【導(dǎo)讀】此項目的核心競爭力（或特點）是：以俱樂部&酒店形式，通過會員方式，針對越來。目的合作方,強強聯(lián)合推出為其量身訂做的短期保健療養(yǎng)方案。個人私人醫(yī)生健康服務(wù)。這會使每一位成功人士的休閑度假之旅成為終生難忘的健康之約。酒店前樓48間客房，后樓76間客房；俱樂部部分二層，有6個個大廳。使用面積分別是：2020×2、750×2、390×2平方米；接?？偨ㄖ娣e12021平方米。另外還有13畝預(yù)留空地，計劃用作。游泳池和網(wǎng)球場（地上一層建筑為游泳池。酒店將按照三星級酒店。已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機。建筑收購費用低廉，酒店周圍沒有星級酒店，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報。酒店定位于高檔鄉(xiāng)村俱樂部&酒店。區(qū)和308國道交界處。308國道是連接山西與北京及環(huán)渤海地區(qū)過境公路，交通便利。項目確定后由項目公司申請辦理。大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。

　　

【正文】 租率 90% 60% 35% 天數(shù) 92 90 180 房間數(shù) 44 44 44 4 收入合計 2530142 預(yù)計后樓年住宿收入可達(dá)到 307萬元，詳見詳見表 。 表 后樓年住宿收入估算表 序號 項目 旺季 平季 淡季 合計 1 后樓標(biāo)準(zhǔn)間 收入 (元 ) 1308902 889200 875520 單價 (元 ) 240 200 160 出租率 78 65% 40% 天數(shù) 92 90 180 360 房間數(shù) 76 76 76 76 4 收入合計 ⑶年住宿收入預(yù)測 根據(jù)以上接待的收入估算，預(yù)計酒店年住宿收入應(yīng)為 560 萬元。全部房間年平均價格為 元。 . 餐飲收入預(yù)測 根據(jù) 河北淶水 的餐飲的一般狀況和 酒店 餐飲的定位，預(yù)計平均每日餐飲收入可達(dá) 萬元，全年餐飲收入可達(dá) 623萬元。詳見詳見表 。 表 每日餐飲收入估算表 29 序號 項目 數(shù)量 每桌人數(shù) 人均消費 上座率 每日收入 1 包廂 總收入 10080 午餐 30 6 50 80% 7200 晚餐 30 6 40 40% 2880 2 散臺 總收入 4356 午餐 22 6 40 60% 3168 晚餐 22 6 30 30% 1188 3 餐飲收入 (不含酒水 ) 14436 4 酒水收入 5 餐飲收入 (含酒水 ) . 物業(yè)租賃收入預(yù)測 為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，計劃將 洗浴中心 室、酒店大堂－商務(wù)中心、旅行社、美容 美發(fā)等及 KTV 等娛樂輔助設(shè)備通過出租方式承包經(jīng)營，預(yù)計年租賃費分別為 86萬元、 30萬元和 120萬元，年總租賃收入可達(dá) 206萬元。 . 總收入預(yù)測 預(yù)計年實現(xiàn)總收入 2523萬元， 繳納銷售稅金及附加 188萬元，詳見詳見表 。 表 正常年份銷售收入及稅金附加情況表 項目 收入 (萬元 ) 稅金及附加 健康度假收入 1134 8 住宿收入 560 42 餐飲收入 623 46 租賃收入 206 15 合計 2523 188 30 . 成本費用預(yù)測 因酒店餐飲業(yè)成本費用構(gòu)成龐雜，詳細(xì) 分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，預(yù)計項目總成本費用 第 1年為 ；第 2－ 6年為每年 ，后六年 如果不考慮運營 6年后的再次裝修問題，其 為 1134萬元。詳見詳見表 。 表 （單位：元） 成本項目 第 1年 第 2－ 6年 后 6年 估算依據(jù) 折舊 投資額和折舊率 行政管理費 1695456 2422080 2422080 總收入的 ％ 市場推廣費（含工資 ） 1412880 2018400 2018400 總收入的 8％ 能源消耗（水電暖消耗） 660000 1650000 1650000 每平方米 /年 55元 物業(yè)保養(yǎng) 360000 900000 900000 每平方米 /年 30元 客房成本（含人工） 784000 1120210 1120210 客房收入的 20％ 餐飲（含人工） 2114980 3021400 3021400 餐飲（不含酒水）35 ％ 和 酒 水 收入80％ 給付合作方 378000 540000 540000 項目收入的 50％ 廣告及品牌推 廣 3532200 5046000 5046000 總收入的 20％ 其它支出 529830 756900 756900 總收入的 3％ 總計 注： 因酒店在第一年還沒有建成游泳池和網(wǎng)球場，故，酒店建筑面積按照 12021 平米計算；第二年，游泳池和網(wǎng)球場已經(jīng)建成，故，酒店建筑面積按照 30000平米計算。 餐飲部分，酒水收入占整個餐飲收入的 30％計算。故，在 623萬元的餐飲收入中，酒水收入是 623 30247。 100＝ 。 考慮到第一年項目運營有不穩(wěn)定因素，實際營業(yè)收入按照計劃收入的 70％計算。即2523 70247。 100＝ ；以后進(jìn)入穩(wěn)定期，按照計劃 2523萬元計算。 . 利潤預(yù)測 預(yù)計在 酒店 運營的 12 年中，前六年每年可實現(xiàn)稅前利潤 315 萬元，后六年每年可實現(xiàn)稅前利潤 255萬元。詳見損益估算表。 31 損益估算表 （單位：人民幣 /元） 序號 項目 計算期 1年 2年 3－ 5年 6年 7－ 12年 1 銷售收入 17661000 25230000 25230000 25230000 25230000 2 稅 金附加 1324575 1892250 1892250 1892250 1892250 3 成本費用 4 利潤總額 5 所得稅率 15% 33% 33% 6 所得稅 1480431 1480431 7 稅后利潤 8 盈余公積 9 公益金 10 可分配利潤 . 現(xiàn)金流量預(yù)測 本項目的現(xiàn)金流量情況見附表 1－項目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。 . 財務(wù)評價 ⑴財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈 現(xiàn)值 （ FNPV），是指按設(shè)定的折現(xiàn)率 i計算的項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。計算公式為 : ? ?1 ( ) 1 tn ttF N P V C I C O i ??? ? ? ?? 公式中： CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 ()tCI CO? 為第 t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù) i為設(shè)定的折現(xiàn)率 銀行短期借款（ 1 年期）利率為 %，長期借款利率為 %?？紤]到目前資金成本 32 較低，以及資金的機會成本和投資的風(fēng)險性等因素，本著穩(wěn)健 的原則將 i 取 12%（下同），此時， FNPV=（萬元），遠(yuǎn)大于零。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。 ⑵投資回收期 投資回收期是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間，一般以年為單位，并從項目建設(shè)開始年算起。其表達(dá)式為： 1 ( ) 0tPtt CI CO? ??? 公式中： CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 ()tCI CO? 為第 t年的凈現(xiàn)金流量 項目投資回收期為四年零四 個月。 ⑶內(nèi)部報酬率 項目財務(wù) 內(nèi)部 收益率（ FIRR），是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： ? ? 01)(1 ???? ??? tnt t F IR RCOCI 公式中： CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 ()tCI CO? 為第 t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù) 本項目的項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 56%，遠(yuǎn)高于設(shè)定折現(xiàn)率 12%。 10. 風(fēng)險與對策分析 . 風(fēng)險 . 客源影響帶來的風(fēng)險 酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從 33 而影響公司的發(fā)展和盈利。 . 人力資源風(fēng)險 現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失 可能會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。 . 市場競爭風(fēng)險 由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因為酒店數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。 . 行業(yè)特點決定的風(fēng)險 酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如 2021年 的“非典”對當(dāng)時酒店業(yè)造成了很大的影響。 . 對策 . 客源影響對策 針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點，主要實施三項對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立 酒店 的品牌；二是通過加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。 . 人力資源風(fēng)險對策 酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源 基礎(chǔ)。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達(dá)到 34 以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強酒店的凝聚力。 . 市場競爭風(fēng)險對策 酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。 . 行業(yè)特點風(fēng)險對策 酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點風(fēng)險，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損 失。 11. 融資計劃 . 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額 本項目總投資 1500萬元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中 公司已經(jīng)完成投資 500（主要是設(shè)備租賃） 萬元，尚需新增投資 1000萬元。 . 融資方式 本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金： ⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立 酒店 管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在經(jīng)營期限屆滿，或通過清算 ，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。 ⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立 酒店 管理有限公司并將酒店經(jīng)營權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至 酒店 管理有限公司，由融資方與 酒店 有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，酒店 提供酒店經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物， 酒店 按照約定還本付息后解除擔(dān)保。 35 ⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立酒店 管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價 格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義務(wù)。 ⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立 酒店 管理有限公司，由融資方與 酒店 管理有限公司簽訂借款合同， 酒店 提供擔(dān)保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對酒店 的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。 . 融資資金用途 一期融資取得的資金將用于 土地和地面建筑物 70年使用權(quán) 和營運啟動資金。 . 公司治理與投資者 保護(hù) 本項目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益： ⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。 ⑵如融資方采用債務(wù)融資方式， 酒店 將提供擔(dān)保物，同時可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于 抵押，不得為他人擔(dān)保。 12. 結(jié)論 本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為 河北淶水縣 增加一座新型的現(xiàn)代化 三星 級酒店，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。