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【正文】 投資占 86%。 23個大項目建設進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。 2021 年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點。 一是 數量多、投資大。 2021 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51個，總投資額約 416 億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。三是高端旅游項 更多專 業(yè)主頁盡享 目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產品共 11個，投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老 人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18家，投資額約 83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經營和管理。 目前，現代藝術中心的小劇場建設已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進行地 上二層施工，藝術家工作室已開始施工建設；中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6 月開工建設，計劃 2021 年完工；北京電影學院創(chuàng)意學院宿舍樓已于 5 月封頂，計劃 7 月底完成教學樓主體工程建設， 9 月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設計等，計劃下半年開工建設；奧運酒店與洲際集團簽署了管理協議；金沙灘度假酒店于今年 3 月開工建設，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于 5 月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫 18洞球場于 6 月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目 —— 唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10 億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協議；室內滑雪場、室內主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。 房地產市場走勢分析 從目前情況看，無論從整體經濟形勢，還是政策面都有利于房地產業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 宏觀調控政策成功地實現了經濟的“軟著陸”， 為房地產市場 更多專 業(yè)主頁盡享 發(fā)展提供了宏觀經濟基礎。 政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經 濟增長點，相應出臺了《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產的發(fā)展提供契機。 住宅制度改革已進入實施階段， 1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。 融 資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人 住房信貸的一系列相關政策，國務院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。 房地產已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產法規(guī)體系已基本形成。房地產業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998年全國人大通過新的《土地法》，進一步規(guī)范了建設用地。 在上述種種利好情況下， 可以預見青島房地產市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經濟的發(fā)展，房地產發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調控的力度會得到加強，房地產市場將呈現出以住宅建設為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 青島四個“大手筆” 60億元項目：計劃投資額 24 億元的世界文化村、 20 億元的創(chuàng)意文化城、 億元的中加數字動漫基 地、 元的卡通樂園項目將赴濟南參加省文博會，并將在省文博會上進行招 更多專 業(yè)主頁盡享 商融資和簽約。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產業(yè)大有可為。 項目的市場前景分析 項目的環(huán)境分析及市場定位 本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 1500 米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。 本項目建設以賓館、商務、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬青島中高檔水平，周邊住宅 及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據項目的地理位置與銷售對象的需求結構分析，我們認為其商品房應以高檔賓館及商務用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內外長駐青島機構以及部分機關工作人員。 從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資 企業(yè)、國外及國內駐青機構工作職員、國內大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下： 項目位置地處東部海濱，是機關、銀行、公司、各類事務所集中區(qū)域，便于公務、商務往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。 東部新區(qū) 環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。 設計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質的物業(yè)服務，可以為人們提供一個良好的商務環(huán)境。 周圍新的現代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想區(qū)域。 另外，至 1999 年底，全市有項目的三資企業(yè)已達 5279 家， 國外駐青機構 1200 家，外地駐青辦事機構已逾 4000 家， 目前數量還不斷增加。這些企業(yè)、機構需在青島置業(yè)，特別是駐青機構，大都把目標定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項目的一大潛在市場。 商品房價格分析 青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房 更多專 業(yè)主頁盡享 地產價格變化較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產價格南北最大相差 46 倍。項目價格定位應主要根據其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務辦公樓價格在 1000015000 元之間，本項目 綜合考慮本項目寫字樓價格平均為 12021 元。 更多專 業(yè)主頁盡享 第三章 項目地址及外部配套條件 項目地址 本項目建設地點位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積 9844m2，距離市政府 公里，距海濱不足 1500 米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足 500米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。 地質條件 根據巖土工程勘察公司對項目所在地地質勘察報告，工程地質情況如下： 擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差 米。 擬建場地區(qū)域構造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構造帶， 場區(qū)內無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質現象，持力層巖體較完整，強度較高，穩(wěn)定性良好。 場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。 根據建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度 根據“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設防。 外部配套條件 本項目地處東部新區(qū)，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部 更多專 業(yè)主頁盡享 配套條件。 供 電 項目用電主要是設備用電及生活用電，經初步估算項目總裝機容量為 2021KW。 電力由區(qū)域變電站統一供電。市電力部門具有為本項目的供電能力。 給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。 排水 按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。項目所在區(qū)域已經有完善的雨水和污水管網，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網和雨水管網，項目建成后排水可以保障。 通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。 有線電視 該項目位置在青島有線電視網復蓋范圍內，可以滿足本項目需求。 熱源 本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。 煤氣 青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。 交通運輸 項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。距火車站、青島港均不足 10公里，距離空港 30公里，交通十分便利。 更多專 業(yè)主頁盡享 第四章 建設方案 建設概況和背景 本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市 ***號 ***院內。為兩棟獨立高層建筑 ，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度 100米，寫字樓建筑高度 米，地上建筑面積約 55000M2。基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。 建筑設計 設計原則： 以 “ 人 ” 為本，合理組織人流、車流。堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現代化高標準的、循環(huán)經濟的原則。 交通組織： 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結合環(huán)境設置， 采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫 設兩層停車位，兩出入口分設于基地西側，臨近基地出入口，方便使用者使用。 綠化景觀： 通過園林空間設計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。 豎向設計： 豎向規(guī)劃充分利用項目現有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。 建筑結構 更多專 業(yè)主頁盡享 根據國 家現行規(guī)范設計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規(guī)范為甲類。 本工程結構設計按 6 度地震基本烈度考慮， 結構形式為鋼筋混凝土結構，上部采用筒框結構，主樓與裙房之間不設沉降縫。主樓內填充墻采用輕質墻板材料， 以 減輕結構自重，節(jié)省造價。 采用箱型基礎，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設置三道防水層。 建筑設計 本方案兩座主樓東西相對，立面造型協調統一，裙房線條流暢，錯落有致，空間富有變化。 1． 平面布置：地下兩層停車庫，地上五 層裙房加 24層接待中心和 12 層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結合周邊地勢標高，根據功能的不同分層設置。酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于 20 平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標準層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實用，分割靈活，適合現在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內部空間寬敞，方便實用。 2． 立面造型：兩座主樓高低呼應，立面簡潔但又不失細部的精心設計。延豎向追求變化，體現建筑的挺拔和加強向上的動感。變化之中追求統一，相同元素的重復體現出建筑的韻律感。采用新型 的建筑材料，體現豐富的建筑空間。 外裝修要以青島的城市特點結合國際現代化水準考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協調，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。 內裝修可視客戶要求進行精裝修。 公用工程與設備 供電 強電部分 更多專 業(yè)主頁盡享 根據國家規(guī)范及有關規(guī)定，本項目屬一類高層建筑， 電力負荷按一級考慮。在地下室設一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總容量 2021KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內各房間均采用節(jié)能型燈具照明。 弱電部分 （ 1）樓中敷設有線電視線路。