【正文】 入。 （三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入 107 （ 2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營業(yè)稅的角度，取得的購房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計算繳納營業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒有關(guān)系，不需要繳納營業(yè)稅。 （三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入 108 新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入 （四）、關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認 109 【例 212】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月 1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年， 2023年 6月 30日到期，每年租金 60萬元。租金于 2023年 6月 25日至 31日之間一次付清。 2023年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入 30萬元，問 2023年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ （ 四）、關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認 110 按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于 2023年 6月確認收入 180萬元，因此， 2023年不應(yīng)確認收入。由于 2023年已經(jīng)確認收入 30萬元， 2023年 6月實際應(yīng)確認收入 150萬元。 也可均勻分期確認收入（ 國稅函【 2023】 79號 ）。 111 （五）政策性搬遷和處置收入。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》 2023年 40號公告 112 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的稅務(wù)處理 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除原則 企業(yè)使用或者銷售存貨，按照規(guī)定計算的存貨成本，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 《企業(yè)所得稅法》第十五條： 113 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的概念 在 國稅發(fā)【 2023】 31號 文件中，專門設(shè)立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費用扣除。 第三章 ： 成本、費用扣除的稅務(wù)處理（ 1124條） 第四章： 計稅成本的核算（ 2535條） 企業(yè)所得稅四大扣除項目： （《 企業(yè)所得稅法》第八條） （對象化的費用） （一般來說都是共性的稅收政策） 114 第二十五條 計稅成本 是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn)，下同 )過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項 成本對象 的各項費用。 即：對象化的成本。（ 這次提出了成本對象的概念 ） 115 二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 ? ? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： ? (一 )土地征用費及拆遷補償費 。指為取得土地開發(fā)使用權(quán) (或開發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 ? 將土地成本分配到有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中，借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本，貸：開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本（未進行一級開發(fā)）?；蛸J：銀行存款，或貸：代建費用等（以路換地等形式）或貸：開發(fā)產(chǎn)品。 ? 注意：土地使用稅是期間費用。 116 ? (二 )前期工程費 。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 ? 如果能分清成本對象，應(yīng)在“開發(fā)成本 —— 前期工程費”中進行歸集。如果分不清成本對象，也應(yīng)該先歸集，然后按 2個或 2個以上的成本對象按“建筑面積法”將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中。在前期工程費科目中核算。 117 ? (三 )建筑安裝工程費 。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，按不同的施工方式，分為發(fā)包和自營兩種方式進行開發(fā)。 ? ：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接計入成本對象的“建筑安裝工程費”項目。 ? 如果房地產(chǎn)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，按照各項工程的預算造價比例，計算其標價，即實際建筑安裝工程費用。 118 ? 例：某房地產(chǎn)公司將 A、 B兩棟住宅樓的建筑安裝工程以招標形式出包給甲建筑施工公司，標價為 1000萬元， A棟住宅的預算造價為 720萬元， B棟住宅數(shù)的預算造價 480萬元。在工程完工結(jié)算工程價款時，按下列方法計算 A、 B樓的建筑安裝工程費。 ? A樓的建筑安裝工程費 =1000 720247。 1200=600（萬元） ? B樓的建筑安裝工程費 =1000 480247。 1200=400萬元 ? ：其發(fā)生的各項建筑安裝工程費用： 119 ? 一般可直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象的“建筑安裝工程費”成本項目，貸記：“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“原材料”、“銀行存款”等科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可設(shè)置“工程施工”、“施工間接費”等科目，用來核算和歸集各項建筑安裝工程的支出，月末將實際施工成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目，計入有關(guān)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 120 ? (四 )基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ? 一般可直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目中，如果需要在不同成本對象間進行分配的，則應(yīng)當先在“開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進行歸集，然后，按照“建筑面積法”將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中。 121 ? (五 )公共配套設(shè)施費 ：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? ，發(fā)生的配套設(shè)施費支出，能夠分清成本核算對象，并且可以直接計入有關(guān)成本核算對象的，會計核算時可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象分擔的，應(yīng)先在“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施費”科目中進行歸集，待配套設(shè)施完工時，再按受益原則，采用“建筑面積法”分配計入有關(guān)成本對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 122 ? ，即先建筑房屋，后建造配套設(shè)施的，或房屋已經(jīng)建造完成，已開始出售或出租，配套設(shè)施尚未全部完工，為保證收入和成本的配比，在計算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)承擔的配套設(shè)施費可采用預提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預算成本，按照“建筑面積法”計算完工房屋應(yīng)承擔的配套設(shè)施費，計入有關(guān)房屋成本對象的“配套設(shè)施費”成本項目，待配套設(shè)施完工時，再按照實際成本對預提數(shù)額進行調(diào)整。 123 ? (六 )開發(fā)間接費 。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造 費等。 ? 直接組織和管理開發(fā)項目發(fā)生的費用應(yīng)當在“ 開發(fā)間接費 ”科目進行歸集。期末，按 直接成本法 分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本承擔的開發(fā)間接費，應(yīng)由“開發(fā)間接費”科目貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目的借方，計入房屋開發(fā)成本對象的“開發(fā)間接費”成本項目中。 ? 直接成本法是指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例分配費用的方法。具體包括與項目管理直接相關(guān)費用： 124 ? （ 1）折舊費用，項目管理部門使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等按規(guī)定提取的折舊費用。 ? （ 2）修理費用：項目管理部門使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等發(fā)生的修理費用。 ? （ 3）辦公費（ 4）水電費（ 5）勞動保護費用（ 6）工程管理費用：委托專職的工程管理機構(gòu)進行工程管理、質(zhì)量管理、工程預決算的審核鑒證等發(fā)生的費用。（ 7）借款費用：房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金，開發(fā)時間超過12個月，在開發(fā)期間性的借款費用，應(yīng)計入“開發(fā)間接費”。（ 8）項目營銷設(shè)施建造費（ 9）工資（ 10）福利費用。 125 ? 已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)完成開發(fā)過程的商品房、出租房、代建房等，應(yīng)在竣工驗收之后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”科目。根據(jù)房屋開發(fā)成本明細賬所記錄的房屋及建筑物實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)類別分別設(shè)置住宅、商業(yè)用房、別墅、車庫等明細科目，按各類房產(chǎn)分別進行明細核算。 ? 如果開發(fā)的是出租房，可直接轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目。會計不計提折舊，稅法按正常房地產(chǎn)計提折舊并在所得稅前扣除。 126 理解地產(chǎn)企業(yè)計稅成本，要弄清楚以下四組概念（一）期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費用） (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。 企業(yè)愿意做期間費用呢，還是開發(fā)間接費用？（區(qū)分資本化支出和費用化支出的原則） 如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費記入企業(yè)的管理費用。 三、計稅成本與期間費用的區(qū)別 127 ? 國稅發(fā)【 2023】 91號 （土增稅清算規(guī)程） 文件第 26條、 31號文件第 27條第 6項 開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 128 ? （二）建設(shè)售樓部的四種情況 ? 利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售； ? 利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ? 在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ? 在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。 129 ? （三）售樓部的二種會計處理方法 ? 使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算模式，適用于上述的 3情況 單獨作為成本對象核算： ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會計科目，售樓部建設(shè)、裝修發(fā)生的成本費用均在該科目反映。 ? （ 2）當售樓部與其他商品房一起竣工驗收時，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。 130 ? （ 3）當售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。 ? （ 4）當售樓部轉(zhuǎn)作 自用時 ，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當售樓部 出租時 ，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。 ? （ 5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務(wù)處理。 ? 使用“開發(fā)成本 —— 開發(fā)間接費用 —— 營銷設(shè)施建造費”核算模式，適用于上述第（二）第 4情況。 ? （ 1）修建售樓部的成本費用先在“開發(fā)成本 —— 開發(fā)間接費用 —— 營銷設(shè)施建造費”科目核算； ? （ 2）售樓部拆除時，銷售的有關(guān)物料收入計入“營業(yè)外收入”。 131 （四）售樓部的稅務(wù)處理： 國稅發(fā)【 2023】 31號文件第 27條： ? ① 單獨設(shè)立的售樓部，通常會計上會這樣處理。 ? 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 ? ② 計提折舊的時候： ? 借：銷售費用 貸：累計折舊 ? ③ 拆除的時候 ? 借：營業(yè)外支出 ? 貸：固定資產(chǎn)清理 132 （四）售樓部的稅務(wù)處理： 如果將營銷設(shè)施建造費計入開發(fā)間接費用的話。就會形成