【正文】 理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費 物業(yè)管理整體設想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。絕緣良好。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。:設備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（2）入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合小區(qū)的銷售。再因田禾樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。銷售中心門口禮儀崗1名。工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。塞納河畔一期物業(yè)管理處護 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護 衛(wèi) 領班2人電工7人 服務前臺 3人 文員 1人護衛(wèi)巡邏崗8人 停車場6人暫無 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財務部 收款1人 服務中心主任 環(huán)境綠化主管護衛(wèi)服務主管泥水工 1人人員配置及簡要說明：田禾綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。田禾地產(chǎn)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理理財品質管理部 財務部行政綜合事務部 各項目管理部5．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理 計劃制定 設備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設施管理設備、設施控制程序 月工作計劃 設備管理手冊 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標 安全保衛(wèi)工作手冊 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)文化活動控制程序 檢查 管理處日檢 部門主管月檢 服務中心（辦公室）檔案管理服務過程的策劃年度工作方針目標管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準 新入伙方案 確定服務范圍 確定目標 實施 工作目標 質量目標 經(jīng)濟目標 其它目標 服務改進 顧客期望 合同、委托書 法律、法規(guī) 社會需求 公司質量目標 識別過程 程序 服務所需過程 各單位 控制能力 過程間相互關系 過程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過程中監(jiān)視方法 制定過程中檢驗方法 制定過程中實驗方法 制定過程中驗證方法 制定過程中確認方法：服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關部門 客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋保安部工程部財務部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡 檢查監(jiān)督機制：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查政府的各種考評：巡邏崗 大堂崗 車場崗 監(jiān)控崗 攝像監(jiān)控 防盜報警 電子門禁 消防報警 電子巡更 巡邏崗工作規(guī)程 大堂崗工作規(guī)程 車場崗工作規(guī)程 監(jiān)控崗工作規(guī)程 安全護衛(wèi)工作手冊 護衛(wèi)部 報警控制程序 人防 技防 24小時值班 安全管理：物業(yè)前期介入 設備前期管理 提出改進建議 設備的接管驗收 接管驗收控制程序 設備的建帳 工程部 管理處 全公司 管理區(qū)設備的標識管理 設備質量缺陷整改 驗收 顏色 工作狀態(tài) 設備使用管理 設備維修保養(yǎng)管理 管理處 計劃制定 設備檢查 實施 工程部 審批設備維修保養(yǎng)檢查 一級 二級 大修、中修 日常維護 更新改造統(tǒng)計設備完好率和紅旗設備率 設備安全管理 持證上崗 安全檢查 事故處理程序 設備封存及報廢管理 封存標識 報廢清單設備技術檔案資料管理 技術資料 質量記錄 運行記錄 巡查記錄 保養(yǎng)記錄 維修記錄 月檢記錄 申請、采購 驗證入庫建賬 田禾在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識?！叭珕T首接責任制”。塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質量體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。或對長期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。三．消防監(jiān)控設備、給水加壓設備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。機房設置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。五． 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。其項目和標準如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（2）東莞市建筑工程消防驗收合格證書。 田禾（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關事宜。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產(chǎn)投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾塞納入伙時的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構人員及配備………… 16 田禾并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（3）聯(lián)系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。2．1工程技術資料：（1）東莞市建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 機電設備: :設備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。防護設置完好。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。絕緣良好。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。東莞市田禾物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在田禾最終全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。5．4各管理處組織架構圖（按目前第一期項目草擬）田禾客戶服務部共計9名。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設會計一名并向總公司負責）。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務管理有限公司 編寫： 目 錄 服務管理內(nèi)容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅