【正文】 。 4 繳款通知書 繳款通知書是物業(yè) 管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項及具體金額的文件。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關系。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導；業(yè)主也應積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。 (1)籌建業(yè)主管理委員會。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。 二、物業(yè)前期管理的必要性 (一 )減少使用中的后遺癥 物業(yè)管理的基本職能是代表和維 護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使 用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。 毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權利利益的需要。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的 損失。 四、 設計管理模式擬定管理制度 物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理公司應以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業(yè)主介紹物業(yè)情況。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。 3 收 樓須知 收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶的各種證件、合同和費用的文件。 1 (以郵戳為準 )起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權登記和入伙手續(xù)。 5 一年內(nèi)如有工程質量所導致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。 2 分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行的驗收。 (4)建筑物四周 2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。 1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)地質勘察報告； 3)工程合同及開、竣工報告； 4)工程預決算； 5)圖紙會審記錄； 6)工程設計變更通知及技術核定單 (包括質量事故處理記錄 )； 7)隱蔽工程驗收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗收證明書； 10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 11)新材料、新配件的鑒定合格證書； 12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 13)砂漿、混凝土試塊試壓報告； 14)供水、供暖的試壓報告。 5 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。 5 紙資料，包括產(chǎn)權資料和技術資料。 簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作： ①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。 2 (1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法； (2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； (3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需 要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經(jīng)費； (4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目； (5)以住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施； (6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置屋村管理處； (7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況； (8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲 方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。 (4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調解，或由 ＿＿＿ 中級人民法院裁決。 (二 )委托管理原則 以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質服 務和責、權、利相統(tǒng)一的原則?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了一些標準合同文本，但大多都不成熟。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面 ： 1 工作。 4 接管單位預付保修保證金。 ①房地產(chǎn)平面圖； ②房屋分間平面圖； ③房屋及設備技術資料。 (2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、 滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。 二、 物業(yè)接管驗收的分類 建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。業(yè)主購買的 樓 層 室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。 (4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住戶手冊》、領取鑰匙等。 (1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 財務部繳付購房余款。 (2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風險責任也隨之向購房者轉移。 (3)協(xié)助和辦理移交接管事項。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水 設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。這些均應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約 ，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。 二、 建立與業(yè)主式租戶的關系 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。 五、 建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡 物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，這里既有行政管理關系，又有經(jīng)濟關系。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢 ? 按規(guī)定，當新建商品房符合了交付使用的條件。 (二 )入伙手續(xù)文件 入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書 。 (1)請您接到本通 知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。超過三年不來辦理手續(xù)， 視為無主房產(chǎn)，交由有關部門依法處理。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時，請同時繳清以下款項： 1 元。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。 4 全部工程驗收 整個建設項目按設計要求全部建成，并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。 (1)建設單位書面提請接管單位驗收； (2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在 15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間； (3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質量與使用功能進行檢驗； (4)對驗收中發(fā)生的問題，按質量問題處理辦法辦理； (5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。這就像造好的機車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。 辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關的書面資料：工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期