【正文】 2. 影響利潤(rùn)的第二是床位費(fèi)。 前期在此暫時(shí)以 150人入住計(jì)算 經(jīng)計(jì)算得此下表 變動(dòng)因素 變動(dòng)比率 變動(dòng)數(shù)值 敏感 度 入住率 10% 20% + 一般服務(wù)費(fèi) 收入 10% 20% + 床位費(fèi) 收入 10% 20% + 餐費(fèi) 收入 10% 20% + 水電費(fèi) 支出 10% 20% 場(chǎng)地費(fèi) 支出 10% 20% 人員工資 支出 10% 20% 可變成本 支 出 （物價(jià)變動(dòng)） 10% 20% 經(jīng)以上計(jì)算結(jié)果得出如下 主要 結(jié)論 1. 影響利潤(rùn)的第一因素是入住率。 其計(jì)算過(guò)程為：按照預(yù)先指定的變化范圍，先改變一個(gè)變量因素，其他變量不改變，計(jì)算該變量變化的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，并與原方案的指標(biāo)對(duì)比，計(jì)算這一變量的敏感度；然后再 23 選另一個(gè)變量，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)敏感度的計(jì)算。 () 12=(人 ) 則贏虧平衡點(diǎn)約為 93人 。當(dāng)然 這些 收費(fèi)也都相應(yīng)伴隨著成本支出，這里就暫時(shí)不作計(jì)算考慮了。 約 150萬(wàn) 熱水供應(yīng)系統(tǒng) 太陽(yáng)能熱水工程或空氣熱源泵熱水工程 6— 8噸 /日產(chǎn) 約 80萬(wàn) 雜項(xiàng) 餐具、垃圾桶、除草車、標(biāo)牌類、清潔器具、低值易耗品 約 20萬(wàn) 布 制品 床單、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、枕芯一備一；另各備100件；浴巾、面巾、地巾一備三； 窗簾按實(shí)際尺寸丈量為準(zhǔn) 約 50萬(wàn) 其它類 印刷品、服裝、工藝綠植等 約 30萬(wàn) 項(xiàng) 目 固定設(shè)備 總計(jì)投入預(yù)算為： 萬(wàn)元 （ 不含土建和基本裝修） 早期 專項(xiàng)設(shè)備投入 項(xiàng)目 金額 辦公電腦、打字、復(fù)印臺(tái)等 8 萬(wàn)元 辦公家具： 萬(wàn)元 呼叫系統(tǒng)： 4 萬(wàn)元 醫(yī)療設(shè)備： 40 萬(wàn)元 汽車： 2 臺(tái) 25 萬(wàn)元 健身器材 3 萬(wàn)元 合計(jì) 萬(wàn)元 按 6 年折舊計(jì)算 每年專項(xiàng) 設(shè)備折舊為 萬(wàn)元 第六部分：項(xiàng)目投資方案 此項(xiàng)目投資方案由總公司確定 21 第七部分：項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)分 析 一， 年運(yùn)營(yíng) 成本分析 1， 人工成本（ 15%— 30%入住率時(shí)） 職位人數(shù) 月薪 年工資總額 院長(zhǎng) 1 人 月薪 — 萬(wàn)元 /月 15 萬(wàn)元 部門主管 4 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 銷售人員 4 人 萬(wàn)元 /月 12 萬(wàn)元 護(hù)士 /護(hù)理員 9 人 萬(wàn)元 /月 27 萬(wàn)元 廚工： 6 人 萬(wàn)元 /月 18 萬(wàn)元 園林、清潔 工： 7 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 維修工： 1 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 司機(jī)： 1 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 辦公室人員 1 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 財(cái)務(wù) 2 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 醫(yī)生 2 人 萬(wàn)元 /月 12 萬(wàn)元 保安 2 人 萬(wàn)元 /月 萬(wàn)元 合計(jì)人員 40 人 萬(wàn)元 萬(wàn)元 ： 。 呼叫系統(tǒng) 4萬(wàn)元。網(wǎng)絡(luò) 萬(wàn)元。 第五部分：項(xiàng)目投資成本估 算 形成說(shuō)明：該部分?jǐn)?shù)據(jù)只有參考價(jià)值 1， 部分?jǐn)?shù)據(jù)參考星級(jí)酒店裝修 2， 部分?jǐn)?shù)據(jù)借鑒其它養(yǎng)老院 3， 部分?jǐn)?shù)據(jù) 據(jù)市場(chǎng)情況估算 4， 部分?jǐn)?shù)據(jù)需要給與和修正 19 項(xiàng)目固定設(shè)備投資估算一覽表 （不含土建基本裝修） 項(xiàng)目 備注 預(yù)算資 金 空調(diào) 大樓總面積 18000平米，空調(diào)占總面積的 70%，一平米約 200元 約 250萬(wàn) 電梯 電梯 /30萬(wàn)元 5部 載重一頓，標(biāo)準(zhǔn)配置，含電梯內(nèi)裝潢 約 150萬(wàn) 家電類 電視 /2500元 300臺(tái)（ 37吋）＝ 75萬(wàn) 元 小冰箱 /1200元 /臺(tái) 50臺(tái) =6萬(wàn)元、保險(xiǎn)柜等 約 82萬(wàn) 家具廚具 單元房家具 300間 *7000元 /間 =210萬(wàn)元； 廚具 300間 *3000元 /間 =90萬(wàn)元； 廚柜 300間 *1000元 /間 30萬(wàn)元 約 330萬(wàn) 單元衛(wèi)生潔具 300間 *1000元 /間 30萬(wàn)元 辦公家具設(shè)備 各辦公室桌椅 20套 700元 = 電腦 打印機(jī) 4套，復(fù)印機(jī) 1臺(tái)、約 2萬(wàn)元 （公共區(qū)、休閑區(qū)、健身房），電視 42吋 6臺(tái)約 2萬(wàn)元 元 公共廚房設(shè)備 灶具、蒸箱、冰柜、操作臺(tái)、排煙系統(tǒng) 、冷庫(kù)，凈水機(jī)，餐桌椅等 約 50萬(wàn) 純水系統(tǒng) 2噸 /日純凈水系統(tǒng) 約 8萬(wàn) 供暖 地?zé)峁┡到y(tǒng) 180元 /平米 324萬(wàn)元 消防系統(tǒng) 建筑面積約 18000平米，消防系統(tǒng)均價(jià)按照建筑面積計(jì)算約 200元 /平 約 360萬(wàn) 20 弱電系統(tǒng) 電話、 萬(wàn)元 。 社區(qū)效應(yīng) 老年公寓緊鄰社區(qū)就是一個(gè)賣點(diǎn)，人老了最怕的不是貧窮，而是孤獨(dú)、被邊緣化。健康飲食是由老人和營(yíng)養(yǎng)師組成的“膳食委員會(huì)”擬定健康食譜。 快樂(lè)養(yǎng)老，過(guò)好自己的霞光生活，守望子女們輕松去走自己的路。 專職營(yíng)銷計(jì)劃 建立自己的銷售團(tuán)隊(duì)， 3— 5人即可，兩名人員作為院內(nèi)養(yǎng)老顧問(wèn)銷售，另外兩三名銷售與各大老年病科醫(yī)院、老年大學(xué)、老齡機(jī)構(gòu)團(tuán)體、社區(qū)單位等建立渠道聯(lián)系，開展市場(chǎng)工作。每人每月活動(dòng) 4次，共活動(dòng) 160人次，服務(wù)目標(biāo)老人 160人，按 10%的推介成功率，也有 16人。 由于“志愿者”與目標(biāo)客戶的溝通直接，信息量大，內(nèi)容多，足以讓目標(biāo)客戶了解敬老院，并留下好感。 口號(hào) 可以是“義工在行動(dòng)，體驗(yàn)營(yíng)銷、提升自我，公益社會(huì)、提升自我。 四、五十歲的中年人家里大都會(huì)有需要照顧的老人。 小區(qū)內(nèi)海投，可以選擇小區(qū)內(nèi)郵箱、或老人們集中鍛煉或外出時(shí)發(fā)放。金杯銀杯不如老人的口碑，維系好已入住老人，讓事實(shí)說(shuō)話，讓住在院里的老人成為 活的廣告 公益廣告：因?yàn)槲覀兪怯偷木蠢显簾o(wú)法讓大多貧困或孤寡老人入住，可以定 510人名額作為幫扶對(duì)象，減免部分床位費(fèi)，但要讓盡可能多的媒體知道，以此來(lái)提升本老年公寓的公益形象，提高公眾信任度。 鑒于以上情況廣告策劃以下幾點(diǎn) 廣告計(jì)劃 網(wǎng)絡(luò)推廣：有必要建立自己的老年公寓窗口網(wǎng)站，不僅可以起到展示和交流的目的，也可以是一種主要的廣告途徑（百度推廣、發(fā)帖、寫軟文等）。 托老型：子女上班、出差、家中白天沒(méi)人，短時(shí)期無(wú)人照顧的，日托或 短時(shí)期托老的。 長(zhǎng)期性：從健康老人到 百年的；也可以是需要康復(fù)型的人群，如生活上需要人照顧的，不一定是老人。 營(yíng)銷中心 負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展和老人招募工作。 管家中心 負(fù)責(zé)健康老人的日常服務(wù)和精神文化組織活動(dòng)。 老年公寓是一家民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也是一個(gè)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，我們要樹立員工的行業(yè) 榮譽(yù)感，以此更好地為老人用愛心和真情來(lái)服務(wù)。 另外老年公寓的供電應(yīng)有可靠的保障，可考慮雙路供電或自備臨時(shí)發(fā)電設(shè)備。特別是老年公寓要緊密合作正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。無(wú)障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進(jìn)、散步、晨練提供了場(chǎng)所。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個(gè)具有私密、隱蔽、安全特征的用來(lái)休息、交談的安靜場(chǎng)所。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。通過(guò)對(duì)環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個(gè)適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過(guò)程。 ,5） 便于改造 。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。 ,4） 隱私性 。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條 件。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。同時(shí)，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會(huì)更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。國(guó)外的實(shí)踐證明，改建的廁所使老年人在廁所中發(fā)生死亡的情況明顯下降。我國(guó)腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。老年人對(duì)噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時(shí)的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應(yīng)設(shè)置坡度不超過(guò) 1： 12 度的坡道；電梯的入口凈寬最低應(yīng)在 80