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【正文】 品建議書(shū)》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬(wàn)創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。 . 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原《產(chǎn)品建議書(shū)》基礎(chǔ)上修訂完善。 初步產(chǎn)品定位建議書(shū)（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬(wàn)平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營(yíng)造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營(yíng)模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 項(xiàng)目概況 用地自然條件及分析 用地社會(huì)條件及分析 公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位 市場(chǎng)現(xiàn)狀 SWOT分析 明確目 標(biāo)市場(chǎng) 挖掘差別優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書(shū) 概念設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 利潤(rùn)計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 開(kāi)發(fā)控制計(jì)劃 項(xiàng)目總體控制計(jì)劃 開(kāi)工準(zhǔn)備計(jì)劃 開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 成本控制計(jì)劃 各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 獲得土 地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 需求預(yù)測(cè) 價(jià)格預(yù)測(cè) 營(yíng)銷方案預(yù)測(cè) 客戶服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展中心 客戶、產(chǎn)品定位 測(cè)算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫(xiě) 成本 結(jié)算 中心 開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算 財(cái)務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)申請(qǐng) 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) . 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 . 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開(kāi)招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 . 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(shū)的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 . 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。 . 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案 的可靠性負(fù)責(zé)。 . 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書(shū)所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書(shū)，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 . 協(xié)辦崗位： 財(cái)務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時(shí)提供書(shū)面的資料信息，并對(duì)其真實(shí)性、客觀性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 . 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 . 作業(yè)描述 . 5． 1 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘由主管副總召 集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《土地狀況調(diào)查 》 ）。其中營(yíng)銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開(kāi)發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。 . 5． 2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 . 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定 期限內(nèi)把編寫(xiě)的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問(wèn)題，參加招投標(biāo)答疑會(huì)，做好詳細(xì) 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對(duì)策。 . 5． 3各崗位責(zé)任和分工 . 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。 . 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。 . 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 . 通過(guò)各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收 集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書(shū)。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、封標(biāo)、存檔。 . 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫(xiě)。 . 成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資的匯總。 . 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測(cè)算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù) 報(bào)表。 . 行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料。 . 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)。 . 5． 4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： . 投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書(shū) 。投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書(shū)；可行性研究報(bào)告等。 . 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 . 5． 5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦 崗位）應(yīng)參加開(kāi)標(biāo)。 . 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過(guò)程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 . 5． 6投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律： . 5． 6． 1各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。 . ，收集和編寫(xiě)的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 . ，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。 項(xiàng)目獲取 國(guó)有土地使用證 選址意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 消防審核 日照分析 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 文物鉆探 基建用水報(bào)裝 基建用電報(bào)裝 規(guī)劃院放線 建設(shè)工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報(bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 正式用水報(bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 燃?xì)鈭?bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 熱力報(bào)裝 方案設(shè)計(jì) 施工合同 竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 消防驗(yàn)收 報(bào)批報(bào)建總流程 項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址建設(shè)，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》辦事程序。 3. 主管崗位：主管副總：在申辦過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 4. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局用地處遞交 資料：建設(shè)單位申請(qǐng)書(shū)、建議書(shū)或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、 1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國(guó)有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū) . 規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)。 . 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。） . 用地處簽署意見(jiàn)上報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn) . 主管副局長(zhǎng)批準(zhǔn)公示 . 鄭州規(guī)劃局網(wǎng)公示 7天 . 規(guī)劃局 信訪辦、用地處 簽字 蓋章 .