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【正文】 。另外還有社工人員組織健身、娛樂活動(dòng)、以及心理疏導(dǎo)等。 社區(qū)效應(yīng) 老年公寓緊鄰社區(qū)就是一個(gè)賣點(diǎn)，人老了最怕的不是貧窮，而是孤獨(dú)、被邊緣化。通過與社區(qū)老人和社區(qū)幼兒園的定期互動(dòng)驅(qū)除老人的孤獨(dú)感，利于被老人接受，老人最希望看到的就活潑可愛的孩子們，雖然不是自家的孩子，但據(jù)科學(xué)家研究，人越老，對(duì)自己年少的記憶越清晰！看到可愛的小朋友，老人家們會(huì)想到自己美好的童年，在想像的世界里 ，重溫兒時(shí)的美好！這是大多數(shù)老人家們的最愛。 第五部分：項(xiàng)目投資成本估 算 形成說明：該部分?jǐn)?shù)據(jù)只有參考價(jià)值 1， 部分?jǐn)?shù)據(jù)參考星級(jí)酒店裝修 2， 部分?jǐn)?shù)據(jù)借鑒其它養(yǎng)老院 3， 部分?jǐn)?shù)據(jù) 據(jù)市場(chǎng)情況估算 4， 部分?jǐn)?shù)據(jù)需要給與和修正 19 項(xiàng)目固定設(shè)備投資估算一覽表 （不含土建基本裝修） 項(xiàng)目 備注 預(yù)算資 金 空調(diào) 大樓總面積 18000平米，空調(diào)占總面積的 70%，一平米約 200元 約 250萬 電梯 電梯 /30萬元 5部 載重一頓，標(biāo)準(zhǔn)配置，含電梯內(nèi)裝潢 約 150萬 家電類 電視 /2500元 300臺(tái)（ 37吋）＝ 75萬 元 小冰箱 /1200元 /臺(tái) 50臺(tái) =6萬元、保險(xiǎn)柜等 約 82萬 家具廚具 單元房家具 300間 *7000元 /間 =210萬元； 廚具 300間 *3000元 /間 =90萬元； 廚柜 300間 *1000元 /間 30萬元 約 330萬 單元衛(wèi)生潔具 300間 *1000元 /間 30萬元 辦公家具設(shè)備 各辦公室桌椅 20套 700元 = 電腦 打印機(jī) 4套，復(fù)印機(jī) 1臺(tái)、約 2萬元 （公共區(qū)、休閑區(qū)、健身房），電視 42吋 6臺(tái)約 2萬元 元 公共廚房設(shè)備 灶具、蒸箱、冰柜、操作臺(tái)、排煙系統(tǒng) 、冷庫，凈水機(jī)，餐桌椅等 約 50萬 純水系統(tǒng) 2噸 /日純凈水系統(tǒng) 約 8萬 供暖 地?zé)峁┡到y(tǒng) 180元 /平米 324萬元 消防系統(tǒng) 建筑面積約 18000平米，消防系統(tǒng)均價(jià)按照建筑面積計(jì)算約 200元 /平 約 360萬 20 弱電系統(tǒng) 電話、 萬元 。 監(jiān)控 萬元。網(wǎng)絡(luò) 萬元。有線電視 萬元。 呼叫系統(tǒng) 4萬元。 電子眼系統(tǒng) 萬元。 約 150萬 熱水供應(yīng)系統(tǒng) 太陽能熱水工程或空氣熱源泵熱水工程 6— 8噸 /日產(chǎn) 約 80萬 雜項(xiàng) 餐具、垃圾桶、除草車、標(biāo)牌類、清潔器具、低值易耗品 約 20萬 布 制品 床單、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、枕芯一備一；另各備100件；浴巾、面巾、地巾一備三； 窗簾按實(shí)際尺寸丈量為準(zhǔn) 約 50萬 其它類 印刷品、服裝、工藝綠植等 約 30萬 項(xiàng) 目 固定設(shè)備 總計(jì)投入預(yù)算為： 萬元 （ 不含土建和基本裝修） 早期 專項(xiàng)設(shè)備投入 項(xiàng)目 金額 辦公電腦、打字、復(fù)印臺(tái)等 8 萬元 辦公家具： 萬元 呼叫系統(tǒng)： 4 萬元 醫(yī)療設(shè)備： 40 萬元 汽車： 2 臺(tái) 25 萬元 健身器材 3 萬元 合計(jì) 萬元 按 6 年折舊計(jì)算 每年專項(xiàng) 設(shè)備折舊為 萬元 第六部分：項(xiàng)目投資方案 此項(xiàng)目投資方案由總公司確定 21 第七部分：項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)分 析 一， 年運(yùn)營 成本分析 1， 人工成本（ 15%— 30%入住率時(shí)） 職位人數(shù) 月薪 年工資總額 院長(zhǎng) 1 人 月薪 — 萬元 /月 15 萬元 部門主管 4 人 萬元 /月 萬元 銷售人員 4 人 萬元 /月 12 萬元 護(hù)士 /護(hù)理員 9 人 萬元 /月 27 萬元 廚工： 6 人 萬元 /月 18 萬元 園林、清潔 工： 7 人 萬元 /月 萬元 維修工： 1 人 萬元 /月 萬元 司機(jī)： 1 人 萬元 /月 萬元 辦公室人員 1 人 萬元 /月 萬元 財(cái)務(wù) 2 人 萬元 /月 萬元 醫(yī)生 2 人 萬元 /月 12 萬元 保安 2 人 萬元 /月 萬元 合計(jì)人員 40 人 萬元 萬元 ： 。 項(xiàng)目 費(fèi)用 房屋場(chǎng)地費(fèi)用及固定設(shè)施維護(hù)折舊費(fèi)用 150 萬元 工資 萬元 銷售費(fèi)用 10 萬元 辦公費(fèi)用 20 萬元 車輛使用及維護(hù)（ 2 輛） 6 萬元 設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)用 4 萬元 職工保險(xiǎn)福利費(fèi)用 50 萬元 職工勞保費(fèi)用 3 萬元 專項(xiàng)設(shè)備折舊費(fèi) 萬元 合計(jì) 萬元 項(xiàng)目 月支出 25%入住（ 150 人） （滿員按 600 人） 1. 膳食成本 /人 400 元 /人 /月 72 萬元 488 萬 水電燃?xì)? 130 元 /人 /月 萬元 萬 醫(yī)用耗材 30 元 /人 /月 萬元 萬 其他額外支出 25 元 /人 /月 萬元 18 萬 合計(jì) 585 元 /人 /月 萬元 22 ： 二，收入估算 養(yǎng)老公寓主要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收入預(yù)算 /年 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 25%入住率 50%入住率 75%入住率 100%入住率 床位費(fèi) 3000/元 /月 540 萬元 1080 萬元 1620 萬元 2160 萬元 餐費(fèi) 600 元 /月 108 萬元 216 萬元 324 萬元 432 萬元 一般服務(wù)費(fèi) 300 元 /月 54 萬元 108 萬元 162 萬元 216 萬元 床位補(bǔ)助費(fèi) 280 元 /月 萬元 萬元 萬元 萬元 全年總收入 4180 元 /月 萬元 萬元 萬元 萬元 說明： 老年公寓的主要收入來源于以上四項(xiàng) 然而老年公寓的其它收入來源還有很多如： 衛(wèi)生費(fèi)、取暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、各種增項(xiàng)護(hù)理費(fèi) 、設(shè)備使用費(fèi)、體檢費(fèi)、 醫(yī)療備用金、生活保障金。當(dāng)然 這些 收費(fèi)也都相應(yīng)伴隨著成本支出，這里就暫時(shí)不作計(jì)算考慮了。 三 ，養(yǎng)老公寓年利潤估算 （ 暫時(shí) 25%入住率 計(jì)算 ） 利潤 =收入 可變成本 固定成本 則： 年利潤 = 萬元 萬元 萬元 = 萬元 四，贏虧平衡分析 贏虧平衡點(diǎn)的計(jì)算： 贏虧平衡點(diǎn)（利潤為零的入住人數(shù) ） =247。 () 12=(人 ) 則贏虧平衡點(diǎn)約為 93人 。即：入住 93人以下虧損 入住 93人以上開始盈利 平衡點(diǎn)入住率為 % 五，敏感性 因素 分析 計(jì)算和分析敏感因素，計(jì)算敏感度（即靈敏度、變化率 )，公式為 || iixy???? 式中： ix? 第 i 個(gè)變量 x 變化的幅度； iy? — 第 i 個(gè)指標(biāo) y 由于變量 x 引起的變動(dòng)幅度； ? — 一敏感度。 其計(jì)算過程為：按照預(yù)先指定的變化范圍，先改變一個(gè)變量因素，其他變量不改變，計(jì)算該變量變化的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，并與原方案的指標(biāo)對(duì)比，計(jì)算這一變量的敏感度；然后再 23 選另一個(gè)變量，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)敏感度的計(jì)算。必要時(shí)，可同時(shí)改變兩個(gè)變量因素，通過 計(jì)算， 敏感度最大的變量是最敏感的因素，敏感度最小的變量，是最不敏感的因素。 前期在此暫時(shí)以 150人入住計(jì)算 經(jīng)計(jì)算得此下表 變動(dòng)因素 變動(dòng)比率 變動(dòng)數(shù)值 敏感 度 入住率 10% 20% + 一般服務(wù)費(fèi) 收入 10% 20% + 床位費(fèi) 收入 10% 20% + 餐費(fèi) 收入 10% 20% + 水電費(fèi) 支出 10% 20% 場(chǎng)地費(fèi) 支出 10% 20% 人員工資 支出 10% 20% 可變成本 支 出 （物價(jià)變動(dòng)） 10% 20% 經(jīng)以上計(jì)算結(jié)果得出如下 主要 結(jié)論 1. 影響利潤的第一因素是入住率。入住率低于 %時(shí) （ 93人） 利潤為零。 2. 影響利潤的第二是床位費(fèi)。床位費(fèi)低于