【正文】 5．房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的注意事項有哪些?6．簡述共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法與要求。2．用電設(shè)備管理節(jié)能措施（1）交流接觸器節(jié)能運行——交流接觸器無聲運行技術(shù)；（2）變頻器的優(yōu)化運行——正確設(shè)置能夠使變頻器的運行更加合理，節(jié)能效率更高；（3）選用高效光源，使用高效節(jié)能型照明附件；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定和用戶實際需求以及季節(jié)變化，合理調(diào)整照明燈開關(guān)時間；（5）正確選用不同區(qū)域的照明照度，合理控制照明電壓；（6）控制照明電路中的高次諧波，合理設(shè)置開關(guān)的設(shè)置范圍。（二）物業(yè)公共能源管理的內(nèi)容、方法與要求1．落實法律、法規(guī)、規(guī)章、制度匯編能源管理的法律、法規(guī)和規(guī)章、制度，如：《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《民用建筑節(jié)能條例》、《公共機構(gòu)能源管理條例》以及地方政府的《公共機構(gòu)節(jié)能管理辦法》等，制定完善物業(yè)項目公共能源管理制度。2．中央控制室各系統(tǒng)工作站設(shè)備管理（1）設(shè)立24小時人員值班，及時發(fā)現(xiàn)各種隱患并迅速排除和報告，并做好記錄；（2）完善并認(rèn)真執(zhí)行中控室各項規(guī)章制度，嚴(yán)格按設(shè)備的安全操作過程進行操作，保證設(shè)備與人身安全；（3）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，落實責(zé)任到人；（4）搞好室內(nèi)衛(wèi)生，保持各類工具、器材、防護用品、消防設(shè)施完好；（5）認(rèn)真執(zhí)行控制室出入各類規(guī)定，非工作人員不得進入，外來人員進入必須由管理人員帶領(lǐng)，并認(rèn)真登記。（7）對消防系統(tǒng)日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，必須在限期內(nèi)整改完畢，并進行檢查分析，采取措施避免問題再次發(fā)生。（3）建立消防設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案，包括消防設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還包括每次試驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換與改造記錄等。3．中水設(shè)備管理（1）嚴(yán)格按設(shè)備說明書進行運行操作，確保處理后的水質(zhì)達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并保證設(shè)備安全；（2）每次中水處理都要進行水質(zhì)化驗，并做好記錄，歸檔保存；（3）每次中水處理后都必須對設(shè)施設(shè)備進行徹底清洗，始終保持設(shè)施設(shè)備清潔；（4）中水處理的污物要及時清理，以防污染環(huán)境；（5）對中水處理設(shè)施設(shè)備按規(guī)定做好維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好。（1）運行管理。（11）定期對鍋爐、壓力容器的計量儀表和安全保護裝置進行檢查與校驗，確保用熱計量單位的準(zhǔn)確性和對系統(tǒng)與設(shè)備的有效保護；隨時進行鍋爐系統(tǒng)運行參數(shù)的分析，做到科學(xué)、合理供用熱源。（3）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運行。（1）用電負(fù)荷的計算和供電線路的匹配；（2）安裝位置和方式的選定，主要考慮空調(diào)效率、建筑物外觀的美觀統(tǒng)一，空調(diào)安裝的安全性、噪音和冷凝水排放對環(huán)境的影響等內(nèi)容；（3）根據(jù)用戶需求，向用戶提供空調(diào)設(shè)備清洗、維修的有償服務(wù)。②空調(diào)停機越冬期間，要放空制冷主機內(nèi)的積水，空調(diào)冷媒水與冷卻水管道系統(tǒng)內(nèi)要保持滿水濕保養(yǎng)，只放空有結(jié)凍可能的部分管內(nèi)存水，以免結(jié)凍損壞管道。（9）建立火警、爆管、有害氣體泄漏、流行病傳播時和機械、人身事故的應(yīng)急預(yù)防措施。（1）中央空調(diào)設(shè)備在使用期內(nèi)要建立值班制度，配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作工和維修工。前款規(guī)定報廢條件以外的特種設(shè)備，達到設(shè)計使用年限可以繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求通過檢驗或者安全評估，并辦理使用登記證書變更，方可繼續(xù)使用。公眾乘坐或者操作電梯、客運索道、大型游樂設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守安全使用說明和安全注意事項的要求，服從有關(guān)工作人員的管理和指揮；遇有運行不正常時，應(yīng)當(dāng)按照安全指引，有序撤離。特種設(shè)備檢驗機構(gòu)接到定期檢驗要求后，應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求及時進行安全性能檢驗。（5）電梯、客運索道、大型游樂設(shè)施等為公眾提供服務(wù)的特種設(shè)備的運營使用單位，應(yīng)當(dāng)對特種設(shè)備的使用安全負(fù)責(zé)，設(shè)置特種設(shè)備安全管理機構(gòu)或者配備專職的特種設(shè)備安全管理人員；其他特種設(shè)備使用單位，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況設(shè)置特種設(shè)備安全管理機構(gòu)或者配備專職、兼職的特種設(shè)備安全管理人員。（二）電梯與升降系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求電梯按《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》（以下簡稱《特種設(shè)備安全法》規(guī)定，納入其管理范圍，因此，物業(yè)管理單位必須依法管理。（3）不完好設(shè)施設(shè)備。2．物業(yè)設(shè)備的更新物業(yè)設(shè)備更新的意義包括：設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設(shè)備更新是實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ)。3．修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。設(shè)備大修的內(nèi)容包括：對設(shè)備進行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件，更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤滑油；進行整體測定、試車。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運兩備（或多備）”的水泵等設(shè)備。通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運行，提高設(shè)備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度地降低設(shè)備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成；一級保養(yǎng)，以操作工為主，維修工協(xié)助；二級保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助。⑤培訓(xùn)人員，使管理與操作人員都了解設(shè)備性能、結(jié)構(gòu)、監(jiān)測技術(shù)、故障分析及信號處理技術(shù)，檢測儀器的使用、維護保養(yǎng)等。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲存起來，對故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備壽命周期各個環(huán)節(jié)的管理工作。2．設(shè)施設(shè)備的診斷（1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義。設(shè)備潤滑管理是對在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按規(guī)定的潤滑時間、部位、數(shù)量進行潤滑。（二）共用設(shè)備的潤滑與診斷1．設(shè)備的潤滑管理設(shè)備潤滑，是指將具有潤滑性能的物質(zhì)施人機器中做相對運動的零件接觸面上，以減少接觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式。設(shè)施設(shè)備巡檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的運行經(jīng)濟管理，包括能源消耗的經(jīng)濟核算、操作人員的配置和維修費用的管理。三、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的注意事項（1）要通過物業(yè)管理的日常巡視，及時發(fā)現(xiàn)房屋使用中的問題，隨時安排維修保養(yǎng)，確保使用功能及安全。d．凡符合下列條件之一者可評為嚴(yán)重?fù)p壞房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。a．凡符合下列條件之一者可評為完好房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)。二、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的內(nèi)容、方法與要求（一）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地使用、維護的內(nèi)容、方法與要求（1）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地的使用管理主要是通過物業(yè)使用說明書、管理規(guī)約及物業(yè)管理者廣泛的宣傳、溝通，使業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)管理、操作人員在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋和共用設(shè)施設(shè)備。事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：事故原因分析不清——不放過；事故責(zé)任者和群眾未受到教育——不放過；沒有防范措施——不放過。6．設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別。施工管理過程要全面記錄，歸檔保持。簽發(fā)施工入場證，包括：施工設(shè)備、材料、人員等。因此，計劃是保證各項工作達到標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，只有科學(xué)合理的計劃，才能保證管理目標(biāo)的實現(xiàn)。主要包括：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理，大修、中修，改造計劃，實施合同，實施報告，驗收報告等?！对O(shè)備臺賬》是對于重要的一、二類設(shè)備進行動態(tài)管理，如電梯、高壓配電設(shè)備、空調(diào)的制冷主機、鍋爐、消防設(shè)備等。設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集，主要是在物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料，設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等。（二）物業(yè)設(shè)備管理的意義（1）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要分為：房屋與設(shè)施、強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)規(guī)定，運用先進的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。（2）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費用、提高物業(yè)價值和使用價值、使物業(yè)保值增值的有效手段。承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔，永久保存；按借閱制度供查閱使用?！对O(shè)備卡》掛在（粘貼在）設(shè)備上的醒目位置，一臺設(shè)備一個卡。③設(shè)施、設(shè)備報廢檔案。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的計劃內(nèi)容包括：專業(yè)技術(shù)人員作業(yè)安排計劃，即技術(shù)工人崗位作業(yè)安排表；各類專業(yè)設(shè)備運行計劃，如投入設(shè)備臺數(shù)、開機時間、運行狀態(tài)參數(shù)、巡檢周期等；設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，包括維保設(shè)備名稱、項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時間、資源、實施人等；設(shè)施設(shè)備大、中修，更新改造，報廢計劃；設(shè)備及物資采購計劃、資金應(yīng)用計劃等。張貼施工公示，告知業(yè)主和物業(yè)使用人。（六）安全管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全管理主要是建立健全安全管理制度，完善各類設(shè)施設(shè)備的安全操作規(guī)程和突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，強化管理及操作人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高全員的安全生產(chǎn)意識及應(yīng)變能力，有效控制和減少設(shè)施設(shè)備故障，避免各類事故的發(fā)生，確保物業(yè)與使用人和物業(yè)服務(wù)人員的安全。設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。（4）設(shè)施設(shè)備事故報告及原始資料。（2）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地巡檢、維護的內(nèi)容、方法與要求，見表51。在裝修、設(shè)備部分中有一二項完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。（2）遇到災(zāi)害天氣，要加強管理，災(zāi)害過后，要進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排解決。2．合理使用設(shè)備（1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學(xué)配置設(shè)備臺數(shù)，編制科學(xué)合理的運行方案和開關(guān)機時問，保證設(shè)備運行高效率。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。（1）潤滑管理的意義。搞好設(shè)備潤滑管理就能保證維持設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費用；降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效率，節(jié)約能源；減少機件磨損，延長設(shè)備使用壽命；減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測，指利用人的感官、簡單工具和儀器，對設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進行觀察和測定。設(shè)備診斷工作開展步驟：①全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況。⑥不斷總結(jié)經(jīng)驗，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機理。設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。表53設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單下達人：下達時間：受理人：N0：工程地點：維修保養(yǎng)內(nèi)容：時間進度要求：維修保養(yǎng)記錄維修保養(yǎng)人員： 日期：驗收意見驗收負(fù)責(zé)人： 日期：（四）物業(yè)共用設(shè)備的大、中修管理1．設(shè)備維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義。（2）預(yù)防維修。（2）中修。修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。設(shè)備更新的原則：應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價值；應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項達不到標(biāo)準(zhǔn)并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備為不完好設(shè)施設(shè)備。1．電梯管理（1）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗合格的特種設(shè)備。（6）特種設(shè)備的使用應(yīng)當(dāng)具有規(guī)定的安全距離、安全防護措施。特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)將定期檢驗標(biāo)志置于該特種設(shè)備的顯著位置。（13）電梯的維護保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或者依照本法取得許可的安裝、改造、修理單位進行。允許繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)采取加強檢驗、檢測和維護保養(yǎng)等措施，確保使用安全。（2）制定嚴(yán)格的運行制度及安全操作規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行；根據(jù)季節(jié)和用戶冷熱負(fù)荷變化，編制科學(xué)合理的運行方案，包括：供（停）冷（熱）的時間、開機臺數(shù)和運行參數(shù)，實現(xiàn)經(jīng)濟運行。（10）按規(guī)定對空調(diào)設(shè)備、機房進行整理、整頓、清掃，始終保持整潔衛(wèi)生。③對制冷機、制冷工質(zhì)、潤滑油及各種安全保護裝置進行專業(yè)維修保養(yǎng)、測試、調(diào)整，使其達到標(biāo)準(zhǔn)要求。（四）供暖系統(tǒng)設(shè)備管理供暖系統(tǒng)設(shè)備管理分為熱源設(shè)備管理和用戶熱網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)備管理兩個部分。（4）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。（12）建立火警、爆管、泄漏和機械、人身事故的應(yīng)急預(yù)防措施。運行管理主要是換熱站設(shè)備管理和用戶熱網(wǎng)維護。4．排水設(shè)施設(shè)備管理（1）對排水設(shè)施、設(shè)備、管道、井渠要定期巡檢，發(fā)現(xiàn)堵塞或損壞，要及時安排維修、疏通，確保排水暢通；（2）定期對排水系統(tǒng)進行疏通和清挖，雨季或冬季到來之前，要特別注意檢查；（3）對機械排水設(shè)備要按規(guī)定進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，定期對其進行清理，以防堵塞；（4）對建筑屋面排水設(shè)施定期巡檢、清掃、維護，確保排水設(shè)施完好、排水暢通。（4）加強消防日常值班與巡檢管理，做好值班、巡檢、報警與處理、系統(tǒng)設(shè)備缺陷記錄，并按規(guī)定上報。（8）對消防設(shè)施設(shè)備日常運行、維修、更換的成本進行測算，為物業(yè)服