【正文】 6 3分 /項(xiàng) 5 各類閥門完整且靈活可靠，開(kāi)關(guān)正常，表面整潔。 30 10分 /項(xiàng) 2 設(shè)備升降平穩(wěn)、正常。 10 10分 /項(xiàng) 3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查和運(yùn)行狀態(tài)確認(rèn)。 20 10分 /項(xiàng) 2 矯箱內(nèi)，外按鈕，燈具、排風(fēng)扇和裝飾等配件保證完好，矯箱整潔。接地電阻≤ 4歐姆。 7 3分 /項(xiàng) 7 表計(jì)齊全、靈敏可靠，指示正確 ，防護(hù)裝置齊全完整。 不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項(xiàng)及以上達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項(xiàng)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在 85分以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。 物業(yè)設(shè)備的更新 （ 1）物業(yè)設(shè)備更新的意義： 1）設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件 ； 2) 設(shè)備更新是實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑 ； 3）設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ) 。 如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期采用的修理周期結(jié)構(gòu)； 9621 的修理周期結(jié)構(gòu)。 修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng) 全部研刮或磨削導(dǎo)軌面 ； 對(duì)重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修，是貫徹設(shè)備維修 “預(yù)防為主 ”方針的重要工作，主要采取兩種方式： 一是定期維修：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn) 。 這種維修方式可發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟(jì)性好。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理的管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理：主要是大、中修和更新改造。利用強(qiáng)磁場(chǎng)將潤(rùn)滑油中的鐵屑分離出來(lái)，通過(guò)觀察磨粒的形狀和材質(zhì)，判斷產(chǎn)生的原因，檢測(cè)磨料的數(shù)量和分布，判斷設(shè)備磨損程度。監(jiān)視設(shè)備內(nèi)部的運(yùn)行狀況并進(jìn)而預(yù)測(cè)判斷機(jī)器設(shè)備的“健康”狀態(tài)。即確定監(jiān)測(cè)那些數(shù)據(jù)、檢測(cè)周期、用什么方法、采用那些儀器等。 目前，國(guó)內(nèi)外應(yīng)用于機(jī)械診斷技術(shù)方面的檢測(cè)，分析、診斷的主要方法是： A、振動(dòng)和噪聲診斷法； B、磨損殘留物、泄漏物診斷法； C、溫度、壓力、流量和功率變化診斷法； D、應(yīng)變、裂紋及聲發(fā)射診斷法； 以上應(yīng)用最多的是振動(dòng)和噪聲診斷法。 總之，開(kāi)展設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)和診斷工作，首先要研究企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、設(shè)備組成結(jié)構(gòu)、實(shí)際需要、技術(shù)和量、財(cái)資源及管理基礎(chǔ)等，從獲得經(jīng)濟(jì)技術(shù)效果最佳出發(fā)，經(jīng)分析、研究來(lái)確定如何進(jìn)行狀 態(tài)監(jiān)測(cè)，列出明細(xì)表。由于以上儀器比較昂貴，一般多采用簡(jiǎn)單工具和儀器進(jìn)行監(jiān)測(cè)。是對(duì)設(shè)備的實(shí)際精度進(jìn)行檢查和測(cè)定，以確定設(shè)備精度的惡劣化程度。因此，對(duì)設(shè)備診斷技術(shù)的要求也越來(lái)越高，已經(jīng)成為當(dāng)前設(shè)備工程技術(shù)研究的重要課題 。 4）根據(jù)故障診斷信息，評(píng)價(jià)設(shè)備先天質(zhì)量，為改進(jìn)設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、安裝工作和提高換代品的質(zhì)量提供依據(jù)。如：用先進(jìn)的診斷儀器幫助維修工早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常，迅速查明故障原因，預(yù)測(cè)故障影響，從而實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有針對(duì)性的按狀態(tài)維修，縮短維修時(shí)間，提高檢修質(zhì)量，減少備件儲(chǔ)備，提高設(shè)備維修管理水平。 3)設(shè)備治漏計(jì)劃 設(shè)備管理和技術(shù)工人對(duì)漏油設(shè)備做詳細(xì)調(diào)查，對(duì)漏油部位和原因登記制表，并根據(jù)漏油的嚴(yán)重程度，安排治漏計(jì)劃和實(shí)施方案。 b、滴油。 總之，在潤(rùn)滑工作中，對(duì)潤(rùn)滑方法及裝置的選擇，必須從機(jī)械設(shè)備的實(shí)際情況出發(fā)，即設(shè)備的結(jié)構(gòu)、磨擦副的運(yùn)動(dòng)形式、速度、載荷、精密程序和工作環(huán)境等條件來(lái)綜合考慮。 C、集中潤(rùn)滑裝置。利用壓縮空氣將油霧化，再經(jīng)噴嘴射到所潤(rùn)滑表面。廣泛用于大型、重載、高速、精密、自動(dòng)化的各種機(jī)械設(shè)備 中。 E、油繩、油墊潤(rùn)滑。 B、滴油潤(rùn)滑裝置。即：入庫(kù)過(guò)濾、發(fā)放過(guò)濾、加油過(guò)濾。 2）潤(rùn)滑站和車間（部門）管理制度，主要是：潤(rùn)滑油的存放、使用、記錄、回收及器具、安全等管理。 2）集中管理形式：就是在企業(yè)設(shè)備動(dòng)力部門潤(rùn)滑站和潤(rùn)滑再生組，直接管理全廠各車間的設(shè)備潤(rùn)滑工作。 （ 4）潤(rùn)滑的作用一般可歸結(jié)為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動(dòng)）等。搞好設(shè)備的潤(rùn)滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤(rùn)滑的管理工作。 B、事故的處理要遵循 “三不放過(guò) ”的原則，即： a、 原因分析不清 —— 不放 過(guò) ； b、 任者和群眾未受到教育 —— 不放 過(guò) ； c、 防范措施 —— 不放 過(guò) ； C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算：事故損失費(fèi) =停產(chǎn)損失費(fèi) + 修理費(fèi) ； D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。 B、多發(fā)性故障 ——采用大修、更新或報(bào)廢的方法 C、對(duì)于先天不足造成的故障 ——采用技術(shù)改造或更換元?dú)饧姆椒? D、因操作不良造成的故障 ——應(yīng)通過(guò)員工技術(shù)培訓(xùn)來(lái)解決。 C、故障應(yīng)力：是指由于 工作條件，環(huán)境條件等方面的能量積累超過(guò)了設(shè)備零、部件所能承受的界限。 2）設(shè)施設(shè)備的故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解，研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措 施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。 計(jì)劃巡檢內(nèi)容有： ① 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況 ；② 需要更換零部件 ；③ 確定修理 的部位，部件及修理時(shí)間 ；④ 安排檢修計(jì)劃 。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助 3）二級(jí)保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助 （ 5）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備保養(yǎng)手冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 C、五項(xiàng)紀(jì)律是： 1）憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程 ； 2）保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)，加油 ； 3）遵守各項(xiàng)規(guī)章制度 ； 4）管好工具、零、附件不得 丟失 ； 5）發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告。應(yīng)取得兩方面的成果： （ 1）設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求。 逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。 B、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求 主要包括：在管理中導(dǎo)入 ISO9001， 14001， 18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)（如上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等），制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。它主要包括：《設(shè)備登記卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺(tái)帳》、 《設(shè)備卡》 等。 建 設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 5） 經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，雙方應(yīng)簽署項(xiàng)目合格證，簽發(fā)接管文件。 B、 完整的全套竣工資料：地質(zhì)勘查報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù) 、 決算 ，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書(shū)，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)，新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合 格證書(shū)，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告等。 整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收。 (2)促使施工單位提高建設(shè)質(zhì)量、加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全 和使用功能。 (2)衡量設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo) ： 1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分 率 。 (2)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備，是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段 。 (3)空調(diào)系統(tǒng) 。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和 實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。具體為 1）保持設(shè)施設(shè)備完好，滿足使用功能。即：設(shè)備設(shè)施完好率（ %） =完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量 +設(shè)施設(shè)備總數(shù)量 % (3)物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為： 1）零部件完整齊全 2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 4）設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效 物業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接 管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。 (2)細(xì)致入微與整體把握的原則 工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)使用不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來(lái)影響也是巨大的。 物業(yè)接管驗(yàn)收的 標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 （ 2）物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及引用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) （ 3）企業(yè)合同約定的交方標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收 （ 1）交接條件 1） 項(xiàng)目建設(shè)工程按設(shè)計(jì)全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格 ； 2） 供電、供氣、給排水、電梯、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、市政、道路、消防、安防監(jiān)控、標(biāo)識(shí)、綠化等設(shè)施和設(shè)備正常使用，特種設(shè)備已獲得特種設(shè)備使用證 ； 3） 房屋街牌號(hào)、室內(nèi)編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確 認(rèn)； 4） 按規(guī)定配備物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理用房及器具齊全 ； 5） 已簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 。 2） 收方按交接條件進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。在兩書(shū)中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立： （ 1） 新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立 1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立 設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理 原始檔案資料的管理應(yīng) 統(tǒng)一編號(hào)、規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理、原件不得帶出資料 室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一 樣 。 企業(yè)負(fù)責(zé) 熱管理職責(zé) 采用計(jì)算機(jī)輔助管理 ； B、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） 負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作、并負(fù)責(zé)所編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng) 理完成上級(jí)主管部門布置的工作。 （ 4）建立健全管理制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊(cè)、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、應(yīng)急預(yù)案等。 （ 2）內(nèi)容包括：日常養(yǎng) 護(hù)，日常維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。 3）故障 分析 ： A、故障分類 a、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障； b、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障； c、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障； d、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障； e、按功能喪失和完全喪失性故障； 4）故障模式，即故障特征。見(jiàn)圖 12。 （ 2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)： 1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，責(zé)任事故 ； 2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造，維修質(zhì)量不良和安裝，調(diào)試不當(dāng)引起的事故 ； 3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。 設(shè)備潤(rùn)滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 （ 2）設(shè)備潤(rùn)滑：將具有潤(rùn)滑性能的物質(zhì)施人機(jī)器中做相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件的接觸而止，以減少接觸表面摩擦、降低磨損的方式，稱為設(shè)備潤(rùn)滑。其目的是： A、給設(shè)備以正確潤(rùn)滑，減少和消除設(shè)備磨損，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命； B、保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設(shè)備事故或降低設(shè)備性能； C、減少摩擦阻力，降低動(dòng)能消耗； D、提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn) 品加精度； E、合理潤(rùn)滑，節(jié)約用油，避免浪費(fèi)。 潤(rùn)滑工人是技術(shù)工種，除掌握潤(rùn)滑工應(yīng)有的技術(shù)知識(shí)外，還應(yīng)有二級(jí)以上維修鉗工的技能。 （ 4）設(shè)備潤(rùn)滑的“五定管理”和“三過(guò)濾”： 1）潤(rùn)滑“五定管理”是：定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人。 （ 2）潤(rùn)滑裝置 1）潤(rùn)滑油潤(rùn)滑裝置 A、手工給油潤(rùn)滑裝置。 D、飛濺潤(rùn)滑裝置。方法簡(jiǎn)單，依靠套在軸上的環(huán)或鏈把油從油池中帶到軸上流向潤(rùn)滑部位，適用于轉(zhuǎn)速為503000r/min的水平軸。 c、集中潤(rùn)滑。 B、滴下潤(rùn)滑裝置。 4）氣體潤(rùn)滑裝置。 B、 設(shè)備漏油一般分為滲油、滴油、流油三種。 2）漏油防治的途徑。 c、管。 （ 3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用 1）可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展預(yù)知維修和改善性維修。要先試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后逐浙推廣； C、確定需監(jiān)測(cè)設(shè)備的監(jiān)測(cè)點(diǎn)、測(cè)定參數(shù)和基準(zhǔn)值及監(jiān)測(cè)周期（連續(xù)、間斷、間隔時(shí)間 、如一月、一周、一日等）； D、根據(jù)監(jiān)測(cè)及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測(cè)的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器； E、建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報(bào)表、管理程序及責(zé)任制等； F、培訓(xùn)人員，使管理與操作人員都了解設(shè)備性能、結(jié)構(gòu)、監(jiān)測(cè)技術(shù)、故障分析 及信號(hào)處理技術(shù)，檢測(cè)儀器的使用、維護(hù)保養(yǎng)等； G、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成果找出規(guī)律 ，摸清機(jī)理。是對(duì)設(shè)備的條項(xiàng)技能的檢查和測(cè)定。 2）客觀狀態(tài)監(jiān)測(cè)。 2）設(shè)施設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)。設(shè)備診斷就是對(duì)以上內(nèi)容的定量掌握并做好診斷，預(yù)測(cè)設(shè)備的可靠性或?qū)收喜课弧⒃?、?qiáng)度進(jìn)行識(shí)別和評(píng)價(jià)，并確定故障的修復(fù)方法。它應(yīng)具備以下功能：確定異常的形式和種類；了解異常 的原因；了解危險(xiǎn)程度，預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)；了解改善設(shè)備狀態(tài)的方法。 4）預(yù)測(cè)技術(shù)。應(yīng)用最多的是鐵譜分析技術(shù)。 8）溫度檢測(cè)技術(shù)。 設(shè)備維修方式： 設(shè)備維修方式具有維修策略的含義。 修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備 。 （ 1）大修：大修時(shí)設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度，性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面