【正文】 ；⑷、收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試；⑸、對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量；⑹、建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準(zhǔn)備工作；⑺、積極開展各類商鋪的招商引租工作；⑻、針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。⑵、參與質(zhì)量管理對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議；加強(qiáng)對隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。一、前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。第十一章 物業(yè)管理的日常工作日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。停車場完好率95%95%依規(guī)劃使用停車場；建立責(zé)任制，確保場內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損，疏導(dǎo)有序，不占用消防通道，無交通堵塞。公用設(shè)施、設(shè)備完好率：水電、電梯、空調(diào)系統(tǒng)排水、排污系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)98%95%95%加強(qiáng)巡查、監(jiān)測，重要設(shè)備責(zé)任到人，做好日運(yùn)行記錄，不放過任何微笑的隱患現(xiàn)象，把故障排除在發(fā)生之前，切實(shí)消除運(yùn)行故障和事故隱患，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)行完好、正常。保證在介入梅花光電小區(qū)管理兩年時間內(nèi)，各項管理指標(biāo)均達(dá)到可超過國家優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)：承諾項目國家示范標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)實(shí)施措施房屋及配套設(shè)施完好率98%98%建立經(jīng)常性檢查制度，確保房屋外觀整潔完好，無破壞立面，無改變使用功能，發(fā)現(xiàn)問題立即報告。宣傳期刊、簡訊的設(shè)立費(fèi)用由管理費(fèi)中支出舉辦體育運(yùn)動比賽，各類藝術(shù)節(jié)，文化節(jié)等一、社區(qū)文化組織機(jī)構(gòu)客戶服務(wù)中心內(nèi)部成立社區(qū)文化活動組，由社區(qū)文化專員負(fù)責(zé)所有社區(qū)活動策劃，組織實(shí)施等。⑸、我們將定期對提供服務(wù)項目進(jìn)行跟蹤訪問，上門調(diào)查，以保證住戶滿意和不斷完善服務(wù)項目，提高服務(wù)質(zhì)量。⑵、由前臺（總服務(wù)臺）統(tǒng)一調(diào)配、受理申請將其分單分類，填好服務(wù)單將其分派往相關(guān)部門進(jìn)行服務(wù)工作。⑶利用小區(qū)智能化設(shè)施?！百N心管家”負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理全面工作，對其服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)收繳狀況負(fù)責(zé)。⑵實(shí)行“貼心管家”服務(wù)方式。客戶服務(wù)中心根據(jù)自身實(shí)際情況。主要內(nèi)容：管理費(fèi)用的構(gòu)成、水電計算及分?jǐn)偡椒?；詳?xì)介紹有償服務(wù)、無償服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；介紹小區(qū)智能化設(shè)施的使用方法；家居生活常識；公共活動場所、交通指南、消費(fèi)指南等；常用電話；小區(qū)《文明公約》。有關(guān)服務(wù)制度的建立力求一步到位，在工作中不斷完善和發(fā)展。合理的服務(wù)收費(fèi)管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行公司及有關(guān)政府部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向住戶提供詳細(xì)的收費(fèi)依據(jù)，做到公開、合理、有要有據(jù)，能讓住戶接受。將要求每一位員工除擁有過硬的專業(yè)技術(shù)外，還應(yīng)掌握基本的物業(yè)管理知識和小區(qū)的具體情況。重點(diǎn)主抓有：管理人員、大堂保安、水電工、上門服務(wù)人員重點(diǎn)做好上述要求；樹立管理公司的形象，由經(jīng)理帶頭示范，通過培訓(xùn)、制度、反復(fù)強(qiáng)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)影響運(yùn)河形成一種氛圍和習(xí)慣；在員工入職前，將有此方面的培訓(xùn)；制作提示卡，過塑后插入號牌背面隨身攜帶和閱讀；由經(jīng)理帶頭示范和考核，行政助理負(fù)責(zé)培訓(xùn)和宣傳?！　、?、強(qiáng)化總公司財務(wù)部對服務(wù)處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程?！　、?、將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。根據(jù)測算，／年；／年，物業(yè)管理費(fèi)收支盈余，收支相對平衡，可以持續(xù)經(jīng)營。為了配合梅花光電的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：提供物業(yè)管理咨詢梅花光電公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答；提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)在梅花光電正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合廈門本地之文化背景，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。第六章 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾一、銷售對象的位銷售對象定位梅花光電位于廈門市縣黃路與安嶺路交界處，交通便利。通過綜合考評，實(shí)行員工隊伍每年10％換崗、首數(shù)5％提薪和末數(shù)5％淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、住戶滿意、危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。做事先做人，正人先正己。物資裝備計劃:梅花光電項目客戶服務(wù)中心所需設(shè)備工具明細(xì)及費(fèi)用一覽表固定資產(chǎn)折舊和低值易耗品明細(xì)表費(fèi)用序號明細(xì)（設(shè)備）數(shù)量單價（元）費(fèi)用小計（元）備注項目辦 公 設(shè) 備1 電腦 　2 打印機(jī) 　3 電話機(jī) 　5 對講機(jī) 　7 辦公桌椅管理處 　管理處 　值班室 　8 文件柜管理處 多層柜子9 沙發(fā)、茶幾 　10 保險柜 　12 空調(diào) 　13 其他　　　　工 具 設(shè) 備1 管道疏通機(jī) 　2 電焊機(jī) 　3 沖擊鉆 　4 手電鉆 　5 臺鉆 　6 角磨機(jī) 　7 砂輪機(jī) 　8 切割機(jī) 　固定資產(chǎn)小計　　 　低 值 易 耗 品1 維修工具一批　 　2 綠化工具一批　 　3 清潔工具一批　 　4 保安工具一批　 　5 辦公用品一批　 　6 其他（標(biāo)識等）一批　 　低值易耗品小計　　 　物資裝備合計　 按三年折舊第五章 人員的培訓(xùn)及管理一、培訓(xùn)目標(biāo)⑴、在服務(wù)態(tài)度、知識、技能三個方面提高員工的整體素質(zhì)，樹一流的服務(wù)理念，體現(xiàn)規(guī)范的企業(yè)行為；⑵、使各級管理人員的專業(yè)知識和管理水平達(dá)到并超過一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求，確保公司在廈門市物業(yè)管理行為中的領(lǐng)先地位；⑶、在員工中建立追求卓越，為用戶提供盡善盡美的服務(wù)意識?？蛻舴?wù)中心日常運(yùn)作中的一項工作重點(diǎn)就是保證梅花光電物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。723保潔班長不限男60歲以下，女55歲以下高中1． ，；2． 五官端正，動作麻利；3．有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。⑵、保持指令權(quán)、檢查權(quán)、處理權(quán)高度統(tǒng)一，所有信息均匯聚到前臺部集中處理，經(jīng)過分析整理，由前臺部發(fā)出指令，跟蹤檢查。（二）創(chuàng)建梅花光電有效的服務(wù)價值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式，我們將在梅花光電全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升梅花光電物業(yè)人的服務(wù)價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示梅花光電物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊。⑵、客服口是物業(yè)公司業(yè)戶服務(wù)需求信息、反饋信息的集成中心、業(yè)戶申請業(yè)務(wù)的受理部門以及解決業(yè)戶投訴的協(xié)調(diào)、指揮中心，同時負(fù)責(zé)物業(yè)公司轄區(qū)物業(yè)設(shè)施、樓宇的日常巡查、管理和業(yè)戶服務(wù)管理費(fèi)用的收繳，以及樓宇巡查，對涉及業(yè)戶的維修上門協(xié)調(diào)、檢查等方面。⑾、零修急修及時率100%，返修率小于1%。⑺、消防設(shè)備設(shè)施完好率100%。⑶、入住3年內(nèi)取得《福建省物業(yè)管理示范商住兩用小區(qū)》稱號?！　? 1實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收　　環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素：　　1）國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；　　2）生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；　3）垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參與者的積極性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看，社區(qū)市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化”、“無序化”導(dǎo)致裝修施工“游擊隊”出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競爭傷及業(yè)主。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。即將客戶服務(wù)中心的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證客戶服務(wù)中心對外形象的統(tǒng)一化。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入34家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計劃生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。 建立“全方位式”的員工培訓(xùn)機(jī)制　由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種“準(zhǔn)則”，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。我們將充分運(yùn)用世家物業(yè)的管理模式以及在廣州市場成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化服務(wù)和精品服務(wù)，對可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防，使客戶服務(wù)中心推出的各項管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及廈門市政策法規(guī)。通過多年的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 住宅產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索“梅花光電文化區(qū)”物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，滿足作為受益主體－－高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們在管理體制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：梅花光電商住兩用小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。小區(qū)規(guī)劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實(shí)際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。我們深知：依法經(jīng)營、依法管理是公司的生命保證，我們將遵循國家的法律、法規(guī)、政策、條例，以廣大業(yè)主的利益為出發(fā)點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場的成熟與規(guī)范，客戶需求的不斷更新與擴(kuò)展，我們將以管理為基礎(chǔ)，以服務(wù)品質(zhì)為生命，以業(yè)主的滿意為目標(biāo)。公司自成立以來致力于不斷開拓市場，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，現(xiàn)已管理松柏華庭、嘉華大廈、能群大廈、松柏湖花園、江頭二期、海滄工行園區(qū)、思明區(qū)工商所辦公場所、盈翠嘉園、漳州大同家園、漳州延安廣場、江頭花園、福建省亞熱帶植物研究所、廈門市教育事務(wù)受理中心等樓盤，管理面積達(dá)90多萬平方米。公司以“誠信、和諧、開拓、高效”為企業(yè)精神，使公司成為開發(fā)商和業(yè)主之間緊密聯(lián)系的好紐帶。公司自成立以來始終堅持“好管家、賽親人”的服務(wù)理念，以“五心服務(wù)、業(yè)主至上”為服務(wù)宗旨，用“熱心、愛心、誠心、細(xì)心、耐心”服務(wù)業(yè)主，創(chuàng)造親密、和諧的業(yè)主與公司的關(guān)系；為業(yè)主提供“規(guī)范化、專業(yè)化、人性化、個性化”的“四化”物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，世家物業(yè)已擁有了一支技術(shù)力量雄厚的專業(yè)管理隊伍，具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)和人才資源，現(xiàn)有員工200余人，其中員工持證上崗率達(dá)90%，專業(yè)技術(shù)人員具有初/中級技術(shù)職稱，具有管理公寓、寫字樓、酒店、大型住宅小區(qū)及機(jī)關(guān)單位辦公類等各類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。公司在用人機(jī)制上堅持“以人為本”，“能者上，平者讓，庸者下”，將員工的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合起來，堅持在工作中不斷培養(yǎng)員工，使員工與企業(yè)一道成長，不斷增強(qiáng)企業(yè)活力。我們將為業(yè)主提供安全、舒適、文明、高效的物業(yè)環(huán)境。廈門世家物業(yè)管理服務(wù)有限公司業(yè)績資料省優(yōu)、市優(yōu)物業(yè)服務(wù)項目業(yè)績表及證明資料2009年度盈翠嘉園園區(qū)被社區(qū)授予平安和諧園區(qū)；2010年度邵武名仕豪庭園區(qū)被授予市級物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)；2010年度邵武名仕豪庭園區(qū)被授予省級環(huán)保綠色園區(qū)稱號；2008年度松柏華庭園區(qū)被