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【正文】 ，確保接房和維修質(zhì)量；管理處負(fù)責(zé)以上工作的督促和協(xié)調(diào)。 工程承包人對其承包的房屋建筑及附屬設(shè)施（非用戶原因產(chǎn)生的，下同）質(zhì)量缺陷負(fù)責(zé)，保修期從物管公司正式接管之日起計(jì)算，在國家規(guī)定及合同約定的期限內(nèi)予以保修。物管公司代表開發(fā)公司對工程承包人質(zhì)量保修事務(wù)進(jìn)行管理，并向開發(fā)公司收取實(shí)施物業(yè)維修而產(chǎn)生的費(fèi)用。 開發(fā)公司在房屋建筑及設(shè)施竣工驗(yàn)收完成后，按照 XX 集團(tuán)工程施工質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)組織內(nèi)部驗(yàn)收，合格后報(bào)集團(tuán) 總部工程管理部抽驗(yàn)；工程管理部抽驗(yàn)同意后，再通知物業(yè)管理公司進(jìn)行接管前的預(yù)檢。開發(fā)公司在向 業(yè)主 交房之前，必須提前兩個(gè)月以上完成房屋建筑及設(shè)施內(nèi)部驗(yàn)收，提交物業(yè)管理公司預(yù)檢，以確保質(zhì)量缺陷整改和完善時(shí)間。 物業(yè)管理公司在房屋建筑及設(shè)施接管前的預(yù)檢中，必須對所有房間、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)檢驗(yàn)，所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)管理公司工程維修部書面提出質(zhì)量缺陷清單，交由開發(fā)公司組織工程承包人及時(shí)整改和完善。物管公司在確認(rèn)物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和 XX 集團(tuán)質(zhì)量控制的目標(biāo)后，才能簽字驗(yàn)收，在集團(tuán)總部工程管理部抽驗(yàn)認(rèn)可 簽字后，才能正式接管。 物管公司正式接管房屋建筑及附屬設(shè)施后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，如遇緊急情況（如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強(qiáng)烈要求立即整改而施工單位無法按時(shí) 物管公司物業(yè)接管和維修控制辦法 27 到達(dá)現(xiàn)場處理等）由物管公司代替工程承包人立即實(shí)施處理；如果時(shí)間允許，由物管公司通知開發(fā)公司和工程承包人到場處理。承包人在接到物管公司的傳真或電話通知后 12小時(shí)內(nèi)必須趕到現(xiàn)場，按照物管公司的統(tǒng)一規(guī)定和安排，在合理時(shí)間內(nèi)維修完畢。參加維修的人員應(yīng)該經(jīng)過必要的培訓(xùn)和相對固定，并遵守物管公司維修人員上門服務(wù)行為規(guī)范；維修處理的結(jié)果必須符合施工驗(yàn) 收規(guī)范和用戶正常使用的要求。 如果承包人在接到物管公司的電話或傳真通知后 12小時(shí)內(nèi)不能及時(shí)趕到現(xiàn)場，或不能按照物管公司統(tǒng)一安排和規(guī)定進(jìn)行修理，或修理結(jié)果不符合施工驗(yàn)收規(guī)范和用戶正常使用的要求時(shí)，物管公司代替工程承包人實(shí)施修理，并向工程承包人收取費(fèi)用。 如果同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次發(fā)生，物管公司采用電話或傳真通知開發(fā)公司和承包人 12 小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場核實(shí)。且無論其是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)趕到現(xiàn)場，均由物管公司代替工程承包人實(shí)施修理，以確保業(yè)主利益及 XX品牌美譽(yù)度。 業(yè)主接房后房屋建筑及附屬設(shè)施出現(xiàn)的重要質(zhì)量缺陷，由物管公司、業(yè)主、開發(fā)公司和承包人共同查明責(zé)任；一般質(zhì)量缺陷由物管公司、業(yè)主查明責(zé)任。 當(dāng)業(yè)主對質(zhì)量缺陷責(zé)任劃分不認(rèn)可時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，當(dāng)承包人不認(rèn)可時(shí)，由集團(tuán)總部工程管理部仲裁，必要時(shí)可以通過訴訟途徑解決。 共用設(shè)備、設(shè)施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)廠家按約定事項(xiàng)維保，不在質(zhì)保期內(nèi)的按物業(yè)管理?xiàng)l例及專項(xiàng)維修資金使用辦法等規(guī)定執(zhí)行。 維修人員上門服務(wù)行為規(guī)范： 一統(tǒng)一：著裝統(tǒng)一 三個(gè)快：上門快、處理快、回訪快 四個(gè)一：一聲問候、一雙鞋套、一套工具、一張抹布 五個(gè)不：不吸煙、不喝水、不吃飯、不收禮、不打聽 五心：真心、細(xì)心、用心、耐心、愛心 在時(shí)間允許的情況下，質(zhì)量缺陷處理前，必須由相關(guān)專業(yè)人員編制維修方案和費(fèi)用預(yù)算；在緊急情況下，可以先行處理，再追補(bǔ)費(fèi)用預(yù)算。 在質(zhì)量缺陷修理過程中，必須由維修部指定專人對薄弱環(huán)節(jié)、重要部位及隱蔽工程等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并且辦理書面確認(rèn)手續(xù)，已經(jīng)入住的還必須有業(yè)主簽字認(rèn)可；維修完成后嚴(yán)格按照施工驗(yàn)收規(guī)范的要求進(jìn)行查驗(yàn)，對有防水要求的必須作關(guān)水或淋水檢驗(yàn)，再簽字認(rèn)可，已經(jīng) 入住的也必須有業(yè)主簽字認(rèn)可。 負(fù)責(zé)維修管理的各級人員工資必須與維修質(zhì)量掛鉤，維修完成驗(yàn)收通過并經(jīng)業(yè)主簽字認(rèn)可，發(fā)放工資的 80%，剩余 20%待半年后根據(jù)返修率的情況發(fā)放，其具體發(fā)放細(xì)則由物管公司制定，報(bào)集團(tuán)總部審批。 重大和疑難質(zhì)量缺陷的處理方案，必須報(bào)集團(tuán)總部工程管理部審批，在實(shí)施過 物管公司物業(yè)接管和維修控制辦法 28 程中，工程管理部專業(yè)人員要作必要的技術(shù)指導(dǎo)。 物管維修部應(yīng)該引進(jìn)專業(yè)骨干人員、配置必要的維修設(shè)備和設(shè)施（如防水、疏通等方面），并且編制維修采用特殊材料的使用手冊。 物管公司在房 屋建筑及附屬設(shè)施保修期間，代替工程承包人實(shí)施質(zhì)量缺陷處理產(chǎn)生的人工、機(jī)械、材料及相關(guān)稅費(fèi)等實(shí)際費(fèi)用，必須提供《質(zhì)量缺陷報(bào)事記錄》、《質(zhì)量缺陷處理驗(yàn)收記錄》、維修方案、費(fèi)用預(yù)算及有關(guān)票據(jù)和費(fèi)用清單： 費(fèi)用在 500 元以內(nèi)的由物管公司工程維修部經(jīng)理審批；在 500 元以上的由物管公司總經(jīng)理審批。 費(fèi)用在 2021 元以上的由物管公司總經(jīng)理審批，在實(shí)施前報(bào)開發(fā)公司備案。 費(fèi)用在 5000 元以上的由開發(fā)公司審批。 開發(fā)公司與物管公司每月結(jié)算并支付一次。如果雙方對費(fèi)用爭執(zhí)不下，可提請集團(tuán)總部仲裁。 由于房屋建筑及附屬設(shè) 施質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的業(yè)主索賠，不屬于業(yè)主責(zé)任的，賠償金額在 2021 元以內(nèi)的，由物管公司代替開發(fā)公司處理賠償事務(wù)，賠償處理結(jié)果交開發(fā)公司業(yè)主服務(wù)中心審核；賠償金額在 2021 元以上的由開發(fā)公司業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)處理賠償事務(wù)，物管公司配合。屬于承包人責(zé)任產(chǎn)生的賠償，賠償金額度由業(yè)主服務(wù)中心和物管公司在承包人和業(yè)主之間協(xié)調(diào)解決。當(dāng)多次協(xié)調(diào)不能達(dá)成一致時(shí)，以業(yè)主服務(wù)中心的意見為準(zhǔn)，由開發(fā)公司直接在承包人質(zhì)量保證金中扣除實(shí)際賠償金額。 因房屋建筑及附屬設(shè)施的質(zhì)量缺陷與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，屬于承包人責(zé)任的，影響了開發(fā)公司的 正常工作，項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌等時(shí)，由承包人賠償損失，由開發(fā)公司在其質(zhì)量保證金中扣除： 影響了開發(fā)公司相關(guān)部門正常工作，賠償 12 萬元； 到所轄公司營銷部鬧事，賠償 25萬元； 在電視、報(bào)刊等媒體暴光，賠償 510 萬元； 因事件升級導(dǎo)致阻礙交通、游行等 ,賠償 20萬元。 在房屋建筑及附屬設(shè)施保修期內(nèi)，物管公司代替工程承包人實(shí)施質(zhì)量缺陷處理的費(fèi)用： 屬于緊急情況，工程承包人確實(shí)無法及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場處理的，按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用收??；屬于同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次產(chǎn)生發(fā)生質(zhì)量缺陷而發(fā)生的費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用 的 倍收取。 屬于承包人在接到物管公司的傳真和（或）電話通知 12 小時(shí)內(nèi)不能及時(shí)趕到現(xiàn)場、或不能按照物管公司的統(tǒng)一安排和規(guī)定進(jìn)行修理、或修理結(jié)果不符合施工驗(yàn)收規(guī)范和用戶正常使用要求等情況，一律按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的 23 倍收取。 當(dāng)工程承包人預(yù)留的質(zhì)量保證金額，不足以支付由其責(zé)任原因而產(chǎn)生的賠償費(fèi) 物管公司物業(yè)接管和維修控制辦法 29 用和物管公司代行維修收取的費(fèi)用時(shí)，由開發(fā)公司負(fù)責(zé)向工程承包人索賠。 在保修期之后房屋建筑及附屬設(shè)施出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，以及在保修期內(nèi)由于用戶原因產(chǎn)生的質(zhì)量缺陷，原則上由用戶自理。但物管公司應(yīng)該積極協(xié)助用戶處 理，也可以接受用戶委托實(shí)施處理，并向業(yè)主收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。 物管公司可與開發(fā)公司協(xié)商，由開發(fā)公司定期對維修服務(wù)好、費(fèi)用低、返修率低、業(yè)主因維修投訴少的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理人員和維修人員進(jìn)行適當(dāng)獎勵。 按照集團(tuán)總部規(guī)定 :凡物管公司對接收后發(fā)現(xiàn)的房屋建筑及設(shè)施質(zhì)量缺陷，承擔(dān)20%的維修費(fèi)用，對驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)負(fù)責(zé)。 三、附則： 2021 年 1月 1日起執(zhí)行。 建設(shè)工程施工成本控制與管理辦法 30 建設(shè)工程施工成本控制與管理辦法 （修訂版） 一、總 則： ：為明確各單位和部門工程施工成本控制與管理的職責(zé)和要求，切實(shí)推進(jìn)全集團(tuán)工程成本控制與管理，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步、健康的發(fā)展，結(jié)合各方面的建議和意見，特修訂并頒發(fā)本辦法。 ：根據(jù)本辦法制訂的《工程施工任務(wù)招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》、《工程施工簽證管理實(shí)施細(xì)則》和《工程施工成本控制管理考評實(shí)施細(xì)則》與本辦法配套實(shí)施，具有與本辦法相同的管理效力。 ：集團(tuán)所轄各地產(chǎn)公司 二、分則： 施工成本控制與管理的主要內(nèi)容是：施工圖預(yù)算、工程招標(biāo)及合同、工程簽證、工程進(jìn)度款和工程結(jié)算管理等， 其組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)如下： 地產(chǎn)公司 工程副總經(jīng)理（或委托工程總監(jiān)，下同）：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下 ,具體負(fù)責(zé)本地產(chǎn)公司的工程施工成本管理。 成本控制部（或合同預(yù)算部，下同）：負(fù)責(zé)組織編制施工圖預(yù)算、編制工程招標(biāo)文書的商務(wù)標(biāo)、審查工程合同、施工組織設(shè)計(jì)中經(jīng)濟(jì)方面的條款；參加工程現(xiàn)場收方、審核工程進(jìn)度價(jià)款、辦理工程結(jié)算等。 工程部：負(fù)責(zé)編制工程招標(biāo)文書的技術(shù)標(biāo)；審查工程合同、施工組織設(shè)計(jì)中技術(shù)方面的內(nèi)容；組織工程現(xiàn)場收方簽證、辦理工程設(shè)計(jì)修改、技術(shù)核定（洽商）簽證、審核工程質(zhì)量和形 象進(jìn)度。 工程管理部：負(fù)責(zé)制訂和修改本辦法，對集團(tuán)各建設(shè)項(xiàng)目工程施工成本進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和服務(wù)；負(fù)責(zé)建立并維護(hù)《合格工程承包商數(shù)據(jù)庫》、編制《招標(biāo)文書示范文本》。 人事行政部 ：負(fù)責(zé)制訂各類工程合同范本，審查合同的合法性。 審計(jì)監(jiān)察部：負(fù)責(zé)工程成本控制全過程的審計(jì)和監(jiān)察。 施工圖預(yù)算編制依據(jù) 建筑、安裝工程施工圖、圖紙會審紀(jì)要、標(biāo)準(zhǔn)圖集。 建設(shè)主管部門制定的規(guī)范。 現(xiàn)行預(yù)算定額、費(fèi)用定 額及相關(guān)配套文件。 人工、材料、機(jī)械預(yù)算價(jià)格及調(diào)價(jià)規(guī)定。 建設(shè)工程施工成本控制與管理辦法 31 工程招標(biāo)文書、建筑安裝工程施工合同、施工組織設(shè)計(jì)及方案。 施工圖預(yù)算及材料計(jì)劃完成時(shí)限 : 施工圖預(yù)算是工程招標(biāo)和成本控制的重要依據(jù)，原則上應(yīng)在工程發(fā)包之前完成。當(dāng)算量集中人手不足時(shí)，可以委托造價(jià)事務(wù)所編制。 因出圖時(shí)間影響，工程發(fā)包之前未能完成預(yù)算的 ,在施工圖收齊后下列時(shí)間內(nèi)完成： （ 1）單位工程造價(jià) 500 萬元以下（含 500 萬元 下同） 30 天內(nèi)完成全部施工圖預(yù)算。 （ 2） 單位工程造價(jià) 500 萬元以 上（不含 500 萬元 下同） 40天內(nèi)完成全部施工圖預(yù)算。 地產(chǎn)公司應(yīng)在完成單位工程施工圖預(yù)算后 3日內(nèi)，向采購中心提交該單位工程的甲供及甲方定廠定價(jià)的工程材料及設(shè)備的詳細(xì)匯總計(jì)劃；在《物質(zhì)采購計(jì)劃管理制度》規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，提交準(zhǔn)確的工程物質(zhì)采購、定廠定價(jià)及核價(jià)計(jì)劃。 施工圖預(yù)算審批 施工圖預(yù)算編制完成并經(jīng)成本控制部經(jīng)理審核后，必須報(bào)經(jīng)工程副總經(jīng)理審批方能生效； 500 萬元以上的單位工程再增加總經(jīng)理批準(zhǔn)方能生效。 凡經(jīng)審批生效的施工圖預(yù)算，一律由地產(chǎn)公司成本控制部統(tǒng)一編 號存檔。 招標(biāo)工程范圍 集團(tuán)各建設(shè)項(xiàng)目中，無論是按單位工程發(fā)包的工程，還是按分部分項(xiàng)發(fā)包的工程，凡具備招標(biāo)條件的都必須進(jìn)行招標(biāo)，分期分批建設(shè)的工程分期分批招標(biāo)。 壟斷性行業(yè)工程及因客觀條件限制確實(shí)難以進(jìn)行招標(biāo)的工程，可以不進(jìn)行招標(biāo)。但有關(guān)建設(shè)單位必須出具書面報(bào)告并經(jīng)總經(jīng)理簽字后，再報(bào)送集團(tuán)總部工程管理部審批及審計(jì)監(jiān)察部備案。 招標(biāo)方式及入圍承包商家數(shù) 合同估價(jià)在 100 萬元（不含甲供材料和設(shè)備款）以上的安裝工程、合同估價(jià)在 200 萬元以上的其它工程采 用公開招標(biāo)，最少由 5家合格承包商入圍參加競標(biāo)。 合同估價(jià)在 50100 萬元（不含甲供材料和設(shè)備款）的安裝工程、合同估價(jià)在 50200 萬元的其它工程采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)，最少由 3 家合格承包商入圍參加競標(biāo)。 合同估價(jià)在 1050萬元的工程采用邀請招標(biāo)，最少由 2家合格承包商入圍參加競標(biāo)。 合同估價(jià)在 10 萬元以下的工程可采用議標(biāo)，最少由 2 家合格承包商入圍參加議標(biāo)。 合格承包商的家數(shù)不多于以上最少家數(shù)的 2 倍時(shí)，應(yīng)由全部合格承包商入圍競標(biāo)或議標(biāo)；合格承包商家數(shù)多于以上最 少家數(shù)的 2倍時(shí)，可在其中抽簽選擇最少家數(shù) 建設(shè)工程施工成本控制與管理辦法 32 2倍的合格承包商入圍參加競標(biāo)。 招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)及職責(zé) 本集團(tuán)所有工程施工任務(wù)招標(biāo)，均由各地產(chǎn)公司常設(shè)的工程招標(biāo)委員會（以下簡稱招標(biāo)委員會）組織招標(biāo)、由即時(shí)隨機(jī)組建的評標(biāo)小組評標(biāo)并推薦中標(biāo)人、再由本章第 14條所規(guī)定的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后生效。 各地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)員工法律意識、廉政建設(shè)和職業(yè)道德教育，嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)工作的有關(guān)法規(guī)和紀(jì)律，保守本企業(yè)和投標(biāo)人秘密，切實(shí)維護(hù) XX集團(tuán)的信譽(yù)和利益。 招標(biāo)委員會 各地產(chǎn)公司成立工程招標(biāo)委員會，由工程副總經(jīng)理擔(dān)任負(fù)責(zé)人，成本 控制部經(jīng)理、工程部經(jīng)理及經(jīng)辦文員組成。招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)發(fā)布招標(biāo)信息、接受投標(biāo)報(bào)名、組織對報(bào)名承包商進(jìn)行資格預(yù)審和考察；負(fù)責(zé)組織編制和發(fā)放招標(biāo)文書，組織招標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)、議標(biāo)等會議。 評標(biāo)小組 采用公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的工程均由招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人擔(dān)任評標(biāo)組長，負(fù)責(zé)主持評標(biāo)會議，但不參與評標(biāo)打分。評標(biāo)小組的其他成員由集團(tuán)總部工程管理部和審計(jì)監(jiān)察部于開標(biāo)前一天，在集團(tuán)《工程專家?guī)臁穬?nèi)抽簽選出不少于 3 名造價(jià)專業(yè)人員和不少于 3名工程專業(yè)人員（對于專業(yè)工程師極少的特殊專業(yè)，確實(shí)不能滿足以上評標(biāo)最