【導(dǎo)讀】物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技。需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。業(yè)價值和使用價值，使物業(yè)保值增值的有效手段。企業(yè)形象，同時促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。1）保持設(shè)施設(shè)備完好，滿足使用功能。2）確保物業(yè)及使用人的安全。1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。關(guān)，做到鐵面無私，特別是要防止為個人利益放棄原則的情況發(fā)生。員應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做出詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工。工達(dá)不到要求，不予驗(yàn)收簽字，直至達(dá)到要求。采取措施，通過協(xié)商或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，力爭圓滿的解決接管驗(yàn)收中存在的非原則問題。3）房屋街牌號、室內(nèi)編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；4）按規(guī)定配備物業(yè)經(jīng)營、管理用房及器具齊全；5）已簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

　　

【正文】 設(shè)備的無形和有形磨損。 （ 2）更新改造的特點(diǎn) 1）針對性強(qiáng) ； 2）經(jīng)濟(jì)性好 ； 3）現(xiàn)實(shí)性大 。 （ 3）更新改造 的意義：工業(yè)發(fā)達(dá)國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要途徑是大力采用先進(jìn)技術(shù)，提高機(jī)器的技術(shù)水平，改善材料的質(zhì)量，提高勞動者的素質(zhì)，從而提高各生產(chǎn)要素的使用率，來取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。 、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定 設(shè)備完好分類 完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完 好標(biāo)準(zhǔn)（得分超95分）為完好設(shè)施設(shè)備。 基本完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有一項(xiàng)達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或有 2—3項(xiàng)比較小的隱患（得分在 86—95分），但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。 不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項(xiàng)及以上達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項(xiàng)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在 85分以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。 設(shè)施設(shè)備完好率評定方法 物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查和完好率進(jìn)行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結(jié)果填入《設(shè)備完好率評定表》，并依下列公式計算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率 ： 設(shè)施完好率 =（完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù) +基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù) ) /管理處設(shè)施設(shè)備總臺數(shù) *100% 公司工程部每半年 ( 12 月份）對所有管理處的設(shè)施設(shè)備完好率進(jìn)行抽查，其完好率作為對管理處設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)責(zé)任的考核依據(jù)。 設(shè)施設(shè)備完好的評價項(xiàng)目、內(nèi)容、檢查方法和計分參考 強(qiáng)電系統(tǒng)： （ 1）高、低壓配電箱我好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 1 接地線 接觸良好、不松動 手感、目測 15分 5分 /項(xiàng) 2 箱體內(nèi)外 清潔、無雜物 目測 10分 5分 /項(xiàng) 3 配電箱的固定 牢固 手感 10分 10分 /項(xiàng) 4 配電箱門 把手、螺絲齊全、 關(guān)和嚴(yán)密 手感、目測 10分 5分 /項(xiàng) 5 指示燈儀表 完整、指示正確 目測 10分 5分 /項(xiàng) 6 線路 整齊、有標(biāo)志 目測 10分 5分 /項(xiàng) 7 連接點(diǎn)及接線螺絲 無過熱、變色無氧 化現(xiàn)象 目測 15分 5分 /項(xiàng) 8 滅弧罩 齊全、完整 目測 10分 5分 /項(xiàng) 9 設(shè)備編號及標(biāo)牌 明確、完整 目測 10分 5分 /項(xiàng) （ 2）電力變壓器完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 標(biāo)準(zhǔn) 1 變 壓器聲響 無雜音，無放電聲 耳聽 10分 5分 /項(xiàng) 2 變壓器外殼 清潔，無積塵和雜物 目測 10分 5分 /項(xiàng) 3 變壓器油位 油位正常 目測 5分 5分 /項(xiàng) 4 有無漏油 不形成油滴 目測 10分 5分 /項(xiàng) 5 高低壓套管 無破損、裂紋 目測 10分 5分 /只 6 線路高低壓線連接點(diǎn) 無過熱、變色、無氧 化現(xiàn)象 目測 10分 5分 /處 7 防爆筒的防爆膜 完整 目測 10分 5分 /只 8 變壓器溫度計 完整，指示正確 目測 10分 5分 /只 9 變壓器呼吸器 呼吸器完好，干燥劑 潮解不超過 1/2 目測 10分 5分 /項(xiàng) 10 地線 接觸良好，不松動 目測，手感 10分 5分 /項(xiàng) 11 銘牌和編號牌 齊全，清楚 目測 5分 5分 /項(xiàng) （ 3）高壓配電裝置完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 標(biāo)準(zhǔn) 1 斷路器或互感器油位 在油位線之間 目測 5分 5分 /項(xiàng) 2 絕緣瓷件 無破損、裂紋 目測 10分 5分 /項(xiàng) 3 母線油漆 相序正確，無脫落現(xiàn) 象 目測 5分 5分 /項(xiàng) 4 隔離開關(guān)刀口 接觸良好、位置正確 目測 10分 5分 /項(xiàng) 5 斷路器、互感器、是 否漏油 不 漏油 目測 10分 5分 /只 6 二次線路 排列整齊，線號清晰 目測 10分 5分 /處 7 指示燈、儀表及斷電 器 完好，指示正確 目測 10分 5分 /只 8 連接點(diǎn)及接線螺絲 無過熱、變色無氧化 現(xiàn)象 目測 10分 5分 /只 9 聯(lián)鎖裝置 齊全、可靠 目測 10分 5分 /項(xiàng) 10 設(shè)備編號及標(biāo)牌 明確 目測 10分 5分 /項(xiàng) 11 操作機(jī)構(gòu) 分、合閘標(biāo)示牌正確 目測 5分 5分 /項(xiàng) 12 接地線 接觸良好，不松 目測，手感 5分 5分 /項(xiàng) （ 4）低壓配電柜完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢 查方法 考核定分 不合格扣分 標(biāo)準(zhǔn) 1 接地線 接觸良好，不松動 手感、目測 15分 5分 /項(xiàng) 2 母線油漆 相序正確，無脫落現(xiàn)象 目測 10分 5分 /項(xiàng) 3 操作手柄 完整 目測 10分 10分 /項(xiàng) 4 刀開關(guān)觸電 接觸良好，位置正確 目測 10分 5分 /項(xiàng) 5 指標(biāo)燈 儀表 完整，指示正確 目測 10分 5分 /只 6 線路 整齊，有標(biāo)志 目測 10分 5分 /處 7 連接點(diǎn)及接線螺絲 無過熱，變色無氧化現(xiàn)象 目測 15分 5分 /只 8 滅弧罩 齊全，完整 目測 10分 5分 /只 9 設(shè)備編 號及標(biāo)牌 明確、完整 目測 10分 5分 /項(xiàng) （ 5）電力電容器完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 標(biāo)準(zhǔn) 1 外殼 不滲油，無積塵無嚴(yán) 重膨脹現(xiàn)象 目測 15分 5分 /處 2 絕緣 無破損、裂紋 目測 15分 5分 /處 3 接線螺絲 無過熱、變色，無氧 化現(xiàn)象 目測 20分 10分 /處 4 放電裝置 完好 目測 15分 5分 /項(xiàng) 5 接地線 接觸良好，不松動 目測、手感 20分 5分 /處 6 熔斷器 完好，無熔斷者 目測 15分 5分 /處 （ 6）電力電纜完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 標(biāo)準(zhǔn) 1 有無滲油，漏膠 不滲油、漏膠、光潔、無損傷、無嚴(yán)重膨脹現(xiàn)象 目測 25分 5分 /處 2 瓷套管 無破損、裂紋 目測 15分 5分 /只 3 接線螺絲 無過熱、變色，無氧 化現(xiàn)象 目測 20分 10分 /處 4 直埋式電纜路標(biāo) 明確 目測 15分 5分 /條 5 接地線 接觸良好，不松動 目測、手感 20分 5分 /條 6 電纜線編號 明確 目測 15分 5分 /條 （ 7）電動機(jī)完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 檢查項(xiàng)目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 標(biāo) 準(zhǔn) 1 接線盒 完整無缺，固定牢固 手感，目測 15分 5分 /項(xiàng) 2 風(fēng)扇罩 完整無缺，固定牢固 目測手感，目測 15分 5分 /項(xiàng) 3 電線軟管 牢固，無破損 脫落現(xiàn)象 目測手感，目測 20分 10分 /項(xiàng) 4 地腳螺絲 齊全，緊固 手感，目測 15分 5分 /項(xiàng) 5 接地線 接觸良好，不松動 目測，手感 20分 5分 /只 6 銘牌和編號牌 齊全，清楚 目測 15分 5分 /處 （ 8）柴油發(fā)電機(jī)組完好標(biāo)準(zhǔn) 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 發(fā)電機(jī)組主要參數(shù)達(dá)到設(shè)計要求，各部位運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無 異聲、無劇烈震動與超溫現(xiàn)象。 20 5分 /項(xiàng) 2 原動機(jī)負(fù)荷調(diào)節(jié)器動作可靠，緊急保安裝置靈敏可靠，各輔機(jī)配件 齊全。 16 5分 /項(xiàng) 3 勵磁調(diào)壓、滅磁裝置、繼電器保護(hù)及配電裝置齊全，動作靈敏可靠。 16 5分 /項(xiàng) 4 電氣系統(tǒng)絕緣及接地裝置良好，達(dá)到技術(shù)要求。 12 5分 /項(xiàng) 5 潤滑裝置齊全，油標(biāo)明亮，油壓正常，油質(zhì)符合要求，潤滑良好， 濾清器的濾芯按時更換清洗，無泄漏現(xiàn)象。 16 3分 /項(xiàng) 6 供油裝置齊全，油質(zhì)、油壓、油耗及排放廢氣等符合要求。 7 3分 /項(xiàng) 7 表計齊全、靈敏可靠，指示正確 ，防護(hù)裝置齊全完整。 7 3分 /項(xiàng) 8 整機(jī)內(nèi)外清潔，管線安裝合理整齊，色標(biāo)明顯正確，無漏水、漏油 現(xiàn)象。 6 2分 /項(xiàng) （ 9）公共照明系統(tǒng) 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持在 98%以上的亮燈率。 30 5分 /項(xiàng) 2 泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈的外觀進(jìn)行檢查，并保持 98%以上的亮燈率。 30 5分 /項(xiàng) 3 照明配電柜完好、整潔，開關(guān)靈活，控制有效。 20 5分 /項(xiàng) 4 變配電室設(shè)備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。 10 5分 /項(xiàng) 5 重要 機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地完好，保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。 10 5分 /項(xiàng) （ 10） 避雷系統(tǒng) 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的 各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。接地電阻≤ 4歐姆。 15 5分 /項(xiàng) 2 樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等設(shè)備完好，接地有效， 油漆完好。接地電阻≤ 4歐姆，且經(jīng)專業(yè)檢驗(yàn)合格。 30 10分 /項(xiàng) 3 樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置完好。弱電設(shè)備接地電阻：≤ 4歐姆。 20 5分 /項(xiàng) 4 變 配電室設(shè)備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。 20 10分 /項(xiàng) 5 重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地完好，保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、 構(gòu)架等金屬物接地良好。 15 5分 /項(xiàng) 電梯及升降系統(tǒng) （ 1）電梯及自動扶梯 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 保證辦公樓至少一臺電梯 24小時運(yùn)行，電梯和自動扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘坐舒適，電梯準(zhǔn)確啟運(yùn)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。 20 10分 /項(xiàng) 2 矯箱內(nèi)，外按鈕，燈具、排風(fēng)扇和裝飾等配件保證完好，矯箱整潔。 10 5分 /項(xiàng) 3 電梯和自動扶梯應(yīng)具有資格的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合同，應(yīng) 由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。 20 10分 /項(xiàng) 4 電梯機(jī)房的動力、照明、空調(diào)降溫設(shè)施和消防器材完好、有效、門、 鎖完整牢固，無漏風(fēng)、雨隱患，室內(nèi)清潔，標(biāo)識齊全。 20 5分 /項(xiàng) 5 有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯 運(yùn)行和機(jī)房進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。 10 5分 /項(xiàng) 6 電梯發(fā)生一般故障，一小時內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分種到達(dá)現(xiàn)場 進(jìn)行搶修。 20 10分 /項(xiàng) （ 2）高空作業(yè)設(shè)備 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn) 合同保證安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。 15 10分 /項(xiàng) 2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁 超載。 10 10分 /項(xiàng) 3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查和運(yùn)行狀態(tài)確認(rèn)。 10 10分 /項(xiàng) 4 設(shè)備各部件完好，組裝符合要求，整機(jī)平穩(wěn)、牢固、工作正常；升 降系統(tǒng)良好；吊藍(lán)運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜。 25 10分 /項(xiàng) 5 設(shè)備各儀表準(zhǔn)確，各類開關(guān) 動作靈活，控制與通訊設(shè)備正常。 10 5分 /項(xiàng) 6 在運(yùn)行中，不得隨意牛耳工裝置的護(hù)罩，封門及其他任何裝置 。 10 10分 /項(xiàng) 7 設(shè)備使用完后，需切斷電源，鎖好操作裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定 方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備進(jìn)行管理，記錄。 10 5分 /項(xiàng) 8 應(yīng)定期對設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行合同測試，清除灰 塵，滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。 10 5分 /項(xiàng) （ 3）升降設(shè)備 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 設(shè)備各部件完好，裝配間隙符合要求，整體完好。 30 10分 /項(xiàng) 2 設(shè)備升降平穩(wěn)、正常。 30 10分 /項(xiàng) 3 電氣、控制系統(tǒng)完好，安全裝置完好有效。 30 10分 /項(xiàng) 4 設(shè)備外觀清潔、無銹蝕、污漬、油漆完好。 10 5分 /項(xiàng) 5 有專人管理，使用有記錄，檢驗(yàn)有報告。 10 5分 /項(xiàng) 空調(diào)系統(tǒng) （ 1）冷（溫）水機(jī)組 序號 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 考核定分 不合格扣分 1 機(jī)組安裝平穩(wěn)牢固，各部裝配間隙符合標(biāo)準(zhǔn)，各種螺絲無松動，潤滑良好，無漏水、漏油、漏氣；機(jī)體無銹蝕，脫漆，保溫良好，無明顯油、污漬、表面整潔。 20 5分 /項(xiàng) 2 電動機(jī)接線正確，牢固，降溫及防護(hù) 部件完整牢固，表面整潔。 8 5分 /項(xiàng) 3 控制柜部件完整，各種控制元件齊全有效，工作正常，表面整潔。 8 5分 /項(xiàng) 4 各類顯示儀表齊全，顯示正常，并有校驗(yàn)記錄。 6 3分 /項(xiàng) 5 各類閥門完整且靈活可靠，開關(guān)正常，表面整潔。 6 3分 /項(xiàng) 6 管理及附件符合技術(shù)要求，各類設(shè)備標(biāo)識完整，符合標(biāo)準(zhǔn)。 4 2分 /項(xiàng) 7 機(jī)組運(yùn)行時各部參數(shù)（工作壓力、溫度、流量、電流、聲響）和液 位、油位符合標(biāo)準(zhǔn)，無異常振動，無超溫現(xiàn)象。工質(zhì)無污雜。 20 5分 /項(xiàng) 8 制冷量基本達(dá)到設(shè)計要求或滿