房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)-資料下載頁
2025-01-06 21:46本頁面
【正文】 分析：市場發(fā)展狀況重要指標 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支 出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 ＝食物支出金額 /總支出金額 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 鄭州 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % % 2023年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的方法 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標 房價收入比 ——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標 某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。 來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義 房價收入比＝平均房價 /平均家庭年收入 平均房價＝面積單價 面積指標 平均家庭年收入＝平均個人年收入 計算人口數(shù) 定義 計算方法及缺陷 各指標的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的 ? 面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價 ? 面積指標： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 ? 平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入 ? 計算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 ?“ 4～ 6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。 房地產(chǎn)市場分析的方法 開發(fā)商 政府 商品住房的土地增值稅核定征收率從 1%調(diào)整到 5%，店鋪、門面一類的商業(yè)用房核定征收率從 2%提升到 6%。 重慶樓市年底涌現(xiàn)搶地高潮 11月份，主城區(qū)供應(yīng)住宅用地 35塊，住宅用地的供應(yīng)面積近 300萬平方米，保億、福建中庚、和黃、寶嘉、中冶、新歐鵬等企業(yè)紛紛在主城拿地，其中大學(xué)城溢價比達到168%—171% 重慶樓市調(diào)控再出重拳 上調(diào)土地增值稅 開發(fā)商力保“生命線” 成本轉(zhuǎn)移 房價高位運作 房地產(chǎn)市場分析的方法 重慶市商品房成交趨勢 重慶市商品房供應(yīng)趨勢 — 預(yù)售 重慶市商品房供應(yīng)趨勢 — 開盤 淡 旺 淡 旺 淡 旺 淡 旺 ？ 淡 集中 推盤 旺 淡 淡 旺 淡 旺 旺 淡 旺 淡 旺 ？ 集中 推盤 集中 推盤 集中 推盤 房地產(chǎn)市場分析的方法 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準 …… 經(jīng)濟特性：價格、付款方式 …… 自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 …… 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析 競爭對手分析 目標客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應(yīng) 目標客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標客戶 2. 目標客戶置業(yè)的 需求與 心理訴求 3. 找出項目面對競爭市場的機會 點 房地產(chǎn)市場分析的方法：微觀層面 地產(chǎn)市場分析的一些誤區(qū) ? 針對性不強，內(nèi)容太泛 ? 沒有充分挖掘區(qū)域資源；大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯 ? 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性 ? 過于偏重對 “ 二手資料 ” 的應(yīng)用 ? 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 ? 別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 世上無難事，只要肯登攀！ THANKS 演講完畢，謝謝觀看！
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