【正文】 開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。（七）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。第四篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題（一）企業(yè)方面存在問題:當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得?；煜陂g費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 專業(yè)化管理見成效新城國稅 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專業(yè)化管理見成效房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的形勢下，占稅收收入比重逐年增加。在這種大背景下，西安市新城區(qū)國家稅務(wù)局積極貫徹科學(xué)發(fā)展觀，按照國家稅務(wù)總局提出的“分類管理，優(yōu)化服務(wù)，核實(shí)稅基，完善匯繳，強(qiáng)化評估，防范避稅” 企業(yè)所得稅工作要求，根據(jù)轄區(qū)具體情況高效開展工作。西安市新城區(qū)國家稅務(wù)局針對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、經(jīng)營周期長、稅收政策性強(qiáng)、經(jīng)營核算復(fù)雜、管理難度大等特點(diǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，有效地提高了企業(yè)所得稅稅源控管的效能和水平，促進(jìn)了企業(yè)所得稅收入增長，取得顯著成效。該局2010完成房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅20347萬元，同比增收16920萬元，%， %%，使房地產(chǎn)行業(yè)稅收專業(yè)化管理邁上了新的臺階。新城區(qū)國家稅務(wù)局在實(shí)踐中不斷總結(jié)、創(chuàng)新，歸納出一套行之有效的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專業(yè)化管理辦法。專業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理在施行專業(yè)化管理之前，該局26戶房地產(chǎn)企業(yè)分散在13個(gè)稅務(wù)所管理，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜性和特殊性，國稅部門受管理資源、管理水平的限制，征管效果不很理想。新城區(qū)國稅局認(rèn)真總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及稅收管理規(guī)律，于2009年提出了房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化管理的思路，將尚勤路稅務(wù)所的日常征管范圍進(jìn)行調(diào)整，把區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一劃歸尚勤路所管理，在區(qū)局范圍內(nèi)抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干充實(shí)尚勤路所征管力量。準(zhǔn)確 掌握房源控制稅源稅收管理員強(qiáng)化日常巡查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立“一戶一檔”，登記開發(fā)產(chǎn)品的可售面積、可售總收入、預(yù)售收入、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)情況、成本情況以及納稅情況?？傮w掌握工程的開發(fā)情況；開發(fā)產(chǎn)品竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)已完工產(chǎn)品的成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅；建立動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理臺賬，逐戶登記開發(fā)項(xiàng)目、分季度反映與有關(guān)部門的信息交換情況、預(yù)售收入、納稅情況、企業(yè)賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。確保通過對稅源的有效控管拓寬收入增長面。嚴(yán)格 評估堵塞漏洞日常征管中做好企業(yè)涉稅信息采集工作，規(guī)范企業(yè)檔案資料管理，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合巡查情況，積極開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題，堵塞漏洞。2010年對4戶房地產(chǎn)進(jìn)行了評估，評估企業(yè)所得稅稅款1500萬元。在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真進(jìn)行檢查總結(jié)和案例分析工作，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，進(jìn)行深入細(xì)致的剖析，完善管理措施，探索建立房地產(chǎn)稅收“以查促管”、“以查促查”的長效機(jī)制和管查良性互動(dòng)機(jī)制。科學(xué) 開展房地產(chǎn)行業(yè)的分析管理所嚴(yán)格做到按季度進(jìn)行稅源分析工作機(jī)制,采取戶籍巡查、核對帳務(wù)、納稅評估等措施，對企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收賬款、工程成本、售房均價(jià)、平均稅負(fù)等進(jìn)行全面了解和重點(diǎn)評估，及時(shí)捕捉疑點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患、堵塞稅收漏洞。高效 抓住企業(yè)經(jīng)營關(guān)鍵環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目決算是對房地產(chǎn)企業(yè)前期預(yù)交所得稅進(jìn)行清算并補(bǔ)繳稅款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有些納稅人為了延緩納稅，占用稅收的時(shí)間成本，往往人為拖延結(jié)算。新城區(qū)國稅局把好企業(yè)竣工決算關(guān)，日常征管中對企業(yè)經(jīng)營情況進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控，對達(dá)到?jīng)Q算條件的企業(yè)責(zé)令其限期進(jìn)行決算。對企業(yè)的決算結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核，重點(diǎn)核實(shí)其成本、費(fèi)用等項(xiàng)目，查找存在的多列成本、費(fèi)用等問題，并督促企業(yè)及時(shí)繳納稅款。創(chuàng)新 用好房地產(chǎn)企業(yè)信息監(jiān)控平臺針對房地產(chǎn)行業(yè)房屋銷售分散、銷售期長，稅企信息不對稱，預(yù)售信息難以核實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有意瞞報(bào)預(yù)售收入的情況，新城區(qū)國稅局另辟蹊徑，把“西安市房產(chǎn)資訊網(wǎng)”作為掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營信息的重要渠道，通過登陸該網(wǎng)站“陽光售房”鏈接，查詢某一樓盤的基本情況，包括：開發(fā)商名稱、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目位置、可售套數(shù)、已售套數(shù)、預(yù)售證號、可預(yù)售樓幢號等信息，使長期困擾稅務(wù)部門的銷售預(yù)售情況難以準(zhǔn)確掌握的問題迎刃而解。