【導(dǎo)讀】相信在我們雙方共同的努力下，本項目將會成為六安最具特色、最受消費者歡迎的樓盤之一。的城南政務(wù)新區(qū)和居住區(qū)、城北的傳統(tǒng)教育板塊和商業(yè)區(qū)以及東部開發(fā)區(qū)板塊的相繼崛起，六安房地產(chǎn)的規(guī)模格局已初步呈現(xiàn)，房價走上了平穩(wěn)上漲的通道。在原本房價較為適中的南部板塊，部分樓盤的均價。開盤當(dāng)日再現(xiàn)“搶房”的非理性購房行為。受多方因素影響，包括2020年消費力得以強勁釋放、全國宏觀市場言論、觀望氣氛加厚等多方因素，六安房地產(chǎn)市場觀望態(tài)勢明顯，銷售量明顯萎縮，許多。六安周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣市區(qū)不少打工歸來一族出于兒女上學(xué)、未來居住等多種考慮，進城買房，使得他們成為購房的一大主力。種剛性需求又推動了六安房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。香榭花城3棟小高層,11層,板式結(jié)構(gòu)目前推1棟,88套110平米、136平米110平米占50%，136平米占50%起價2600多5%左右

　　

【正文】 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 26 就是提升理性賣點，使 “水墨林溪 ”的品牌脫穎而出。這種賣點無 論對于 水墨林溪 目標客戶，還是發(fā)展商品牌的樹立都具有深刻的影響力，同時，又在感性附加值上濃墨渲染，也就是推廣 水墨林溪 的深層定位。 第四階段 ——購買心理四步曲 偏好 需求 此時， 水墨林溪 潛在目標客戶已開始關(guān)注細節(jié)資料，我們要做的是讓他 們在任何可能的時候，任何可能的地方都盡可能快的得到 水墨林溪 全面充分的資料，那怕是一個微小的細節(jié)，都有可 能在大量細部資訊累定的促動下，成為一個不可遏止的需求。 第五階段 ——購買心理五步曲 需求 購買 這一階段的突出特點是涉及大量物業(yè)內(nèi)質(zhì)支撐細節(jié)， 水墨林溪 入圍目標客戶從感性判斷上升到理性需求。 售樓員在此時扮演女足 “臨門一腳 ”勁射的重要角色，這需要我們重視售樓員 的角色定位，塑造其形態(tài)語言的銷售力，使其在顧客純理性的購買行為中，真正發(fā)揮 “進球 ”的作用。 二、廣告媒介策略 ■ 媒介總體策略 因為廣告是以全面提升 水墨林溪 知名度和品牌形象為主要目標，以促進銷售為根本目的，所以我們建議突破單一媒體的 模式，采取形式相對豐富的媒介策略。 以報紙廣告為主導(dǎo)，向六安受眾做全面告之性訴求，并且按照不同階段逐步介紹 水墨林溪 各方面的信息與特點，同時將各種促銷活動的內(nèi)容及時告知消費者。 以戶外廣告為補充，包括施工現(xiàn)場路牌、公路路牌，利用廣告牌注目頻率高，沖擊力強的特點，時刻提醒客戶前來看 水墨林溪 。以統(tǒng)一的廣告語、廣告標識樹立 水墨林溪 的品牌形象。 以電視廣告電臺廣告為突破，利用好電視媒體的特點。通過廣告片、專題片、新聞報道等多種形式展開宣傳攻勢，體現(xiàn) 水墨林溪 不同凡響的品位以及發(fā)展商嚴謹開拓的專業(yè)精神。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 27 ■ 媒介選擇的標準 選擇六安對消費者生活最有影響力的媒介。 選擇六安南消費者接觸最多的媒介。 選擇與本項目最相關(guān)的媒介。 ■ 備選媒體 戶外 可根據(jù)實際情況安排發(fā)布路段，可在十字路口設(shè)立大型看板及在市區(qū)一些居住密集、專業(yè)市場成型地段設(shè)立戶外看板燈箱；建議在皖西路設(shè)立形象指示牌。 報紙 主打媒體：大別山晨刊 輔助媒體：新安晚報 電視、電臺 主要媒體：《六安電視臺》、《六安交通廣播電臺》 三、整合傳播策略 因為 水墨林溪 從設(shè)計定位到開盤銷售有一個較長的時間間隔，除了廣告之外，還需要各類品牌造勢、促銷 活動的配合。即通過廣告來促使消費者產(chǎn)生購買欲望，通過促銷活動使消費者盡快產(chǎn)生購買行動。整合傳播活動由下面的內(nèi)容組成： ■ 媒介廣告：通過上述大眾傳播媒介發(fā)布廣告、通告。 ■ 售點廣告：售樓現(xiàn)場 POP包括宣傳展板、電視廣告播放、 水墨林溪 模型、粘貼海報等。 ■ 銷售助成物：折頁、手袋、禮品、售樓書。 ■ 工地現(xiàn)場環(huán)境廣告：指示牌、刀旗、施工進度板等。 ■ 主題造勢活動：與工程進度相配合，在各時期開展主題活動，以公關(guān)活動為主為 水墨林溪 造勢。 ■ 售點促銷活動：在售樓處、房交會通過各種活動進行促銷。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 28 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 29 第五部分 全案執(zhí)行活動行銷重要建議 一、關(guān)于項目參加各專業(yè)類獎項評選的建議 本案作為 六安最具園林、文化、建筑特色的樓盤 ，理應(yīng)參加各類房地產(chǎn)專業(yè)類獎項的評選，諸如全國性的“最佳建筑 創(chuàng)新 獎”、“ 最佳園林 獎”、“全國人居環(huán)境獎”及全省的“最佳戶型設(shè)計獎”等的獲得都能使項目的市場形象得到更加廣泛而深入的認可，同時也將為項目的市場推廣提供大量的權(quán)威性素材。 二 、項目 SP 活動建議 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 30 ■ 六安市水墨林溪杯藝術(shù)大賽 聯(lián)合本地媒體，以政府主辦名義，針對全 市各年齡層次市民，開展“ 水墨林溪杯藝術(shù)大賽 ”，內(nèi)容涵括 書法、 繪畫、詩詞文章等文化類主題活動，獲獎作品在本地平面媒體刊登。 ■ 水墨林溪“新中式園林住宅”生態(tài)研討會 在開盤前夕，邀請若干位知名房產(chǎn)、建筑、園林、生態(tài)等方面的專家、 教授 ， 六安 房地產(chǎn)管理部門的主要負責(zé)人，重點目標客戶代表等參加 水墨林溪 研討會。研討會主要論題為“ 分析水墨林溪 生態(tài) 、文化 居住意義”。研討會設(shè)置若干紀念品，邀請當(dāng)?shù)孛襟w記者參加，會后制作專題片，以便之后宣傳（如銷售部視頻播放）所用。 ■ 省內(nèi)知名大學(xué)教授代言 建議聘請省內(nèi)知名建筑系教授代言本案， 定期發(fā)表言論，主題為本案對六安生態(tài)、文化居住的影響與意義。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 31 第六部分 全案策劃服務(wù)、全案代理服務(wù)報價 一、全案策劃服務(wù) （一）服務(wù)內(nèi)容 A、營銷策劃 （ 1）市場分析與產(chǎn)品定位 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 32 * 六安市房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析、價格走勢分析 * 本項目前期市場調(diào)研和推廣中的調(diào)研 * 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 * 戶型配比建議 （ 2）競爭對手分析 * 競爭樓盤調(diào)研分析 * 競爭對手的產(chǎn)品分析 * 競爭對手營銷情報收集 （ 3）消費者分析 * 目標客戶群綜合分析 (來源、特征、構(gòu)成、行為、偏好 ) （ 4）產(chǎn)品分析 * 本項目周邊環(huán)境分析 * 本項目產(chǎn)品總體方案 S（優(yōu)勢 strength） W（劣勢 weakness） O（機會 opportunity） T（威脅 threaten）分析 * 本項目產(chǎn)品總體方案 USP（ Unique Selling Proposition 獨特銷售主張） 分析 * 本項目產(chǎn)品單體（重點是主力房型）的 SWOT 分析 * 本項目產(chǎn)品單體（重點是主力房型）的 USP 分析 （ 5）戰(zhàn)略分析與規(guī)劃 * 市場定位（對象、區(qū)域、動機、時機） * 產(chǎn)品概 念定位 * 營銷推廣策劃：推廣思路；傳播、公關(guān)與宣傳策略 （ 6）各期主題策略 * 各階段推廣主題策劃 * 各階段營銷分析 B、形象設(shè)計 （ 1）現(xiàn)場包裝系統(tǒng) * 售樓部的裝飾布置建議、內(nèi)部看板、控臺背景等的設(shè)計 * 工地環(huán)境包裝設(shè)計 * 圍墻、廣告牌、橫幅、掛旗等 （ 2）案名和 LOGO 設(shè)計 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 33 C、廣告策劃 （ 1）廣告計劃 （ 2）媒體計劃 （ 3）廣告創(chuàng)意與設(shè)計 * 主題制定 * 文案撰寫 * 平面廣告設(shè)計 （ 4）各種媒體的創(chuàng)意方案 * 報紙、雜志、廣播、電視（構(gòu)思）、戶外廣告 * 網(wǎng)絡(luò)等其他新媒體 （ 5）銷售道具的創(chuàng)意 * 現(xiàn)場道具 * 促銷道具 * 樓書、海報、戶型效果圖設(shè)計 * 各種禮品設(shè)計等各種印刷品的設(shè)計 D、 銷售顧問 （ 1）銷售策略顧問 （ 2）推盤策略顧問 * 各期推盤的組合策略顧問（選擇時機 /房源、銷控計劃、優(yōu)化組合、促銷手段） （ 3）價格策略顧問 * 協(xié)助制定總體均價 * 協(xié)助制定一房一價的價目表 * 協(xié)助制定溢價與調(diào)價的原則 （ 4）銷售組織 * 協(xié)助甲方確定銷售模式、設(shè)計銷售組織的架構(gòu) * 協(xié)助甲方制定人員的考核獎懲制度 * 協(xié)助甲方組建銷售隊伍及現(xiàn)場操作管理 * 負 責(zé)組織對甲方銷售人員進行全程培訓(xùn)：房地產(chǎn)基本知識、市場調(diào)查、現(xiàn)場工作流程及管理、銷售技巧、產(chǎn)品賣點的提煉等 * 協(xié)助甲方進行銷售執(zhí)行與控制 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 34 * 實際銷售問題的解答及業(yè)務(wù)例會 (二 )、費用標準 按月支付策劃服務(wù)費，每個月 5 萬元。 二、全案代理 （一）服務(wù)內(nèi)容 A、 B、 C 同上。 D、銷售代理 乙方以獨家銷售商的身份建立本項目銷售體，由該銷售體專門進行本項目的全面銷售工作。 （二）費用標準 A、代理費： 根據(jù)銷售進度提成的代理費用：按照項目總銷售額的 ％提取。 B、溢價分成： 按照甲方占 75％，乙 方占 25％。 C、銷售底價均價 ： 住宅： 29003000 元 /平方米，具體視項目推出時間而定。 沿街雙層店面均價： 45005000 元 /平方米。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 35 結(jié) 語 在市場面前沒有權(quán)威。這是多少房產(chǎn)開發(fā)、營銷人在市場面前碰得頭破血流之后的肺腑之言。營銷策略的制定，只是給具體的操作提供一條大致的脈絡(luò)，而絕非一定之規(guī)。在瞬息萬變的市場中，沒有操作上的靈活性，那么策略的制定只能是作繭自縛。 所以我們認為：本策略的執(zhí)行將隨時根據(jù)市場的變化做出調(diào)整，特此做一個簡單的聲明。 廈門創(chuàng)智堂房地產(chǎn)代理有限公司 六安房易置業(yè)策劃代理有限公司 2020 年 7 月 14 日