【正文】 理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費 物業(yè)管理整體設(shè)想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。絕緣良好。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（2）入伙前2個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合小區(qū)的銷售。再因田禾樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。銷售中心門口禮儀崗1名。工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負責各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。塞納河畔一期物業(yè)管理處護 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護 衛(wèi) 領(lǐng)班2人電工7人 服務(wù)前臺 3人 文員 1人護衛(wèi)巡邏崗8人 停車場6人暫無 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財務(wù)部 收款1人 服務(wù)中心主任 環(huán)境綠化主管護衛(wèi)服務(wù)主管泥水工 1人人員配置及簡要說明：田禾綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓文員1名。田禾地產(chǎn)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理理財品質(zhì)管理部 財務(wù)部行政綜合事務(wù)部 各項目管理部5．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務(wù)。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設(shè)備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理 計劃制定 設(shè)備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序 月工作計劃 設(shè)備管理手冊 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標 安全保衛(wèi)工作手冊 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)文化活動控制程序 檢查 管理處日檢 部門主管月檢 服務(wù)中心（辦公室）檔案管理服務(wù)過程的策劃年度工作方針目標管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準 新入伙方案 確定服務(wù)范圍 確定目標 實施 工作目標 質(zhì)量目標 經(jīng)濟目標 其它目標 服務(wù)改進 顧客期望 合同、委托書 法律、法規(guī) 社會需求 公司質(zhì)量目標 識別過程 程序 服務(wù)所需過程 各單位 控制能力 過程間相互關(guān)系 過程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過程中監(jiān)視方法 制定過程中檢驗方法 制定過程中實驗方法 制定過程中驗證方法 制定過程中確認方法：服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門 客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋保安部工程部財務(wù)部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 檢查監(jiān)督機制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查政府的各種考評：巡邏崗 大堂崗 車場崗 監(jiān)控崗 攝像監(jiān)控 防盜報警 電子門禁 消防報警 電子巡更 巡邏崗工作規(guī)程 大堂崗工作規(guī)程 車場崗工作規(guī)程 監(jiān)控崗工作規(guī)程 安全護衛(wèi)工作手冊 護衛(wèi)部 報警控制程序 人防 技防 24小時值班 安全管理：物業(yè)前期介入 設(shè)備前期管理 提出改進建議 設(shè)備的接管驗收 接管驗收控制程序 設(shè)備的建帳 工程部 管理處 全公司 管理區(qū)設(shè)備的標識管理 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 驗收 顏色 工作狀態(tài) 設(shè)備使用管理 設(shè)備維修保養(yǎng)管理 管理處 計劃制定 設(shè)備檢查 實施 工程部 審批設(shè)備維修保養(yǎng)檢查 一級 二級 大修、中修 日常維護 更新改造統(tǒng)計設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率 設(shè)備安全管理 持證上崗 安全檢查 事故處理程序 設(shè)備封存及報廢管理 封存標識 報廢清單設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 技術(shù)資料 質(zhì)量記錄 運行記錄 巡查記錄 保養(yǎng)記錄 維修記錄 月檢記錄 申請、采購 驗證入庫建賬 田禾在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識?！叭珕T首接責任制”。塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標準化、規(guī)范化運作?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。三．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標識清楚、表面完好無損，設(shè)備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。機房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。其項目和標準如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（2）東莞市建筑工程消防驗收合格證書。 田禾（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關(guān)事宜。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產(chǎn)投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾塞納入伙時的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構(gòu)人員及配備………… 16 田禾并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（3）聯(lián)系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。2．1工程技術(shù)資料：（1）東莞市建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 機電設(shè)備: :設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。防護設(shè)置完好。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。絕緣良好。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。小修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。東莞市田禾物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。每一位員工都有責任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。以人為核心，以服務(wù)為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在田禾最終全面導入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。5．4各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項目草擬）田禾客戶服務(wù)部共計9名。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負責）。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構(gòu)人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅