【正文】 土局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。2）拍賣：拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣方式的特點(diǎn)：①通過(guò)拍賣的形式進(jìn)行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物； ②最高應(yīng)價(jià)者獲得標(biāo)的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。拍賣方式的程序：，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣土地公告； ，土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件； ，發(fā)放標(biāo)牌；，簡(jiǎn)單介紹拍賣地塊情況，宣布拍賣起價(jià)； ；，在付款時(shí)限內(nèi)向市國(guó)土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金；，到國(guó)土局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。3）掛牌 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式的特點(diǎn)： ①公開公正公平②時(shí)間長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng) ③操作簡(jiǎn)單，便于開展工作④有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。土地掛牌出讓的程序：：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)；：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)勘探；：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人持競(jìng)買申請(qǐng)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明、法定代表人身份證復(fù)印件辦理競(jìng)買申請(qǐng)，繳納競(jìng)買保證金；：根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買人的開發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信記錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)；：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)，更新現(xiàn)實(shí)掛牌報(bào)價(jià)；：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買人，竟得與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金；：掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金。（三）關(guān)于土地一、土地分類：A、按照開發(fā)利用：生地和熟地；B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套設(shè)施所占用地）、商業(yè)服務(wù)用地（各種商店等占用的地）、工業(yè)用地（獨(dú)立設(shè)置的工廠等用地）、倉(cāng)儲(chǔ)用地（指國(guó)家、省及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)等用地）、市政公共設(shè)施用地（自來(lái)水廠、供熱中心等用地）、交通用地（公路、鐵路、民用機(jī)場(chǎng)）、綠化用地（公園、動(dòng)物園、植物園等）、特殊用地等； D、按照國(guó)家土地利用總體規(guī)劃制度分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。二、怎么體現(xiàn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)？ 土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用權(quán)出讓年限： A、居住用地70年；B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地；B、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房：C、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。三、房地產(chǎn)市場(chǎng) A、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為主體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；B、二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；C、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的在此流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）；四、零散的名詞概念生地：是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用。熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場(chǎng)地平整。飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。毛地：主要是城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已用地上建筑物及附屬設(shè)施的、將被改建的土地。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地級(jí)別：是指根據(jù)土地利用價(jià)值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。炒地皮：是指對(duì)到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某地段土地與其地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期價(jià)位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤(rùn)行為。三區(qū)六線“三區(qū)”：是指鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標(biāo)識(shí)。但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺(tái)階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限。城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。城市紫線：是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界限。1各類面積概念：建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地?？偨ㄖ娣e：也叫展開面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。結(jié)構(gòu)面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。實(shí)用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過(guò)道、樓梯、陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算）、壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑總面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e。開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。~。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40~50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。進(jìn)深：進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。套內(nèi)面積：套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要有兩部分組成：、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （包括山墻）墻體水平投影面積的50%?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)地用等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補(bǔ)償綜合計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國(guó)法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。目前實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超過(guò)規(guī)定年限的省份如未及時(shí)調(diào)整，將不予通過(guò)用地審查。各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。征地補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目：土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。附著物補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。安置補(bǔ)助費(fèi)：用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。