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【正文】 ，確保接房和維修質(zhì)量；管理處負責以上工作的督促和協(xié)調(diào)。 工程承包人對其承包的房屋建筑及附屬設施（非用戶原因產(chǎn)生的，下同）質(zhì)量缺陷負責，保修期從物管公司正式接管之日起計算，在國家規(guī)定及合同約定的期限內(nèi)予以保修。物管公司代表開發(fā)公司對工程承包人質(zhì)量保修事務進行管理，并向開發(fā)公司收取實施物業(yè)維修而產(chǎn)生的費用。 開發(fā)公司在房屋建筑及設施竣工驗收完成后，按照 XX 集團工程施工質(zhì)量評定標準組織內(nèi)部驗收，合格后報集團 總部工程管理部抽驗；工程管理部抽驗同意后，再通知物業(yè)管理公司進行接管前的預檢。開發(fā)公司在向 業(yè)主 交房之前，必須提前兩個月以上完成房屋建筑及設施內(nèi)部驗收，提交物業(yè)管理公司預檢，以確保質(zhì)量缺陷整改和完善時間。 物業(yè)管理公司在房屋建筑及設施接管前的預檢中，必須對所有房間、設備、設施進行逐項檢驗，所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)管理公司工程維修部書面提出質(zhì)量缺陷清單，交由開發(fā)公司組織工程承包人及時整改和完善。物管公司在確認物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范和 XX 集團質(zhì)量控制的目標后，才能簽字驗收，在集團總部工程管理部抽驗認可 簽字后，才能正式接管。 物管公司正式接管房屋建筑及附屬設施后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，如遇緊急情況（如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強烈要求立即整改而施工單位無法按時 物管公司物業(yè)接管和維修控制辦法 27 到達現(xiàn)場處理等）由物管公司代替工程承包人立即實施處理；如果時間允許，由物管公司通知開發(fā)公司和工程承包人到場處理。承包人在接到物管公司的傳真或電話通知后 12小時內(nèi)必須趕到現(xiàn)場，按照物管公司的統(tǒng)一規(guī)定和安排，在合理時間內(nèi)維修完畢。參加維修的人員應該經(jīng)過必要的培訓和相對固定，并遵守物管公司維修人員上門服務行為規(guī)范；維修處理的結(jié)果必須符合施工驗 收規(guī)范和用戶正常使用的要求。 如果承包人在接到物管公司的電話或傳真通知后 12小時內(nèi)不能及時趕到現(xiàn)場，或不能按照物管公司統(tǒng)一安排和規(guī)定進行修理，或修理結(jié)果不符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用的要求時，物管公司代替工程承包人實施修理，并向工程承包人收取費用。 如果同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次發(fā)生，物管公司采用電話或傳真通知開發(fā)公司和承包人 12 小時內(nèi)趕到現(xiàn)場核實。且無論其是否在規(guī)定時限內(nèi)趕到現(xiàn)場，均由物管公司代替工程承包人實施修理，以確保業(yè)主利益及 XX品牌美譽度。 業(yè)主接房后房屋建筑及附屬設施出現(xiàn)的重要質(zhì)量缺陷，由物管公司、業(yè)主、開發(fā)公司和承包人共同查明責任；一般質(zhì)量缺陷由物管公司、業(yè)主查明責任。 當業(yè)主對質(zhì)量缺陷責任劃分不認可時，由開發(fā)商負責協(xié)調(diào)，當承包人不認可時，由集團總部工程管理部仲裁，必要時可以通過訴訟途徑解決。 共用設備、設施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)廠家按約定事項維保，不在質(zhì)保期內(nèi)的按物業(yè)管理條例及專項維修資金使用辦法等規(guī)定執(zhí)行。 維修人員上門服務行為規(guī)范： 一統(tǒng)一：著裝統(tǒng)一 三個快：上門快、處理快、回訪快 四個一：一聲問候、一雙鞋套、一套工具、一張抹布 五個不：不吸煙、不喝水、不吃飯、不收禮、不打聽 五心：真心、細心、用心、耐心、愛心 在時間允許的情況下，質(zhì)量缺陷處理前，必須由相關專業(yè)人員編制維修方案和費用預算；在緊急情況下，可以先行處理，再追補費用預算。 在質(zhì)量缺陷修理過程中，必須由維修部指定專人對薄弱環(huán)節(jié)、重要部位及隱蔽工程等進行檢查驗收，并且辦理書面確認手續(xù)，已經(jīng)入住的還必須有業(yè)主簽字認可；維修完成后嚴格按照施工驗收規(guī)范的要求進行查驗，對有防水要求的必須作關水或淋水檢驗，再簽字認可，已經(jīng) 入住的也必須有業(yè)主簽字認可。 負責維修管理的各級人員工資必須與維修質(zhì)量掛鉤，維修完成驗收通過并經(jīng)業(yè)主簽字認可，發(fā)放工資的 80%，剩余 20%待半年后根據(jù)返修率的情況發(fā)放，其具體發(fā)放細則由物管公司制定，報集團總部審批。 重大和疑難質(zhì)量缺陷的處理方案，必須報集團總部工程管理部審批，在實施過 物管公司物業(yè)接管和維修控制辦法 28 程中，工程管理部專業(yè)人員要作必要的技術指導。 物管維修部應該引進專業(yè)骨干人員、配置必要的維修設備和設施（如防水、疏通等方面），并且編制維修采用特殊材料的使用手冊。 物管公司在房 屋建筑及附屬設施保修期間，代替工程承包人實施質(zhì)量缺陷處理產(chǎn)生的人工、機械、材料及相關稅費等實際費用，必須提供《質(zhì)量缺陷報事記錄》、《質(zhì)量缺陷處理驗收記錄》、維修方案、費用預算及有關票據(jù)和費用清單： 費用在 500 元以內(nèi)的由物管公司工程維修部經(jīng)理審批；在 500 元以上的由物管公司總經(jīng)理審批。 費用在 2021 元以上的由物管公司總經(jīng)理審批，在實施前報開發(fā)公司備案。 費用在 5000 元以上的由開發(fā)公司審批。 開發(fā)公司與物管公司每月結(jié)算并支付一次。如果雙方對費用爭執(zhí)不下，可提請集團總部仲裁。 由于房屋建筑及附屬設 施質(zhì)量缺陷導致的業(yè)主索賠，不屬于業(yè)主責任的，賠償金額在 2021 元以內(nèi)的，由物管公司代替開發(fā)公司處理賠償事務，賠償處理結(jié)果交開發(fā)公司業(yè)主服務中心審核；賠償金額在 2021 元以上的由開發(fā)公司業(yè)主服務中心負責處理賠償事務，物管公司配合。屬于承包人責任產(chǎn)生的賠償，賠償金額度由業(yè)主服務中心和物管公司在承包人和業(yè)主之間協(xié)調(diào)解決。當多次協(xié)調(diào)不能達成一致時，以業(yè)主服務中心的意見為準，由開發(fā)公司直接在承包人質(zhì)量保證金中扣除實際賠償金額。 因房屋建筑及附屬設施的質(zhì)量缺陷與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，屬于承包人責任的，影響了開發(fā)公司的 正常工作，項目品牌和企業(yè)品牌等時，由承包人賠償損失，由開發(fā)公司在其質(zhì)量保證金中扣除： 影響了開發(fā)公司相關部門正常工作，賠償 12 萬元； 到所轄公司營銷部鬧事，賠償 25萬元； 在電視、報刊等媒體暴光，賠償 510 萬元； 因事件升級導致阻礙交通、游行等 ,賠償 20萬元。 在房屋建筑及附屬設施保修期內(nèi)，物管公司代替工程承包人實施質(zhì)量缺陷處理的費用： 屬于緊急情況，工程承包人確實無法及時到達現(xiàn)場處理的，按照實際發(fā)生的費用收?。粚儆谕徊课毁|(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次產(chǎn)生發(fā)生質(zhì)量缺陷而發(fā)生的費用，按照實際發(fā)生費用 的 倍收取。 屬于承包人在接到物管公司的傳真和（或）電話通知 12 小時內(nèi)不能及時趕到現(xiàn)場、或不能按照物管公司的統(tǒng)一安排和規(guī)定進行修理、或修理結(jié)果不符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用要求等情況，一律按照實際發(fā)生費用的 23 倍收取。 當工程承包人預留的質(zhì)量保證金額，不足以支付由其責任原因而產(chǎn)生的賠償費 物管公司物業(yè)接管和維修控制辦法 29 用和物管公司代行維修收取的費用時，由開發(fā)公司負責向工程承包人索賠。 在保修期之后房屋建筑及附屬設施出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，以及在保修期內(nèi)由于用戶原因產(chǎn)生的質(zhì)量缺陷，原則上由用戶自理。但物管公司應該積極協(xié)助用戶處 理，也可以接受用戶委托實施處理，并向業(yè)主收取適當?shù)馁M用。 物管公司可與開發(fā)公司協(xié)商，由開發(fā)公司定期對維修服務好、費用低、返修率低、業(yè)主因維修投訴少的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理人員和維修人員進行適當獎勵。 按照集團總部規(guī)定 :凡物管公司對接收后發(fā)現(xiàn)的房屋建筑及設施質(zhì)量缺陷，承擔20%的維修費用，對驗收把關不嚴負責。 三、附則： 2021 年 1月 1日起執(zhí)行。 建設工程施工成本控制與管理辦法 30 建設工程施工成本控制與管理辦法 （修訂版） 一、總 則： ：為明確各單位和部門工程施工成本控制與管理的職責和要求，切實推進全集團工程成本控制與管理，促進企業(yè)穩(wěn)步、健康的發(fā)展，結(jié)合各方面的建議和意見，特修訂并頒發(fā)本辦法。 ：根據(jù)本辦法制訂的《工程施工任務招投標實施細則》、《工程施工簽證管理實施細則》和《工程施工成本控制管理考評實施細則》與本辦法配套實施，具有與本辦法相同的管理效力。 ：集團所轄各地產(chǎn)公司 二、分則： 施工成本控制與管理的主要內(nèi)容是：施工圖預算、工程招標及合同、工程簽證、工程進度款和工程結(jié)算管理等， 其組織機構(gòu)及職責如下： 地產(chǎn)公司 工程副總經(jīng)理（或委托工程總監(jiān)，下同）：在總經(jīng)理領導下 ,具體負責本地產(chǎn)公司的工程施工成本管理。 成本控制部（或合同預算部，下同）：負責組織編制施工圖預算、編制工程招標文書的商務標、審查工程合同、施工組織設計中經(jīng)濟方面的條款；參加工程現(xiàn)場收方、審核工程進度價款、辦理工程結(jié)算等。 工程部：負責編制工程招標文書的技術標；審查工程合同、施工組織設計中技術方面的內(nèi)容；組織工程現(xiàn)場收方簽證、辦理工程設計修改、技術核定（洽商）簽證、審核工程質(zhì)量和形 象進度。 工程管理部：負責制訂和修改本辦法，對集團各建設項目工程施工成本進行監(jiān)督、檢查、指導和服務；負責建立并維護《合格工程承包商數(shù)據(jù)庫》、編制《招標文書示范文本》。 人事行政部 ：負責制訂各類工程合同范本，審查合同的合法性。 審計監(jiān)察部：負責工程成本控制全過程的審計和監(jiān)察。 施工圖預算編制依據(jù) 建筑、安裝工程施工圖、圖紙會審紀要、標準圖集。 建設主管部門制定的規(guī)范。 現(xiàn)行預算定額、費用定 額及相關配套文件。 人工、材料、機械預算價格及調(diào)價規(guī)定。 建設工程施工成本控制與管理辦法 31 工程招標文書、建筑安裝工程施工合同、施工組織設計及方案。 施工圖預算及材料計劃完成時限 : 施工圖預算是工程招標和成本控制的重要依據(jù)，原則上應在工程發(fā)包之前完成。當算量集中人手不足時，可以委托造價事務所編制。 因出圖時間影響，工程發(fā)包之前未能完成預算的 ,在施工圖收齊后下列時間內(nèi)完成： （ 1）單位工程造價 500 萬元以下（含 500 萬元 下同） 30 天內(nèi)完成全部施工圖預算。 （ 2） 單位工程造價 500 萬元以 上（不含 500 萬元 下同） 40天內(nèi)完成全部施工圖預算。 地產(chǎn)公司應在完成單位工程施工圖預算后 3日內(nèi)，向采購中心提交該單位工程的甲供及甲方定廠定價的工程材料及設備的詳細匯總計劃；在《物質(zhì)采購計劃管理制度》規(guī)定的時間內(nèi)，提交準確的工程物質(zhì)采購、定廠定價及核價計劃。 施工圖預算審批 施工圖預算編制完成并經(jīng)成本控制部經(jīng)理審核后，必須報經(jīng)工程副總經(jīng)理審批方能生效； 500 萬元以上的單位工程再增加總經(jīng)理批準方能生效。 凡經(jīng)審批生效的施工圖預算，一律由地產(chǎn)公司成本控制部統(tǒng)一編 號存檔。 招標工程范圍 集團各建設項目中，無論是按單位工程發(fā)包的工程，還是按分部分項發(fā)包的工程，凡具備招標條件的都必須進行招標，分期分批建設的工程分期分批招標。 壟斷性行業(yè)工程及因客觀條件限制確實難以進行招標的工程，可以不進行招標。但有關建設單位必須出具書面報告并經(jīng)總經(jīng)理簽字后，再報送集團總部工程管理部審批及審計監(jiān)察部備案。 招標方式及入圍承包商家數(shù) 合同估價在 100 萬元（不含甲供材料和設備款）以上的安裝工程、合同估價在 200 萬元以上的其它工程采 用公開招標，最少由 5家合格承包商入圍參加競標。 合同估價在 50100 萬元（不含甲供材料和設備款）的安裝工程、合同估價在 50200 萬元的其它工程采用公開招標或邀請招標，最少由 3 家合格承包商入圍參加競標。 合同估價在 1050萬元的工程采用邀請招標，最少由 2家合格承包商入圍參加競標。 合同估價在 10 萬元以下的工程可采用議標，最少由 2 家合格承包商入圍參加議標。 合格承包商的家數(shù)不多于以上最少家數(shù)的 2 倍時，應由全部合格承包商入圍競標或議標；合格承包商家數(shù)多于以上最 少家數(shù)的 2倍時，可在其中抽簽選擇最少家數(shù) 建設工程施工成本控制與管理辦法 32 2倍的合格承包商入圍參加競標。 招標組織機構(gòu)及職責 本集團所有工程施工任務招標，均由各地產(chǎn)公司常設的工程招標委員會（以下簡稱招標委員會）組織招標、由即時隨機組建的評標小組評標并推薦中標人、再由本章第 14條所規(guī)定的領導批準后生效。 各地產(chǎn)公司必須加強員工法律意識、廉政建設和職業(yè)道德教育，嚴格執(zhí)行工程招投標工作的有關法規(guī)和紀律，保守本企業(yè)和投標人秘密，切實維護 XX集團的信譽和利益。 招標委員會 各地產(chǎn)公司成立工程招標委員會，由工程副總經(jīng)理擔任負責人，成本 控制部經(jīng)理、工程部經(jīng)理及經(jīng)辦文員組成。招標委員會負責發(fā)布招標信息、接受投標報名、組織對報名承包商進行資格預審和考察；負責組織編制和發(fā)放招標文書，組織招標、答疑、開標、評標、議標等會議。 評標小組 采用公開招標和邀請招標的工程均由招標委員會負責人擔任評標組長，負責主持評標會議，但不參與評標打分。評標小組的其他成員由集團總部工程管理部和審計監(jiān)察部于開標前一天，在集團《工程專家?guī)臁穬?nèi)抽簽選出不少于 3 名造價專業(yè)人員和不少于 3名工程專業(yè)人員（對于專業(yè)工程師極少的特殊專業(yè)，確實不能滿足以上評標最