【正文】 開發(fā)產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。房地產企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。第四篇：淺論房地產企業(yè)所得稅管理近幾年，房地產市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業(yè)的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業(yè)管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。一、房地產企業(yè)所得稅管理存在的問題（一）企業(yè)方面存在問題:當前房地產企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。延遲結轉收入。大多數開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結轉收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結轉收入的現象。成本費用支出不實。房地產企業(yè)的成本費用項目多，構成復雜，專業(yè)性強。因此雖然大都數企業(yè)成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進行，對先期開發(fā)部分的成本確認困難。；二是實際開發(fā)成本超出預算的企業(yè)不能提供確鑿的證據。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業(yè)決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節(jié)。房地產開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發(fā)現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F象。人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發(fā)成本費用?，F有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第5款要求開發(fā)產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得?；煜陂g費用和開發(fā)成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。財務核算欠規(guī)范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業(yè)都未設立“開發(fā)產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷?！邦A收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”，在2005年第五篇：房地產企業(yè)所得稅 專業(yè)化管理見成效新城國稅 房地產企業(yè)所得稅專業(yè)化管理見成效房地產稅收在房地產行業(yè)高速增長的形勢下，占稅收收入比重逐年增加。在這種大背景下，西安市新城區(qū)國家稅務局積極貫徹科學發(fā)展觀，按照國家稅務總局提出的“分類管理，優(yōu)化服務，核實稅基，完善匯繳，強化評估，防范避稅” 企業(yè)所得稅工作要求，根據轄區(qū)具體情況高效開展工作。西安市新城區(qū)國家稅務局針對轄區(qū)內房地產企業(yè)經營規(guī)模大、經營周期長、稅收政策性強、經營核算復雜、管理難度大等特點，對房地產行業(yè)實行專業(yè)化管理，有效地提高了企業(yè)所得稅稅源控管的效能和水平，促進了企業(yè)所得稅收入增長，取得顯著成效。該局2010完成房地產行業(yè)企業(yè)所得稅20347萬元，同比增收16920萬元，%， %%，使房地產行業(yè)稅收專業(yè)化管理邁上了新的臺階。新城區(qū)國家稅務局在實踐中不斷總結、創(chuàng)新，歸納出一套行之有效的房地產企業(yè)所得稅專業(yè)化管理辦法。專業(yè) 房地產行業(yè)實施專業(yè)化管理在施行專業(yè)化管理之前，該局26戶房地產企業(yè)分散在13個稅務所管理，由于房地產行業(yè)經營的復雜性和特殊性，國稅部門受管理資源、管理水平的限制，征管效果不很理想。新城區(qū)國稅局認真總結房地產行業(yè)現狀及稅收管理規(guī)律，于2009年提出了房地產行業(yè)專業(yè)化管理的思路，將尚勤路稅務所的日常征管范圍進行調整，把區(qū)內的房地產企業(yè)統(tǒng)一劃歸尚勤路所管理，在區(qū)局范圍內抽調業(yè)務骨干充實尚勤路所征管力量。準確 掌握房源控制稅源稅收管理員強化日常巡查，對房地產開發(fā)企業(yè)建立“一戶一檔”，登記開發(fā)產品的可售面積、可售總收入、預售收入、銷售收入結轉情況、成本情況以及納稅情況?？傮w掌握工程的開發(fā)情況；開發(fā)產品竣工后，要求企業(yè)及時上報已完工產品的成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉移利潤，逃避納稅；建立動態(tài)監(jiān)控管理臺賬，逐戶登記開發(fā)項目、分季度反映與有關部門的信息交換情況、預售收入、納稅情況、企業(yè)賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。確保通過對稅源的有效控管拓寬收入增長面。嚴格 評估堵塞漏洞日常征管中做好企業(yè)涉稅信息采集工作，規(guī)范企業(yè)檔案資料管理，以此為基礎，結合巡查情況，積極開展房地產企業(yè)所得稅納稅評估，及時發(fā)現和處理問題，堵塞漏洞。2010年對4戶房地產進行了評估，評估企業(yè)所得稅稅款1500萬元。在此基礎上，認真進行檢查總結和案例分析工作，對檢查發(fā)現的問題，進行深入細致的剖析，完善管理措施，探索建立房地產稅收“以查促管”、“以查促查”的長效機制和管查良性互動機制?？茖W 開展房地產行業(yè)的分析管理所嚴格做到按季度進行稅源分析工作機制,采取戶籍巡查、核對帳務、納稅評估等措施，對企業(yè)主營業(yè)務收入、預收賬款、工程成本、售房均價、平均稅負等進行全面了解和重點評估，及時捕捉疑點、發(fā)現問題、消除隱患、堵塞稅收漏洞。高效 抓住企業(yè)經營關鍵環(huán)節(jié)房地產項目決算是對房地產企業(yè)前期預交所得稅進行清算并補繳稅款的關鍵環(huán)節(jié)，有些納稅人為了延緩納稅，占用稅收的時間成本，往往人為拖延結算。新城區(qū)國稅局把好企業(yè)竣工決算關，日常征管中對企業(yè)經營情況進行實施監(jiān)控，對達到決算條件的企業(yè)責令其限期進行決算。對企業(yè)的決算結果進行嚴格審核，重點核實其成本、費用等項目，查找存在的多列成本、費用等問題，并督促企業(yè)及時繳納稅款。創(chuàng)新 用好房地產企業(yè)信息監(jiān)控平臺針對房地產行業(yè)房屋銷售分散、銷售期長，稅企信息不對稱，預售信息難以核實，房地產企業(yè)有意瞞報預售收入的情況，新城區(qū)國稅局另辟蹊徑，把“西安市房產資訊網”作為掌握房地產企業(yè)經營信息的重要渠道，通過登陸該網站“陽光售房”鏈接，查詢某一樓盤的基本情況，包括：開發(fā)商名稱、項目名稱、項目位置、可售套數、已售套數、預售證號、可預售樓幢號等信息，使長期困擾稅務部門的銷售預售情況難以準確掌握的問題迎刃而解。