【正文】 驗(yàn)收申請(qǐng)。 物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操作等。 (2)技術(shù)資料。 (2)技術(shù)資料。綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審查合格后， 開發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。 二、 驗(yàn)收程序 1 (1)移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收； (2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在 15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間； (3)接管驗(yàn)收單位同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)； (4)對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法處理； (5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況； (6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記 (若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理 )。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。民用住宅驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下： (1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。預(yù)驗(yàn)收必須由開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。承建 單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗(yàn)收資料。對(duì)住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款： 1 年 月 日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主； 2 3 (預(yù)售 )合同”中規(guī)定的保修義務(wù)； 4 雙方所簽的“樓宇銷售 (預(yù)售 )合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議； 5 律師事務(wù)所辦理，開 發(fā)商予以協(xié)助。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日 六、 驗(yàn)樓情況一覽表 小區(qū) 層 室業(yè)主 于 年 月在物業(yè)管理公司 部 的陪同下入樓驗(yàn)收，檢查了所購(gòu)房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為： 1 2 (1) (2) (3) 請(qǐng)開發(fā)商予以解決 ! 業(yè)主簽字 物業(yè)管理公司 (代表 )簽字 年 月 日 七、 樓宇交接書 甲方： 開發(fā)商 乙方： 業(yè)主 鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“ 小區(qū) ”已竣工，并且經(jīng) 市 （縣） 有關(guān)部門鑒定合格。 3 修時(shí)的儲(chǔ)備資金，計(jì)人民幣 元。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)。 如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。 (3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在《入伙手續(xù)書》上蓋章。 如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上： (1)您 (業(yè)主 )的委托書，應(yīng)由律師簽證； (2)您 (業(yè)主 )的身份證或護(hù)照的影印件； (3)代理人的身份證或護(hù)照。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。 特此通知 ! 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日 三、 入伙手續(xù)書 公司 /女士 /先生： 您好 !您所認(rèn)購(gòu)的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》、《繳款通知書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。 (2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。 6 樓宇交接書 樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購(gòu)樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時(shí)間，分期分批辦理。在實(shí)際操作中，有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時(shí)使用。 應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。 在實(shí)際操作中，有的業(yè)主會(huì)提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范 ? 據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購(gòu)房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理 公司。通常，購(gòu)房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)。 某業(yè)主購(gòu)買了一套商品房，已付清全部樓款。 入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件 (以下詳述 )；業(yè)主按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約 、搬遷、裝修、入住等。 (2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。 (2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部分 進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。 (3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 (4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。 (1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。 (1)聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希 望。 (3)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同 (協(xié)議 )?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前 ，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問題。 隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形 成前的階段性管理。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。 然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡(jiǎn)單。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。 物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。 物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法 ,因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各 項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷