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【正文】 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應(yīng)包括如 下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預(yù)期費用。 電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作 a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b) 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 檢修過程中的安全注意事項： a) 給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩 的磨損情況時必須停閉電梯； b) 人在轎頂上工作時，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒； c) 人在轎頂上準備開動電梯觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準開動電梯； d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行； f) 使用的手燈必須采用帶護 罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。最好使用手電筒； g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳站在轎廂頂 與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作； h) 底坑深度超過 1。 5M 的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開； i) 應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽； j) 檢修末完，檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時，應(yīng)做到： —— 關(guān)閉所有廳門，暫時關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、 切勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關(guān)； —— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： —— 將所有開關(guān)恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設(shè)備上； —— 清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； —— 通知有關(guān)人員電梯恢復正常運行。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3個月 對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 檢查拽引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查拽引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié) 螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過 60。 C。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 1/3 時則更換。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好列油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，如末在正常位置則應(yīng)扳回。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應(yīng)為 24MM。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接 觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進行整修，整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器繼電器；檢查熔斷器有無人松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。 清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。 檢查各廳門鎖接觸是否良 好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。 檢查自動門傳動機構(gòu)， [安全觸板傳動機構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞，要求門刀距廳門地坎58MM，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為 3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應(yīng)為 2/3 油 盒），缺油應(yīng)及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應(yīng)加潤滑油。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 拽引 輪繩槽應(yīng)清潔無油污。 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應(yīng)擰緊。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作每年 12 月上旬以前完成 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的 1/2 時則應(yīng)更換。 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為 500+50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值 24MM），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。 清潔機械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換。 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機速度。 調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證 58MM。 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應(yīng)無撞擊聲 。 加緩沖器油，作緩沖器復位試驗時，復位開關(guān)應(yīng)動作準確，傳動部分應(yīng)靈活。 對終端限位開關(guān)做越和試驗，其越程距離為上下端站地坎以遠150200MM。 檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在 ひ以上，其余電氣線路應(yīng)在 ひ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在 4M ひ以上，如果達不到要求則應(yīng)進行干燥處理。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正 常，如果不行則應(yīng)更換。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過 8 小時，若要超過 8 小時，則應(yīng) 由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。 對于計劃中末列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機電維修部主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后，按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。 電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3天之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 電梯停用管理 電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時，應(yīng)由機電維修 部主管填寫《停 申請表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前 24 小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復使用后 12 小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。 職責 電梯分公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時 的緊急維修工作。 機電維修部主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。 程序要點 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應(yīng)快速到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工 10 分鐘內(nèi)；分包公司 30 分鐘內(nèi)）。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 根據(jù)不同的故障，進行相應(yīng)的處理。 一般常見機械故障及處理措施 機房： a) 電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下幾種： —— 滑鏈：應(yīng)調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置； —— 選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用； —— 上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承修死、或?qū)к墰]有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸銹污、加潤滑油。 c) 制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污； d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、 更換軸承。 井道與轎廂： a) 轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等； b) 廳門故障同上； c) 開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）； d) 導軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口； e) 導靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應(yīng)更換導靴，調(diào)整導靴座位置； f) 安全鉗故障：運行時有 磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)，加油潤滑，保證各活動部位靈活。 底坎： a) 補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度； b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全篋鋼絲繩，更換軸承； c) 緩沖器故障：緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹，補充液壓油。 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法 機房： a) 保險絲故障： —— 緩沖器、底坎急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底 坎積水，排除短路點、換上 雙同保險絲、廳門轎門安全回路； —— 井道有水，回路有短路點。應(yīng)斷去來水源，排除短路點，換上雙同保險絲、指示燈回路； —— 廳外指示有水或有線破裂短路。應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路； —— 控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換上雙同保險絲。 b) 接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。 開道與轎箱： a) 上、下限位幾極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等； b) 轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路短路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)排除線路斷點等； c) 安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)。 底坎： a) 緩沖器開關(guān)、底坎急停開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由 于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲過長，對重碰到緩沖器開關(guān) +損壞所致。應(yīng)清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)； b) 張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。 電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。 本規(guī)程作為電梯工的績效考評的依據(jù)之一。 記錄 《電梯維修記錄》 相關(guān)支持文件 《電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 電梯維修記錄表 樓宇名稱： 年