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【正文】 他材料、設(shè)備：隨工程需要、采購周期最長不超過 15 天。 各類材料、設(shè)備采購需結(jié)合施工組織 設(shè)計。 五、影響材料、設(shè)備采購的主要因素 規(guī)格、數(shù)量、顏色的確定。 設(shè)備、材料生產(chǎn)周期。 home 37 十六 驗 收 驗收分主體工程和配套工程驗收及小區(qū)綜合驗收三大類。 一、主體驗收 主體竣工驗收由工程建設(shè)部組織，五大責(zé)任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大項辦監(jiān)督站）監(jiān)督。 主體竣工驗收后，各責(zé)任主體簽署驗收報告。 主體竣工驗收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì) 量監(jiān)督報告，在驗收后三個月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。 二、配套工程驗收 消防驗收 消防驗收由工程建設(shè)部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與，驗收后取得消防驗收合格證。 消防驗收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作。 消防檢測由市消防協(xié)會負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會認(rèn)可的檢測公司操作）。 水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，工程建設(shè)部、工程配套部參與。 其他配套工程 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)部組織監(jiān)理公司驗收。 驗收通過后，再由公司驗收委員會進(jìn)行核查。公司驗收委員會可以推 翻工程建設(shè)部的驗收結(jié)果。 三、小區(qū)綜合驗收 小區(qū)綜合驗收由工程建設(shè)部組織，市建委房地產(chǎn)開發(fā)處主持。 小區(qū)綜合驗收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊、公用事業(yè)局、建設(shè)單位等。 小區(qū)綜合驗收原則上在小區(qū)交付使用后一年之內(nèi)完成。 home 38 十七 交付入住 所有工程在竣工驗收后，按合同約定需進(jìn)行交付。 一、小區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn) 按交房標(biāo)準(zhǔn)完成各項施工內(nèi)容。 室外景觀工程竣工。 水、電、暖正式接通。 天 然氣工程竣工通過驗收（點火在交付后 60 天內(nèi)）。 竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗收表格）。 五大責(zé)任主體驗收意見簽暑完成（全部在合格以上）。 房間內(nèi)各類管線標(biāo)識完成，建筑 50 線標(biāo)識完成。 室內(nèi)室外垃圾清掃完成。 外墻、玻璃清洗干凈。 二、小區(qū)交付流程 交付時先交付實物，資料（除五大責(zé)任主體驗收意見表外）在實物交付后一個月內(nèi)交付完成。 三、其他工程交付 其他工程竣工驗收后，由施工單位向工程建設(shè)部交付，工程建設(shè)部分批或集中向物業(yè)公司交付。 四、入住 入住由物業(yè)公司組織， 營銷部、財務(wù)部配合。 入住可以采取集中辦理和單獨辦理的形式。 home 工程建設(shè)部自檢 物業(yè)公司 業(yè) 主 39 十八 項目銷售 項目銷售分市場推廣、內(nèi)部認(rèn)購、辦理預(yù)售許可證、開盤銷售四個部分。項目銷售由營銷部負(fù)責(zé)。 一、市場推廣 營銷部負(fù)責(zé)項目的市場推廣工作，項目開盤前 3~6 個月開始市場推廣。 市場推廣的主要內(nèi)容。 項目確定后一個月內(nèi)完成售樓部選址，二個月之內(nèi)完成裝修工作。 主題推廣活動，包括媒體廣告、推介活動、渠道推介等。 施工現(xiàn)場的包裝，樣板間的設(shè)計 和裝修，沙盤的制作等。 二、內(nèi)部認(rèn)購 營銷部負(fù)責(zé)項目的內(nèi)部認(rèn)購工作，項目開盤前 1~2個月開始組織內(nèi)部認(rèn)購。 內(nèi)部認(rèn)購的主要內(nèi)容 制定銷售方案，包括基本價格、認(rèn)購原則、認(rèn)購范圍、定金、退房條件等（銷售方案由營銷部、財務(wù)部共同制定）。 同時進(jìn)行售樓人員的培訓(xùn)工作。 三、辦理預(yù)售許可證 營銷部負(fù)責(zé)辦理預(yù)售許可證。 多層建筑進(jìn)度至 層，高層、小高層進(jìn)度至 層，開始辦理銷售許可證，自申請之日開始于 15 個工作日之內(nèi)辦理完成。 辦理預(yù)售許可證所要求的土地證、規(guī)劃證、施工許可證由相關(guān)部門 辦理。 四、項目開盤銷售 營銷部負(fù)責(zé)項目的開盤銷售。 開盤條件： 已制定完整的開盤銷售方案。 多層建筑工程進(jìn)度 2層主體結(jié)頂，高層、小高層建筑工程進(jìn)度 5 層結(jié)頂。 工作內(nèi)容： 制定開盤方案，包括優(yōu)惠幅度、促銷活動等。 合同簽訂，要求具備正式面積、價格、貼圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、交付時間、優(yōu)惠方案等。 售樓人員的培訓(xùn)，項目沙盤到位。 40 home 十九 財務(wù)管理 項目開發(fā)的財務(wù)管理工作由財務(wù)部負(fù)責(zé)。 財務(wù)管理一般程序 項目營運資金分析 資金分析主要內(nèi)容 概算參與 預(yù)算控制 現(xiàn)金流預(yù)測 盈虧預(yù)測 項目運營結(jié)果分析 資金計劃 主要內(nèi)容 年初預(yù)算 融資計劃 投資計劃 資金回收計劃 資金支付 資金支付的主要流程 預(yù)算 合同 分階段資金計劃 按實際情況分輕重緩急處理 支付審批流程見財務(wù)流程制度 項目結(jié)算 項目結(jié)算 資金計劃 資金支付 資金分析 項目審計 41 項目結(jié)算的主要指標(biāo)：總收入、稅金、收入與工程進(jìn)度結(jié)合的程度。 預(yù)算部決算 雙方對賬 計算應(yīng)付款項和應(yīng)收款項 領(lǐng)導(dǎo)審批后 支付 按項目分類歸集各項成本 項目審計 項目審計的主要內(nèi)容及流程 項目審計的主要內(nèi)容 ：直接成本的真實、準(zhǔn)確、合同執(zhí)行情況。 間接費用的配比情況：盈利能力的真實情況、收入的真實情況、最好與最差對比。 流程 ：對照合同決算考核預(yù)算指標(biāo)、考核績效指標(biāo)（按預(yù)測目標(biāo)對比分析）、財務(wù)審計或會計事務(wù)所審計（審計內(nèi)容：直接成本真實、準(zhǔn)確情況，間接成本）。 成本費用指標(biāo)： 直接成本按項目分類：建安、配套、辦證、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程等。 間接成本：管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。 home 42 二十 專門組織 一、工程招標(biāo)委員會 成員組成：工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、行政總監(jiān)、工程預(yù)算部經(jīng)理、工程建設(shè)部經(jīng)理、工程配套部經(jīng)理、副總工程師。 工作負(fù)責(zé)人：工程總監(jiān) 二、設(shè)備招標(biāo)委員會 成員組成：工程配套部經(jīng)理、采購部經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、工程預(yù)算部經(jīng)理、行政總監(jiān)、副總工程師、采購工程師、物業(yè)公司總工程師。 工作負(fù)責(zé)人：工程配套部經(jīng)理 三、驗收核查委員會 成員組成：副總工程師、工程建設(shè)部經(jīng)理、工程預(yù)算部經(jīng)理、物業(yè)公司總工程師、企管 部經(jīng)理。 工作負(fù)責(zé)人：副總工程師 home 43 二十一 專門表格 材料、設(shè)備采購申請單 編號： 工程名稱： 分管工程師（申請人）： 需采購時間： 副總工程師意見：已經(jīng)確定無誤（簽名）： 經(jīng)理意見：同意進(jìn)入采 購程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細(xì)單據(jù)。 序號 名稱 品牌 規(guī)格 技術(shù)要求 數(shù)量 備注 44 由采購組負(fù)責(zé)編號。 材料、設(shè)備認(rèn)價申請單 編號： 工程名稱： 分管工程師（申請人）： 需認(rèn)價時間： 副總工程師意見 ：已經(jīng)確定無誤（簽名）： 經(jīng)理意見：同意進(jìn)入認(rèn)價程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細(xì)單據(jù)。 序號 名稱 品牌 規(guī)格 技術(shù)要求 數(shù)量 備注 45 由采購組負(fù)責(zé)編號。 材料、設(shè)備進(jìn)場驗收表 驗收時間 編號 材料、設(shè)備名稱： 工程名稱： 進(jìn)場時間 ： 報驗時間： 監(jiān)理工程 師意見 采購工程師意見： 專業(yè)工程師意見： 副總工意見： 46 備注：材料、設(shè)備是否允許使用，以副總工意見為最終意見。 home