【正文】 理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請(qǐng)備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購(gòu)房合同書 4．預(yù)交管理費(fèi) 物業(yè)管理整體設(shè)想 堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（6）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。絕緣良好。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（2）入伙前2個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；1積極配合小區(qū)的銷售。再因田禾樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。銷售中心門口禮儀崗1名。工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時(shí)值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。塞納河畔一期物業(yè)管理處護(hù) 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護(hù) 衛(wèi) 領(lǐng)班2人電工7人 服務(wù)前臺(tái) 3人 文員 1人護(hù)衛(wèi)巡邏崗8人 停車場(chǎng)6人暫無(wú) 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財(cái)務(wù)部 收款1人 服務(wù)中心主任 環(huán)境綠化主管護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管泥水工 1人人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：田禾綜合事務(wù)部設(shè)采購(gòu)1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。田禾地產(chǎn)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理理財(cái)品質(zhì)管理部 財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部 各項(xiàng)目管理部5．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式：日常物業(yè)管理 計(jì)劃制定 設(shè)備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序 月工作計(jì)劃 設(shè)備管理手冊(cè) 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標(biāo) 安全保衛(wèi)工作手冊(cè) 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)文化活動(dòng)控制程序 檢查 管理處日檢 部門主管月檢 服務(wù)中心（辦公室）檔案管理服務(wù)過(guò)程的策劃年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準(zhǔn) 新入伙方案 確定服務(wù)范圍 確定目標(biāo) 實(shí)施 工作目標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 其它目標(biāo) 服務(wù)改進(jìn) 顧客期望 合同、委托書 法律、法規(guī) 社會(huì)需求 公司質(zhì)量目標(biāo) 識(shí)別過(guò)程 程序 服務(wù)所需過(guò)程 各單位 控制能力 過(guò)程間相互關(guān)系 過(guò)程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過(guò)程中監(jiān)視方法 制定過(guò)程中檢驗(yàn)方法 制定過(guò)程中實(shí)驗(yàn)方法 制定過(guò)程中驗(yàn)證方法 制定過(guò)程中確認(rèn)方法：服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門 客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋保安部工程部財(cái)務(wù)部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì)外部檢查政府的各種考評(píng)：巡邏崗 大堂崗 車場(chǎng)崗 監(jiān)控崗 攝像監(jiān)控 防盜報(bào)警 電子門禁 消防報(bào)警 電子巡更 巡邏崗工作規(guī)程 大堂崗工作規(guī)程 車場(chǎng)崗工作規(guī)程 監(jiān)控崗工作規(guī)程 安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè) 護(hù)衛(wèi)部 報(bào)警控制程序 人防 技防 24小時(shí)值班 安全管理：物業(yè)前期介入 設(shè)備前期管理 提出改進(jìn)建議 設(shè)備的接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收控制程序 設(shè)備的建帳 工程部 管理處 全公司 管理區(qū)設(shè)備的標(biāo)識(shí)管理 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 驗(yàn)收 顏色 工作狀態(tài) 設(shè)備使用管理 設(shè)備維修保養(yǎng)管理 管理處 計(jì)劃制定 設(shè)備檢查 實(shí)施 工程部 審批設(shè)備維修保養(yǎng)檢查 一級(jí) 二級(jí) 大修、中修 日常維護(hù) 更新改造統(tǒng)計(jì)設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率 設(shè)備安全管理 持證上崗 安全檢查 事故處理程序 設(shè)備封存及報(bào)廢管理 封存標(biāo)識(shí) 報(bào)廢清單設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 技術(shù)資料 質(zhì)量記錄 運(yùn)行記錄 巡查記錄 保養(yǎng)記錄 維修記錄 月檢記錄 申請(qǐng)、采購(gòu) 驗(yàn)證入庫(kù)建賬 田禾在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂(lè)。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚(yáng)自我的意識(shí)?！叭珕T首接責(zé)任制”。塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。或?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請(qǐng)表》；（3）《臨時(shí)管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說(shuō)明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問(wèn)題的處理（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（8）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對(duì)講線已穿通至戶內(nèi)。衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。三．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號(hào)數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識(shí)清楚、表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠，無(wú)滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺(tái)階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無(wú)裂縫。六．樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無(wú)損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無(wú)翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無(wú)污漬。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無(wú)滲漏水、無(wú)墻磚脫落、無(wú)污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（2）東莞市建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。 田禾（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產(chǎn)投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾塞納入伙時(shí)的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構(gòu)人員及配備………… 16 田禾并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。（3）聯(lián)系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。2．1工程技術(shù)資料：（1）東莞市建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。 機(jī)電設(shè)備: :設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。防護(hù)設(shè)置完好。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。絕緣良好。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。東莞市田禾物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。以人為核心，以服務(wù)為重點(diǎn)，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過(guò)超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動(dòng)滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽(yù)度。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使生活在田禾最終全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展?；趯?duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。5．4各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項(xiàng)目草擬）田禾客戶服務(wù)部共計(jì)9名。監(jiān)控中心保安2名（24小時(shí)值班制度，晚21點(diǎn)后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報(bào)警）；地下車庫(kù)車場(chǎng)保安6名暫無(wú)（出入口各1名，車場(chǎng)巡查加頂崗1名）。收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé)）。另：購(gòu)買二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽(yáng)臺(tái)如銷售時(shí)同意其開設(shè)拉閘門也會(huì)造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號(hào)：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構(gòu)人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅