【正文】 各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系。標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制)。各用電器具是否牢固。臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染?？茖W(xué)管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。外二次裝修管理。向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》。月 50元/位(二)溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無。房屋租售管理。(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。以上是我個(gè)人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請多給予賜教，實(shí)際到場人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）。每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時(shí)上報(bào)綠化班長?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購置。物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向物業(yè)公司公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。有交通標(biāo)識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識清楚。三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購置。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時(shí)同意其開設(shè)拉閘門也會(huì)造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。5．4各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項(xiàng)目草擬）田禾最終全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。防護(hù)設(shè)置完好。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。（3）聯(lián)系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產(chǎn)投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦π^(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。三．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識清楚、表面完好無損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時(shí)管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理（1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。“全員首接責(zé)任制”。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。塞納河畔一期物業(yè)管理處護(hù) 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護(hù) 衛(wèi) 領(lǐng)班2人電工7人 服務(wù)前臺 3人 文員 1人護(hù)衛(wèi)巡邏崗8人 停車場6人暫無 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財(cái)務(wù)部 收款1人 服務(wù)中心主任 環(huán)境綠化主管護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管泥水工 1人人員配置及簡要說明：田禾再因田禾（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。絕緣良好。憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費(fèi) 物業(yè)管理整體設(shè)想 堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。公共部分接管驗(yàn)收公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。（憑售樓處收樓通知書）入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；四、管理機(jī)制及人員架構(gòu)物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。客戶服務(wù)部共計(jì)9名。五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染。環(huán)境衛(wèi)生管理。(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。月 注：除項(xiàng)外項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)20%五、“蓮花休閑廣場小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞。(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯。每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱。發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住戶擁有一份歸屬感。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形。停電提前一天通知各用戶。供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。月 100元/位本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。(4)給排水系統(tǒng)。(六)常規(guī)性公共服務(wù)房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)(1)棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。人員配置及簡要說明：管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。（七）綠化工負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護(hù)管理。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。（7）電梯使用合格證。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理助理品質(zhì)管理部財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部各項(xiàng)目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問題還未確定需添加。各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。塞納河畔物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。借助東莞其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。塞納河畔物業(yè)入伙時(shí)的工作分目錄3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 物業(yè)入伙時(shí)的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。、風(fēng)機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。第二 公共配套設(shè)施: 、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。塞納入伙前的工作 ………………….3 （5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。四．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。分目錄 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系， 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。塞納河畔第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配