【正文】 3456合計2825216。 項目投資動態(tài)指標計算凈現(xiàn)值NPV（i0=13%）NPV=2825萬元，表明本方案從經(jīng)濟效益上是可行的。內(nèi)部收益率IRRIRR=17%+[247。（+）]（18%－17%） =%當(dāng)i0 =IRR時，項目投資收益凈現(xiàn)值為0，%,%，故具有一定的抗風(fēng)險能力。項目投資經(jīng)濟分析綜上所述，從投資收益現(xiàn)金流量及現(xiàn)金現(xiàn)值動態(tài)計算可看出，內(nèi)部收益率偏高的關(guān)鍵在于銷售資金的快速回籠；反而言之，本項目開發(fā)的最大風(fēng)險和關(guān)鍵就在于一期的預(yù)售情況，如能確保預(yù)期的銷售收入用于再投資，就能增強項目的盈利水平和規(guī)避投資風(fēng)險。項目不確定性分析八、項目不確定性分析（一）銷售價格的敏感性分析銷售價格的敏感性分析是假定其它因素不變，當(dāng)售價變化時對項目收益指標的影響。售價的變化對投資總額，最大融資額等指標影響不大，但對項目利潤指標較為敏感。銷售價格變動敏感性分析表表8—1單方售價變動幅度單方成本單方售價單方利潤投資利潤投資利潤率投資利潤率變化幅度+0227910183%05%2279266038115240%%10%2279278750820320%%－5%227924071285120%%%22792279000100%分析：當(dāng)售價變化為+5%時，項目投資利潤率變化約為+50%，%時，項目利潤率為0（售價盈虧平衡點）。項目不確定性分析（二）成本變化的敏感性分析成本變化的敏感性分析是假定其它因素不變，成本發(fā)生變化時對項目收益指標的影響。成本變化對項目利潤的影響略小于售價的影響。但當(dāng)成本變化時，對項目投資總額、自有資金籌備、融資渠道、最大融資額等指標影響較大。成本變動敏感性分析表表8—2 單位：萬元 單方成本變動幅度單方成本單方售價單方利潤投資利潤投資利潤率投資利潤率變化幅度+0227910183%05%23931415640%%10%2507271080%%－5%216536914760%%%000100%分析：當(dāng)成本上升5%時，%；當(dāng)成本上升10%時，%；當(dāng)成本下降5%時，%；項目不確定性分析%時，投資利潤率為0。（盈虧平衡點）（三）容積率敏感性分析容積率變化的敏感性分析是假定項目單方利潤不變，容積率發(fā)生變化時對項目收益指標的影響。當(dāng)容積率變化時，對項目總建筑面積、投資總額、銷售收入等指標影響較大。容積率敏感性分析表表8—3 單位：萬元容積率變動幅度容積率建筑面積單方利潤投資利潤投資利潤變化值投資利潤率變化幅度+040000010183萬005%42154410733萬550萬%10%44022011208萬1025萬%－5%3809109698萬485萬%－10%3601809170萬 1013萬%分析：當(dāng)容積率上升+5%時，投資利潤率變化幅度為5%左右；當(dāng)容積率上升+10%時，投資利潤率變化幅度為10%左右；項目風(fēng)險分析九、項目風(fēng)險分析老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間武漢市屬于特大中心城市，有850萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。消費群體的特殊性和項目產(chǎn)品歸屬（產(chǎn)權(quán)）的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。老年住宅項目面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大項目風(fēng)險分析程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負面影響，這是本項目風(fēng)險之二。 項目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多本項目土地使用面積400畝，總建筑面積達40萬平方米，開發(fā)周期5年半（66個月）時間，這將給本項目帶來二方面風(fēng)險：216。 第一方面：房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)市場，它受宏觀經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟、人口因素、政策因素、物價因素、人均收入、市政建設(shè)、城市化進程、區(qū)域市場、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費心理、地域文化等諸多因素的影響，具有不確定性，如何把握市場走勢，市場走勢最終如何發(fā)展，將給本項目帶來一定風(fēng)險。216。 第二方面：房地產(chǎn)開發(fā)項目從購進土地到產(chǎn)品售罄以及物業(yè)管理的全過程，時間周期長，程序復(fù)雜，環(huán)節(jié)多，工序多，相關(guān)聯(lián)部門多，既要有精兵強將，項目風(fēng)險分析又需要掛帥領(lǐng)軍人物，既要發(fā)揮個人聰明才智，又需要團隊協(xié)作精神。本項目分四期滾動開發(fā)，時間長達66個月，必須嚴肅認真，一絲不茍的實行全過程的控制管理，即加強資金管理、成本管理、施工管理、營銷管理、人力資源管理、否則無論在哪個方面管理出現(xiàn)失誤，都將給本項目帶來風(fēng)險。風(fēng)險規(guī)避與控制措施十、風(fēng)險規(guī)避與控制措施認真進行項目選址。香港地產(chǎn)大王李嘉誠說過，房地產(chǎn)開發(fā)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。可見地段對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。本項目土地使用面積400畝，總建筑面積40萬平方米，分四期滾動開發(fā)，總建設(shè)開發(fā)周期66個月，因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、個性、特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng)格。項目總體方案和建筑設(shè)計必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計必須具有和體現(xiàn)老年公寓的個性、特色，及其建筑風(fēng)格：二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應(yīng)從設(shè)計開始。 項目實施前，還應(yīng)在本案報告基礎(chǔ)上進一步進行市場調(diào)研，在調(diào)查過程中，風(fēng)險規(guī)避與控制措施對武漢老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場細分作出準確判斷。本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人住宅項目提出了三個方面風(fēng)險，在項目實施前，應(yīng)在仔細調(diào)研基礎(chǔ)上進一步評估項目風(fēng)險性，并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。不失時機的充分運用現(xiàn)行土地政策空間，降低土地成本，從而降低風(fēng)險。根據(jù)武漢市現(xiàn)行土地政策，除老城區(qū)外，其它城區(qū)和開發(fā)區(qū)暫未實行土地有形市場，或者執(zhí)行不甚嚴格，有一定的政策空間，所以，對投資開發(fā)商來說，在暫未實行以招標、掛牌、拍賣等方式取得國有土地使用權(quán)的郊區(qū)購地顯得尤為緊迫和必要。結(jié)論與建議十一、結(jié)論與建議武漢市房地產(chǎn)市場競爭激烈，特別是住宅市場的競爭更是到了白熱化程度。于是精明而富有遠見的投資開發(fā)商，根據(jù)市場整體發(fā)展趨勢，通過市場細分，紛紛避開激烈競爭的住宅市場，另辟蹊徑，投資于教育地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、渡假休閑地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)，本案項目就是其中一例。本項目土地使用面積400畝，總建筑面積約40萬㎡，可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。地塊近臨山水，可打造山景水景住宅。項目離中心城區(qū)約5公里左右，離塵不離城，鬧中取靜?；A(chǔ)設(shè)施配套齊全，交通方便，充分具備了老年公寓集養(yǎng)老、休閑、渡假于一體地產(chǎn)元素，是在激烈的住宅市場競爭條件下睿智的選擇。綜上所述，我們認為，本項目地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境質(zhì)量好，定位上獨辟蹊徑，領(lǐng)秀老年住宅市場，市場需求很大，可持續(xù)發(fā)展?jié)摿茏?，?jīng)濟效益可觀，社會效益良好，是一個充滿商機、充滿市場活力、充滿希望、可行度較高的項目。本項目雖有不利條件，但有利條件多于不利條件；雖有風(fēng)險，但機遇大于風(fēng)險；雖有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；雖有競爭，但已避開了競爭，并具備了競爭優(yōu)勢。但為了提高本項目抗風(fēng)險能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險值降低到最低程度，特提如下建議以供參考。216。 為降低成本，提高成本利潤率，降低風(fēng)險值，建議將本案老年公寓多層住宅部分由現(xiàn)規(guī)劃的主體“6－1”的結(jié)構(gòu)改為主體“7－1”的結(jié)構(gòu)，這樣可以在結(jié)論與建議土地使用面積不增加的條件下，新增加約43000㎡可售面積，將會提高建筑容積率，降低成本，提高成本利潤率。216。 在老年公寓市場定位上，鑒于武漢市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均年收入、人均可支配收入、特別是老一代老年人人均收入和支付能力，建議市場定位上，以中檔老年公寓住宅為主，輔之以高檔公寓住宅。這樣單價相對較低，總價不高，老年客戶群體面廣，風(fēng)險相對較小。68 / 6