【導(dǎo)讀】實(shí)際情況又有所發(fā)展。英國(guó)物業(yè)管理專業(yè)產(chǎn)生于工業(yè)革命時(shí)期，1880-1886. 一套行之有效的管理辦法，要求承租者嚴(yán)格遵守，從而改善了居住環(huán)境。香港物業(yè)管理專業(yè)工作始于20世紀(jì)60年代。商在香港興建了多層房屋以單元形式出售。多層房屋管理大都交給即將退休老人。由于他們?nèi)狈S修保養(yǎng)知識(shí)和防火知識(shí)，又體力不濟(jì)，難以阻止某些。無(wú)視公共道德的承租者對(duì)他人的干擾，致使樓宇設(shè)施缺乏保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，當(dāng)?shù)谝粋€(gè)大型私人屋村向政府申請(qǐng)規(guī)劃許。屋村一旦建成，倘無(wú)良好的管理，后果將不堪設(shè)想。于是，在批準(zhǔn)其發(fā)展計(jì)劃時(shí)。附上若干條件，要發(fā)展商承諾在批地契約后的全部前期內(nèi)妥善管理該屋村。層建筑物條例》，確定業(yè)主可以“參與管理者”的身份，組織“業(yè)主立案法團(tuán)”。這樣，就使樓宇和屋村的管理更臻完善，從而進(jìn)一步提高了管理的服務(wù)水。下共167個(gè)出租屋村及150個(gè)居屋屋苑，住戶人數(shù)300余萬(wàn)，約占全港一半人口。報(bào)告，倡導(dǎo)引入專業(yè)房屋管理及修改有關(guān)法例以配合市場(chǎng)需求。

　　

【正文】 業(yè)管理或其相關(guān)的服務(wù)，則法律上是容許這些企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的。因此 ,計(jì)物業(yè)管理服務(wù)公司的數(shù)量有一定困難。 但按照香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)所提供的資料，現(xiàn)時(shí)香港有提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)約 1200 家，當(dāng)中 80 多家為協(xié)會(huì)的會(huì)員，并管理全港約 80%樓宇面 積的物業(yè)。亦即協(xié)會(huì)的會(huì)員公司之規(guī)模較大，這些公司有的是開發(fā)商轄下的子公司，有的是國(guó)際性的房地產(chǎn)服務(wù)公司，亦有只提供單一物業(yè)管理服務(wù)的公司。 (三 ) 專業(yè)化分包商的類型與物業(yè)管理公司的合作模式及運(yùn)作情況 物業(yè)管理公司為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，會(huì)經(jīng)常將部分專業(yè)工作再分判予其它分包商承辦，例如保安服務(wù)會(huì)分判予專門提供保安員服務(wù)的公司，清潔服務(wù)會(huì)分判予提供環(huán)保清潔服務(wù)的公司，電梯 /電扶手梯的維修工作會(huì)分判予專業(yè)電梯維修承辦商等。 物業(yè)管理服務(wù)公司與這些分包承判商的關(guān)系就如工程建筑階段的總承判商與分包承判商的關(guān)系 。物業(yè)管理服務(wù)公司會(huì)按照業(yè)主所批準(zhǔn)的金額及所要求的質(zhì)量來(lái)決定將相關(guān)項(xiàng)目分判至分包承判商。 按照《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定，所須分判之服務(wù)如金額超過(guò)某一數(shù)目或大過(guò)每月開支 20%，則必須以招標(biāo)形式進(jìn)行，招標(biāo)后便與所揀選之分包商簽訂服務(wù)合同，物管公司與分包服務(wù)公司其后便按合同規(guī)定來(lái)享有權(quán)利及履行義務(wù)。 物管公司作為整體物業(yè)管理服務(wù)的總承包商，肯定對(duì)各分包承判商的服務(wù)之好與壞擁有不可分割的責(zé)任，故物業(yè)管理公司應(yīng)監(jiān)督各分包承判商的工作等，并定期向業(yè)主 /委托人匯報(bào)工作進(jìn)度。使業(yè)主 /委托人知悉各項(xiàng)工作之進(jìn)展，減少不必要的誤會(huì) 。 (四 ) 物業(yè)管理收費(fèi)類型與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及如何厘定標(biāo)準(zhǔn) 香港的物業(yè)管理收費(fèi)約可分為下列三種 : ：每月向各戶收取的一種收費(fèi)，此收費(fèi)是用來(lái)支付管理處每月之各項(xiàng)日常開支，如員工工資、公共水電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、各分包承判商之收費(fèi)、經(jīng)理人酬金等。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照全年預(yù)算開支后，再按照大廈公契內(nèi)各業(yè)戶之“管理份額”之比例由各業(yè)戶分?jǐn)傊Ц?。此?xiàng)收費(fèi)是物業(yè)管理公司以“代收代支”方式向業(yè)戶收取。物業(yè)管理公司會(huì)在所收管理費(fèi)中扣取當(dāng)中的經(jīng)理人酬金，其余的全屬代收性質(zhì)。 ：這是物業(yè)管理服務(wù)公司為所服務(wù)的樓盤是供日常 管理服務(wù)以外的項(xiàng)目工程監(jiān)督服務(wù)時(shí)額外收取的一種服務(wù)費(fèi)。一般在業(yè)主 /委托方與物業(yè)管理服務(wù)公司所簽署的管理合同上已清楚說(shuō)明此項(xiàng)服務(wù)之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由工程項(xiàng)目總造價(jià)的 2%～ 5%不等。此收費(fèi)一般會(huì)在樓盤需要進(jìn)行一額外工程項(xiàng)目時(shí)由各業(yè)戶另行按照大廈公契所厘定之“管理份額”之比例來(lái)支付工程造價(jià)時(shí)一并支付予物業(yè)管理服務(wù)公司。 ：專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司為了使所管理的樓盤有足夠的資金來(lái)應(yīng)付突發(fā)的維修開支，一般會(huì)為業(yè)戶設(shè)立一“維修基金”以作準(zhǔn)備。物業(yè)管理服務(wù)公司可在每月業(yè)戶支付的管理費(fèi)內(nèi)撥出部分作維修基金，亦可通過(guò)業(yè)主 大會(huì)同意要求各業(yè)戶另行一次性支付一筆費(fèi)用作“維修基金”。 (五 ) 管理費(fèi)的財(cái)務(wù)管理及控制 財(cái)務(wù)管理的工作是樓宇管理的重要部分，管理費(fèi)必須全數(shù)用于樓宇管理方面，良 15 好的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)系統(tǒng)，不但可以使資源運(yùn)用更有效益，并且可以令大廈管理運(yùn)作更暢順，減少法團(tuán)與業(yè)主之間可能引致的誤會(huì)及不必要的麻煩。樓宇管理內(nèi)之財(cái)務(wù)管理工作包括 : ； ； ，包括零用現(xiàn)金賬、銀行現(xiàn)金賬、分類總賬及固定資產(chǎn)記錄等； ； ，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核通過(guò)； 。 另外，樓宇管理對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求有四項(xiàng)： 樓宇管理及維修主要來(lái)自大廈業(yè)主。管理及維修費(fèi)的計(jì)算方式一般按照大廈公契規(guī)定而計(jì)算，若公契并無(wú)規(guī)定，則按照各業(yè)主所占的業(yè)權(quán)份數(shù)擬定。而其它收入來(lái)源，例如：租金、廣告及利息收入等只占樓宇總收入的極小比率。因此樓宇管理及維修費(fèi)的擬定，必須依賴有效的平衡預(yù)算案。 管理公司在制定有效的平衡預(yù)算案時(shí)，經(jīng)常遇到通貨膨脹的影響，例如：工資上升、清潔費(fèi)增加、水電費(fèi)增加等可能引致收 支不平衡而虧損。若該年度賬目發(fā)生虧損情況，法團(tuán)在制定下年預(yù)算時(shí)必須將虧損計(jì)算在內(nèi)，避免出現(xiàn)長(zhǎng)期虧損情況。 另一面對(duì)的嚴(yán)重問(wèn)題，就是樓宇樓齡不斷老化，所引起的緊急維修工程項(xiàng)目。為維持正常運(yùn)作，法團(tuán)在制定有效預(yù)算未案時(shí)，最理想的是預(yù)留部分作緊急工程基金，這樣便可避免在急需時(shí)發(fā)生籌集資金的困難。 樓宇的日常管理及運(yùn)作資源的取得，各種費(fèi)用支出，都需要支付現(xiàn)金，樓宇的財(cái)務(wù)管理離不開資金。因此為了建立健全財(cái)務(wù)管理制度，必需設(shè)立管理費(fèi)按金作備用基金。 財(cái)務(wù)管理的重要性 保持良好的財(cái)務(wù)管理制度有 助于： ，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的冒標(biāo)； ，更能擬定合理的最低管理費(fèi)，及達(dá)致有效管理水平； ； ； 相反，如欠缺良好的財(cái)務(wù)管理制度，則有以下的壞影響： ，使大廈業(yè)主需支付較高費(fèi)用； ，及達(dá)至有效管理水平； ，無(wú)法在短期內(nèi)修復(fù)妥善而引致住戶不便； ，惹上官非。 (六 ) 管理費(fèi)收取方式與欠費(fèi)糾紛處理 現(xiàn) 時(shí)在香港常用的收取管理費(fèi)方式不外如下三種： 為業(yè)戶申請(qǐng)由業(yè)戶之銀行賬戶定期轉(zhuǎn)賬至業(yè)主立案法團(tuán)或物業(yè)管理公司的銀行 16 賬戶。此方法是簡(jiǎn)單快捷，壞處是由于業(yè)戶會(huì)在授權(quán)銀行定期轉(zhuǎn)賬費(fèi)用至法團(tuán)或物業(yè)管理公司的銀行賬時(shí)已設(shè)立轉(zhuǎn)賬金額的上限，故往往在調(diào)整管理費(fèi)時(shí)需重新要業(yè)戶再向銀行授權(quán)。 業(yè)戶亦可指定銀行或其分行以現(xiàn)金或支票支付管理費(fèi)，并實(shí)時(shí)取回“銀行之入數(shù)收據(jù)”作憑證。此方法的缺點(diǎn)是有關(guān)銀行或其分行所在位置并非方便每一位業(yè)戶。 業(yè)戶亦可以支票方式郵寄予物業(yè)管理公司或指定之銀行來(lái) 支付管理費(fèi)，但業(yè)戶要為此支付額外的郵費(fèi)。 要方便各業(yè)戶繳付管理上的各項(xiàng)收費(fèi)，建議上述各種方法都共同采用，以便由業(yè)戶選取最適合自己的繳費(fèi)方式。 如業(yè)戶出現(xiàn)欠費(fèi)情況，業(yè)主立案法團(tuán)或管理公司可采用以下方式追討： “備忘錄” 填寫一份欠費(fèi)備忘錄，并說(shuō)明欠費(fèi)詳情，然后將該備忘錄向土地注冊(cè)處登記。土地注冊(cè)處在收到有關(guān)備忘后，便會(huì)登記在有關(guān)房產(chǎn)上，使其產(chǎn)權(quán)上出現(xiàn)“負(fù)累”，從而阻止該產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。此方式在物業(yè)投機(jī)盛行時(shí)是非常有效的一種追討欠費(fèi)的方法。 由于管理費(fèi)金額一般較少，欠費(fèi)多月的亦可 能是數(shù)千元，故此香港司法機(jī)構(gòu)設(shè)立一“小額錢債審裁署”來(lái)為市民追討金額在港幣 50000 或以下的民事訴訟。業(yè)戶欠繳管理費(fèi)便可在此法院來(lái)向有關(guān)業(yè)戶追討欠費(fèi)，好處是程序簡(jiǎn)單，有專人解釋協(xié)助，且收費(fèi)頗便宜。 由于香港大部分業(yè)主在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)都會(huì)向銀行申請(qǐng)按揭貸款。故此業(yè)戶在法理上只是“法定注冊(cè)業(yè)主” (Legal Owner)，而銀行才是“最終受益業(yè)主” (Equitable Owner)。故此如業(yè)戶有欠費(fèi)情況，銀行作為最終業(yè)主亦有責(zé)任支付欠費(fèi)。因此，業(yè)主立案法團(tuán)及管理公司可致函通知有關(guān)業(yè)戶房產(chǎn)之按 揭銀行，有關(guān)銀行在收到通知后會(huì)聯(lián)絡(luò)有關(guān)業(yè)戶并要求他盡快清繳所欠之管理費(fèi)用。此方法之缺點(diǎn)是會(huì)激化法團(tuán) /管理公司與欠費(fèi)業(yè)戶的關(guān)系。 很多法團(tuán) /管理公司都會(huì)定期將欠費(fèi)業(yè)戶名單張貼在大堂入口顯眼位置，主要是對(duì)欠費(fèi)業(yè)戶造成心理上的壓力，促使他們盡快清繳費(fèi)用。缺點(diǎn)亦是對(duì)欠費(fèi)業(yè)戶與法團(tuán) /管理公司的關(guān)系出現(xiàn)負(fù)面效果。 (七 )物業(yè)管理保險(xiǎn)安排 樓宇保險(xiǎn)的作用是當(dāng)樓宇在管理上發(fā)生意外時(shí)，引致人命傷亡及財(cái)物損失給予賠償，藉此減小樓宇管理組織所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 通常大廈各業(yè)主都會(huì)為其單元及其內(nèi)財(cái)物投購(gòu)保險(xiǎn)。但樓宇的公 用地方及設(shè)備(如：電梯、樓梯、消防、裝置等 )的保險(xiǎn)則應(yīng)由管理組織投保，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)因種種意外所引致的損失。 假如沒(méi)有投保的話，每次遇到損失，都要由全部業(yè)主承擔(dān)，籌備金錢住往費(fèi)時(shí)失事，而延誤維修，可能引致業(yè)戶間不和，更可能導(dǎo)致更大的不幸。如該損失是因管理組織的疏忽而引致的話，組織的個(gè)別成員便有可能須承擔(dān)責(zé)任。 樓宇保險(xiǎn)一般有以下三類： 17 這種保險(xiǎn)保障投保人 (包括其雇員 )因疏忽管理樓宇而引致第三者傷亡，或其財(cái)物受損所付出的賠償及有關(guān)的訴訟費(fèi)用。 (又稱“勞工保險(xiǎn)” ) 大廈管理若涉 及聘請(qǐng)雇員，雇主 (即法團(tuán)或物業(yè)管理公司 )必須按《雇員補(bǔ)償修例》的規(guī)定投保，保障雇員在因工傷亡后應(yīng)得的補(bǔ)償。 若樓宇公共產(chǎn)業(yè)遭受火災(zāi)或其它受保風(fēng)險(xiǎn)損毀，可按保單的規(guī)定，向保險(xiǎn)公司索償。其它受保風(fēng)險(xiǎn)可包括風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、惡意破壞。