【正文】 綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備一生做為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。 （ 3）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用 1）可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)知維修和改善性維修?？梢詼p少維修費(fèi)用和提高設(shè)備利用率；還可以盡快改變單憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)去尋找故障的落后狀況。 c、管。 A、治理漏油應(yīng)抓好查、治、管三個(gè)環(huán)節(jié)： a、查。 2）漏油防治的途徑。每 23min滴一滴者為滴油。 B、 設(shè)備漏油一般分為滲油、滴油、流油三種。 （ 3）漏油的治理 設(shè)備漏油的治理是設(shè)備管理及維修工作的主要任務(wù)之一。 4）氣體潤滑裝置。由脂泵將脂罐里的脂輸送到各管道，再經(jīng)分配閥將脂送往各潤滑點(diǎn)。 B、滴下潤滑裝置。常用于高速滾動(dòng)軸承及密封的齒輪、鏈條等。 c、集中潤滑。它分為： a、不循環(huán)潤滑。方法簡單，依靠套在軸上的環(huán)或鏈把油從油池中帶到軸上流向潤滑部位，適用于轉(zhuǎn)速為503000r/min的水平軸。用油繩、油墊或泡沫塑料等浸在油中，利用毛細(xì)管的虹吸作用進(jìn)行供油。 D、飛濺潤滑裝置。如滴油試油杯，依靠油的自重向潤滑部位滴油。 （ 2）潤滑裝置 1）潤滑油潤滑裝置 A、手工給油潤滑裝置。 潤滑裝置的要求和防漏治漏 （ 1）潤滑方式：將潤滑劑按規(guī)定要求送往各潤滑點(diǎn)的方法稱為潤滑方式。 （ 4）設(shè)備潤滑的“五定管理”和“三過濾”： 1）潤滑“五定管理”是：定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人。 3）設(shè)備的清洗換油制度：可根據(jù)設(shè)備的具體要求按計(jì)劃進(jìn)行定期清洗換油。 潤滑工人是技術(shù)工種，除掌握潤滑工應(yīng)有的技術(shù)知識外，還應(yīng)有二級以上維修鉗工的技能。 3）分散管理形式：就是在設(shè)備動(dòng)力部門建立潤滑總站，下設(shè)潤滑油配制組、切削液配制組和廢油回收再生組，負(fù)責(zé)全廠的潤 滑油、切削液和廢油再生。其目的是： A、給設(shè)備以正確潤滑，減少和消除設(shè)備磨損，延長設(shè)備使用壽命； B、保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設(shè)備事故或降低設(shè)備性能； C、減少摩擦阻力，降低動(dòng)能消耗； D、提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn) 品加精度； E、合理潤滑，節(jié)約用油，避免浪費(fèi)。 （ 5） 搞好設(shè)備潤滑就能保證； 1）維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費(fèi)用； 2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件、提高傳動(dòng)效率，節(jié)約能源； 3）減少機(jī)件磨損，延長設(shè)備使用壽命； 4）減少腐蝕，減輕振動(dòng)，降低溫度，防止拉和咬合，提高設(shè)備的可靠性。 （ 2）設(shè)備潤滑：將具有潤滑性能的物質(zhì)施人機(jī)器中做相對運(yùn)動(dòng)的零件的接觸而止，以減少接觸表面摩擦、降低磨損的方式，稱為設(shè)備潤滑。 設(shè)備潤滑管理的目的和任務(wù) （ 1）潤滑管理的意義 1）設(shè)備潤滑是防止和延長零件磨損和其他形式失效的重要手段之一。 設(shè)備潤滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。 （ 2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)： 1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，責(zé)任事故 ； 2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造，維修質(zhì)量不良和安裝，調(diào)試不當(dāng)引起的事故 ； 3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。 設(shè)施設(shè)備事故管理 （ 1）設(shè)施設(shè)備事故及其分類：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到限定者為設(shè)施設(shè)備事故 。見圖 12。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。 3）故障 分析 ： A、故障分類 a、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障； b、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障； c、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障； d、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障； e、按功能喪失和完全喪失性故障； 4）故障模式，即故障特征。 3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性 a、 可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率 b、 減少和消除事故、確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保 c、 改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用壽命。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。 （ 3）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修性保養(yǎng) 對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。 （ 6）特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，確保其安全，正常運(yùn)行和使用。 （ 2）內(nèi)容包括：日常養(yǎng) 護(hù)，日常維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述 設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等故障，影響設(shè)備的正常使用，嚴(yán)重時(shí)會造成設(shè)備事故。 （ 4）建立健全管理制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)，嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程和運(yùn)行方案。 B、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） 負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作、并負(fù)責(zé)所編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng) 理完成上級主管部門布置的工作。 人力資源管理 。 采用計(jì)算機(jī)輔助管理 ； 設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理，包括：設(shè)備前期管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備技術(shù)管理、設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理 。 企業(yè)負(fù)責(zé) 熱管理職責(zé) 規(guī)章制度的建立。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理 原始檔案資料的管理應(yīng) 統(tǒng)一編號、規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理、原件不得帶出資料 室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一 樣 。 表 11 設(shè) 備 登 記 卡 名稱 編號 出廠時(shí)間 型號 號碼 啟用時(shí)間 生產(chǎn)廠家 安裝地點(diǎn) 隨機(jī)資料 裝箱單 圖紙 其它 說明書 合格證 價(jià)格 隨機(jī)附件、專用工具 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 5. 5. 6. 6. 7. 7. 表 12 設(shè) 備 臺 帳 登 記 表 部門： 設(shè)備系統(tǒng)： NO： 電子編號 設(shè)備名稱 設(shè)備編號 設(shè)備型號 出廠編號 使用門部 制造廠家 安裝地點(diǎn) 制造年月 主要用途 啟用時(shí)間 電機(jī)功率 設(shè)備現(xiàn)狀 主要參數(shù) 設(shè)備年檢、修理、改造記錄 序號 項(xiàng) 目 內(nèi)容 日期 報(bào)告單編號 實(shí)施人 填表 /審核 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 填表人： 填表時(shí)間： （ 2）設(shè)施設(shè)備使用管理檔案 1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案 設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為 3 年至 5 年，可 定期處理。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立： （ 1） 新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立 1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立 設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集。 3）、建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。 （ 4） 質(zhì) 量和使用功能的檢驗(yàn) 交管雙方根據(jù)設(shè)計(jì)的要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識等進(jìn)行全面現(xiàn)場檢驗(yàn)。 2） 收方按交接條件進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。 C、 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料。 物業(yè)接管驗(yàn)收的 標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 （ 2）物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及引用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) （ 3）企業(yè)合同約定的交方標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收 （ 1）交接條件 1） 項(xiàng)目建設(shè)工程按設(shè)計(jì)全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格 ； 2） 供電、供氣、給排水、電梯、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、市政、道路、消防、安防監(jiān)控、標(biāo)識、綠化等設(shè)施和設(shè)備正常使用，特種設(shè)備已獲得特種設(shè)備使用證 ； 3） 房屋街牌號、室內(nèi)編號經(jīng)有關(guān)部門確 認(rèn)； 4） 按規(guī)定配備物業(yè)經(jīng)營、管理用房及器具齊全 ； 5） 已簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 。如：土地規(guī)劃使用情況，市政公共設(shè)備的連接，公共配套設(shè)施是否完善，產(chǎn)權(quán)是否明晰，有 無法律，經(jīng)濟(jì)糾紛等綜合性項(xiàng)目的驗(yàn)收。 (2)細(xì)致入微與整體把握的原則 工程質(zhì)量問題對物業(yè)使用不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來影響也是巨大的。 (1)原則性與靈活性相結(jié)合的原則 所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)， 要堅(jiān)持原則、實(shí)事求是，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，做到鐵面無私，特別是要防止為個(gè)人利益放棄原則的情況發(fā)生。即：設(shè)備設(shè)施完好率（ %） =完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量 +設(shè)施設(shè)備總數(shù)量 % (3)物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為： 1）零部件完整齊全 2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效 物業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接 管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)的公共部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。即：房屋完好率（ %） =（完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積）247。具體為 1）保持設(shè)施設(shè)備完好，滿足使用功能。 (3) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 是城市經(jīng)濟(jì)和社會管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理。 (4)給排水系統(tǒng) 。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和 實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。 物業(yè) 管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合用約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 (3)空調(diào)系統(tǒng) 。 (7)房屋與設(shè)施。 (2)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，使物業(yè)保值增值的有效手段 。 (1)用好管好維護(hù)檢修好，改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 (2)衡量設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo) ： 1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分 率 。房屋總建筑面積 % 3）設(shè)備完好率：指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分 率。 (2)促使施工單位提高建設(shè)質(zhì)量、加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全 和使用功能。 所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析，對于難免出現(xiàn)的一些非原則性的不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施，通過協(xié)商或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，力爭圓滿的解決接管驗(yàn)收中存在 的非原則問題。 整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收。主要是： （ 1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程 ； （ 2）建筑設(shè)備安裝工程 ； （ 3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程 ； （ 4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程 ； （ 5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料 。 B、 完整的全套竣工資料：地質(zhì)勘查報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù) 、 決算 ，圖紙會審記錄，工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合 格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告等。 （ 3） 交接程序 1） 項(xiàng)目達(dá)到交接條件，由物業(yè)的交方向收方發(fā)出交接驗(yàn)收的書面通知、并提交全部資料。 5） 經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，雙方應(yīng)簽署項(xiàng)目合格證，簽發(fā)接管文件。 （ 6） 物業(yè)保修責(zé)任 1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收報(bào)告時(shí)，應(yīng)出具《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》。 建 設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 目的：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追 朔 ，還可 以作為管理的證據(jù)。它主要包括：《設(shè)備登記卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺帳》、 《設(shè)備卡》 等。 3）設(shè)施設(shè)備報(bào)廢檔案 設(shè)施 、 設(shè)備報(bào)廢檔案 主要是： 設(shè)備 、 設(shè)施的報(bào)廢申請、評估、報(bào)廢記錄等。主要包括：在管理中導(dǎo)入 ISO9001， 14001， 18001的質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國