低碳、實(shí)現(xiàn)真正的適居，也成了一個(gè)新的課題。二、本項(xiàng)目的節(jié)能減排措施麗江屬于滇西北高原地區(qū)，氣候早晚溫差較大，紫外線強(qiáng)度較高，太陽能資源豐富。結(jié)合本項(xiàng)目的自然特點(diǎn)，經(jīng)過研究，本項(xiàng)目是通過如下方式引入低碳經(jīng)濟(jì)措施，現(xiàn)實(shí)節(jié)能減排的效果。設(shè)計(jì)階段在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)中實(shí)現(xiàn)：（1）墻體、屋頂設(shè)計(jì)中盡量使用高性能的保溫、隔熱材料，減低傳熱系數(shù)，如采用LOW—E中空玻璃，更加起到保溫隔熱的作用；屋頂采用遮陽隔熱技術(shù)，使得業(yè)主在使用工程中盡量減少采暖負(fù)荷，實(shí)現(xiàn)后期節(jié)能的目標(biāo)；（2）根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)，項(xiàng)目采用太陽能供熱的方式，充分利用太陽能資源；（3）優(yōu)化施工設(shè)計(jì)，避免建筑材料重復(fù)和浪費(fèi)使用；（4）在綠化景觀設(shè)計(jì)中，以低排放為指導(dǎo)，不片面的追求綠化效果，盡量多選擇吸附二氧化碳能力較強(qiáng)的喬木、灌木和自然生態(tài)綠化，盡量減少使用人工草坪等吸附能力基本為零的綠化方式。施工過程中做到節(jié)能減排（1）加強(qiáng)施工管理，節(jié)約用水用電，減少建筑垃圾，減少施工揚(yáng)塵；（2）優(yōu)化施工流程，提高工作效率，建設(shè)材料浪費(fèi)，在施工中選擇排放較少的操作方式進(jìn)行營銷過程中的低碳生活宣傳在營銷推廣過程中將日常生活節(jié)約、節(jié)能減排，裝修等過程中的低碳生活概念向客戶做積極的宣傳。第十一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目開發(fā)的土地權(quán)屬和定向開發(fā)系政策法規(guī)影響程度較大的兩個(gè)因素。因此，在處理過程中，要注重把握政策依據(jù)。須按有關(guān)規(guī)定盡快取得該幅土地使用的權(quán)屬。另外，對本項(xiàng)目的報(bào)建、用地、預(yù)售等環(huán)節(jié)做好申請和核批工作，以盡快取得各項(xiàng)審批手續(xù)，不影響項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和銷售。要充分利用政策法規(guī)，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。二、工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在本區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然具有諸多有利條件，但以往各種案例表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期越長，市場可變因素越多，所以應(yīng)盡早推向市場，搶占市場。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，務(wù)必要確保工程質(zhì)量，以爭創(chuàng)優(yōu)良工程。三、銷售風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于房屋銷售、成本控制以及社會購買力的變化。一方面要采取積極主動(dòng)的銷售策略，規(guī)避工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，可通過預(yù)售的安排等方式來避免。預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)售，則售價(jià)就會被壓得較低。另一方面，購買力風(fēng)險(xiǎn)作為一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，同樣是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。因此銷售環(huán)節(jié)至關(guān)重要，在盡量短的時(shí)間內(nèi)將資金回籠，可以規(guī)避通貨等經(jīng)濟(jì)因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。目前，該區(qū)域已有較多的房地產(chǎn)樓盤都開發(fā)有商業(yè)鋪面，樓盤銷售競爭較激烈。項(xiàng)目的成敗與否，商業(yè)鋪面的銷售是關(guān)鍵。因此要有一套較成熟的整體營銷戰(zhàn)略，做好形象宣傳，提升項(xiàng)目的價(jià)值。第十二章 結(jié)論及建議通過對項(xiàng)目的分析可見，“華首上領(lǐng)??；奂言贰钡貕K作為住宅開發(fā)項(xiàng)目是可行的，并將帶來良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。本項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素一方面是地段因素，配套設(shè)施因素，水、電、通訊、道路、交通等方面條件較好；另一方面該地塊緊鄰城市經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心，與麗江古城和麗江黑龍?zhí)豆珗@近在咫尺，未來發(fā)展空間巨大。為失地農(nóng)民創(chuàng)造必要的經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)，并