【正文】 檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）。品質管理部設品管員1名。最終將全面導入ISO9001：2000質量管理體系?！皞€性化”服務。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。4．1在小區(qū)全面導入ISO9001:2000國際質量體系。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現(xiàn)象。五、經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。（4）東莞市建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。塞納河畔接管驗收 ………………… 6 （詳細見物業(yè)管理架構圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質性準備工作。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。塞納河畔物業(yè)接管驗收分目錄 2．0物業(yè)接管驗收工作物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。（7）電梯使用合格證。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。、完好，型號與設計相符，工作正常。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。 田禾（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。4．2全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。4．7 ISO9001：2000質量保證體系田禾塞納物業(yè)管理公司組織架構圖考慮到田禾主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。工程維修部共計9名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。1太陽能統(tǒng)一編號。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 4．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）?！叭珕T首接責任制”。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。 物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗3人護衛(wèi)領班1人電工1人服務前臺1人文員1人護衛(wèi)巡邏崗4人清潔班10人管理員2人綠化工1人工程維修主管1人財務部收款1人護衛(wèi)服務主管1人泥水工1人人員配置及簡要說明：以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。三、物業(yè)入伙時的工作需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。（五）事務助理（1）、負責接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務和特約服務；（2）、負責多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務的實施；負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目；負責辦理房地產(chǎn)中介服務項目，并按規(guī)定收取費用；負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務內容的辦理；負責商務中心如打字、復印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務項目的辦理；負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打??；負責財務日常收費及財務報表制作等工作；協(xié)助客服主管工作；完成領導交辦的其它工作。（九）廚師負責保障員工的用餐標準和用餐質量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費；按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。下屬各部門員工各司其職，完成公司及領導安排的各項工作。銷售中心門口禮儀崗1名。再因田禾一、蓮花休閑廣場小區(qū)概況“蓮花休閑廣場小區(qū)”位于太倉市新區(qū)瀏太路北側、江申涇西側，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。(2)弱電系統(tǒng)。保證無火災安全隱患。制有應急處理方案。(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。(4)業(yè)主滿意率95%以上。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。月 物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。共用設備設施管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構。墻體及吊頂內埋設電線應使用套管。建立我公司覆蓋全太倉市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援。每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整。二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。1)給排水設備管理管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。排水管理。建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄。室內照明、通風保持良好。金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。日常保潔范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備注樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印擦公共防盜門 1次/周 無灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無灰塵擦窗戶 2次/月 無灰塵道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物路邊綠地 2次/天 無雜物水泵結合器 1次/周 無灰塵路燈柱 1次/周 無灰塵綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化?；ú輼淠鹃L勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿。房屋公共部門共用設施無蟻害。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。3)弱電設備管理每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異。備用應急發(fā)電機隨時起用。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患。三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查。結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。水電設施二次裝修管理。禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉。二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。四、為開展蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源(一)人員設置。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。停水提前1天通知。24小時值班。共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。最終將全面導入ISO9001：2008質量管理體系。樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。嚴格按公司的伙食標準購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。做好室內、室外庭園景點布置及換花工作。管理處組織架構（略）（1）、主要工作職責：（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）（1）、負責管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內容；（2）、負責管理中心財務監(jiān)督；（3）、負責對外聯(lián)系，處理好與地方政府關系、發(fā)展商關系；（4）、對上級部門負責，全面負責公寓式物業(yè)的服務與管理及運作；（5）、協(xié)調屬下各部門的合作關系；（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務成本?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。（1）、其項目和標準如下：樓宇本體；樓地面；內墻面、項棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃氣表；衛(wèi)生潔具；給水設施；排水管道；其他配電設施。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導入業(yè)內先進的管理體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，