【正文】 設(shè)施完好率（ %） =完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量 +設(shè)施設(shè)備總數(shù)量 % (3)物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為： 1）零部件完整齊全 2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效 物業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接 管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。即：危房率（ %）=危險(xiǎn)房屋的建筑面積247。即：房屋完好率（ %） =（完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積）247。 3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。具體為 1）保持設(shè)施設(shè)備完好，滿足使用功能。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理內(nèi)上于非常重要的地位，它是物業(yè)動(dòng)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 (3) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義 物業(yè)設(shè)設(shè)備管理的意義在于以下幾個(gè)方面： (1)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。 (6)弱電系統(tǒng) 。 (4)給排水系統(tǒng) 。 (2)電梯升降系統(tǒng) 。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和 實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。第一部分 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 第 1 章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 物業(yè)設(shè)施設(shè)備 物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備、以及相關(guān)的場(chǎng)地。 物業(yè) 管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合用約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為： (1)強(qiáng)電系統(tǒng) 。 (3)空調(diào)系統(tǒng) 。 (5)消防系統(tǒng) 。 (7)房屋與設(shè)施。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)房屋 、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 (2)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段 。 (4) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健 康發(fā)展。 (1)用好管好維護(hù)檢修好，改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 2）確保物業(yè)及使用人的安全。 (2)衡量設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo) ： 1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分 率 。房屋 總建筑面積 % 2）危房率：指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分 率。房屋總建筑面積 % 3）設(shè)備完好率：指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分 率。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。 (2)促使施工單位提高建設(shè)質(zhì)量、加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全 和使用功能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做出詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工。 所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析，對(duì)于難免出現(xiàn)的一些非原則性的不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對(duì)不同情況分別采取措施，通過協(xié)商或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，力爭圓滿的解決接管驗(yàn)收中存在 的非原則問題。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，對(duì)質(zhì)量的任何一點(diǎn)疏忽都會(huì)給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。 整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收。 物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為： 交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位 收方：物業(yè)管理單位 物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容 ：物業(yè)接管 驗(yàn)收應(yīng)包括物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部內(nèi)容。主要是： （ 1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程 ； （ 2）建筑設(shè)備安裝工程 ； （ 3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程 ； （ 4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程 ； （ 5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料 。 （ 2）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 1） 產(chǎn) 權(quán)資料 A、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ； B、 土地批準(zhǔn)文件 ； C、 建設(shè)執(zhí)照 ； D、 資質(zhì)證書 ； E、 房屋預(yù)售證 ； F、 拆遷安置資料 。 B、 完整的全套竣工資料：地質(zhì)勘查報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù) 、 決算 ，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合 格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告等。 D、 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 。 （ 3） 交接程序 1） 項(xiàng)目達(dá)到交接條件，由物業(yè)的交方向收方發(fā)出交接驗(yàn)收的書面通知、并提交全部資料。 3） 交接雙方按條件進(jìn)行檢驗(yàn) 。 5） 經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，雙方應(yīng)簽署項(xiàng)目合格證，簽發(fā)接管文件。 （ 5） 質(zhì)量問題的處理 1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨商進(jìn)行返修，直至合格。 （ 6） 物業(yè)保修責(zé)任 1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)出具《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》。 2）建設(shè)部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 。 建 設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。 目的：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追 朔 ，還可 以作為管理的證據(jù)。主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書和合同書等，承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔，永久保存，按借閱制度供查閱使用。它主要包括：《設(shè)備登記卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺(tái)帳》、 《設(shè)備卡》 等。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測(cè)定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。 3）設(shè)施設(shè)備報(bào)廢檔案 設(shè)施 、 設(shè)備報(bào)廢檔案 主要是： 設(shè)備 、 設(shè)施的報(bào)廢申請(qǐng)、評(píng)估、報(bào)廢記錄等。 設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到： （ 1） 明確 設(shè)備 檔案管理責(zé)任到人 ； （ 2） 明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括資料來源，歸檔時(shí)間、交接手續(xù)，資料登記等 ； （ 3） 明確設(shè)備檔案的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人 ； （ 4） 明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞 ； （ 5） 明確重點(diǎn)設(shè)備檔案、做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。主要包括：在管理中導(dǎo)入 ISO9001， 14001， 18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（如上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等），制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。主要包括：責(zé)任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎(jiǎng)懲制度等。物業(yè)管理的規(guī) 章制度有下列三大類 ： 1）工程技術(shù)規(guī)程方面的制度 ； A、物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 ； B、物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 ； C、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程 ； 2）管理工作方面的制度 A、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 ； B、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等 ； C、物料、工具領(lǐng)用保管制度 ； 3）責(zé)任方面的制度 A、各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度 ； B、值班制度 ； C、交接班制度 ； D、報(bào)告記錄制度 ； 4）實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理 A、物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備管理部門及其人員配備 B、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求 C、 設(shè)備管理現(xiàn)代化，包括： 采用設(shè)備狀況監(jiān)測(cè)和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式 ； 逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。 一是設(shè) 備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行，維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè) 。 （ 1）物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé) 1）機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效 ； 2）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) ； A、工程部經(jīng)理 是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修、保證設(shè)備正常運(yùn)行的主要負(fù)責(zé)人。 3）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) A、維修人員（技術(shù)工人） ； B、保管員 ； C、資料統(tǒng)計(jì)員 。應(yīng)取得兩方面的成果： （ 1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求。 （ 2）運(yùn)行成本管理 1） 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算 2） 操作 人員的配置 3） 維修費(fèi)用的管理 合理使用設(shè)備 （ 1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能、科學(xué)配置。 （ 3）為設(shè)備提供良好的工作條件，如機(jī)房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。 設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作 （ 1）管理制度、技術(shù)資料的編制 ； （ 2）管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗 ； （ 3）能源、安全裝置齊全 ； （ 4）備件、附件、工具齊全 ； （ 5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) ； （ 6）清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。 C、五項(xiàng)紀(jì)律是： 1）憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程 ； 2）保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)，加油 ； 3）遵守各項(xiàng)規(guī)章制度 ； 4）管好工具、零、附件不得 丟失 ； 5）發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告。 （ 1）維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是 “清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。對(duì)長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 （ 3）設(shè)備維護(hù)要做到：制度化，工藝化、規(guī)范化。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助 3）二級(jí)保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助 （ 5）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備保養(yǎng)手冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 （ 7）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 （ 1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查 日常巡檢內(nèi)容主要包括： ① 運(yùn)行狀況及參數(shù) ；② 安全保護(hù)裝置 ；③ 易磨損的零部件 ；④ 易污染堵塞，需經(jīng)常清洗更換的部件 ；⑤ 在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位 ；⑥ 在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。 計(jì)劃巡檢內(nèi)容有： ① 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況 ；② 需要更換零部件 ；③ 確定修理 的部位，部件及修理時(shí)間 ；④ 安排檢修計(jì)劃 。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃檢修性維修保養(yǎng)。 表 13 年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃 部門： 計(jì)劃有效期限： 年 月 日至 年 月 日 NO： 序號(hào) 設(shè)備名稱 維修保養(yǎng)內(nèi)容 實(shí)施單位 實(shí)施月份 預(yù)算費(fèi)用 備注 編制人： 編制日期： 審核： 審批： 根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。 表 14 設(shè)備設(shè)施 維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單 下達(dá)人： 下達(dá)時(shí)間： 受理人： 維修保養(yǎng)內(nèi)容： 工程地點(diǎn)： 時(shí)間進(jìn)度要求： 維修保養(yǎng)記錄： 維修保養(yǎng)人員： 日期：