【導(dǎo)讀】理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和。業(yè)管理上的矛盾和漏洞。煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作。管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。以妥善解決，減少后遺癥。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　

【正文】 抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。 5 業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。 (二 )物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括： (1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用管理、維修和 更新； (2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新； (3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)； (5)保安服務(wù)； (6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理； (7)物業(yè)檔案資料保管。 物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)： (1)業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新； (2)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。 二、標(biāo)準(zhǔn)合同 市 （縣） 住宅局住宅區(qū)委托管理合同書 (草案 )(標(biāo)準(zhǔn)文本 ) 甲方 (委托方 )： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì) 乙方 (受委托方 )： 物業(yè)管理公司 為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《 市 （縣） 住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 (以下簡稱住宅區(qū)條例 )及其配套實(shí)施細(xì)則 (以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則 )和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下： (一 )委托管理范圍及內(nèi)容 (1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 (2)管理事項(xiàng)包括： ①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； ②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所 (地 )(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ③清潔衛(wèi)生 (不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動(dòng)場所； ⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所 (不含肉菜市場 )； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理； ⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 (二 )委托管理原則 以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服 務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的原則。 (三 )委托管理形式 確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。 (四 )委托管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 (五 )雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) 1 (1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理； (2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方； (3)按 政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房 (總建設(shè)面積的 0 5%) 平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)； (4)給乙方提供管理用房 平方米 (其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米 )，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用； (5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回； (6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)； (7)對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)終止合同； (8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的 行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改； (10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作； (11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 2 (1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法； (2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； (3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需 要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)； (4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目； (5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施； (6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處； (7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況； (8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲 方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次 50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收； (9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理； (10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料； (11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作； (12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。 (六 )管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《 住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、 縣 住宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 (2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的 %作為經(jīng)營收入。 (七 )風(fēng)險(xiǎn)抵押 (1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金； (2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息； (3)如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失； (4)如由于乙方過錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。 (八 )獎(jiǎng)罰措施 (1)在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額 %獎(jiǎng)勵(lì)乙方。 (2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市 、縣 文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣元 (全國 )、元 (省 )、 元(市 ) 元（縣） ；獲得上級部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂； 如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。 (3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同 責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； (4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)； (5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失 (以住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn) )。 (九 )合同更改、補(bǔ)充與終止 (1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)； (2)合同規(guī)定的管理 期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡? (3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。 (十 )其他事項(xiàng) (1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害 (臺風(fēng)、洪水、地震等 )，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂? (2)本合同自簽訂之日起生效；附件 為合同的有效組成部分。 (3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 (4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由 ＿＿＿ 中級人民法院裁決。 (5) (6) 甲方 (簽章 )： 乙方 (簽章 )： 代表 (簽名 )： 代表 (簽名 )： 年 月 日