【正文】 各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系。標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制)。各用電器具是否牢固。臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染?？茖W管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。外二次裝修管理。向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》。月 50元/位(二)溝通服務至上組織、溝通、協調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無。房屋租售管理。(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準。(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。以上是我個人在現場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數可根據實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。服務中心配客戶服務主任1名； 現場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）。每天巡查本崗位所有綠化植物及設施是否正常，及時解決發(fā)現的問題，不能處理的要及時上報綠化班長?；驅﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產生的費用找發(fā)展商收取。（8）機電設備使用說明書。管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業(yè)公司公司財務負責?；驅﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產生的費用找發(fā)展商收取。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。5．4各管理處組織架構圖（按目前第一期項目草擬）田禾最終全面導入ISO9001：2000質量管理體系。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。防護設置完好。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。（3）聯系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾（4）聯系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議和商議燃氣開通相關事宜。其項目和標準如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。三．消防監(jiān)控設備、給水加壓設備型號數量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務協議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。“全員首接責任制”。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。塞納河畔一期物業(yè)管理處護 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護 衛(wèi) 領班2人電工7人 服務前臺 3人 文員 1人護衛(wèi)巡邏崗8人 停車場6人暫無 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財務部 收款1人 服務中心主任 環(huán)境綠化主管護衛(wèi)服務主管泥水工 1人人員配置及簡要說明：田禾再因田禾（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協議》等。四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。絕緣良好。憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄預收物業(yè)管理費一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費 物業(yè)管理整體設想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。品質管理部設品管員1名。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協議》等。公共部分接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。（憑售樓處收樓通知書）入伙工作流程圖：檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預收物業(yè)管理費3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；四、管理機制及人員架構物業(yè)公司組織機構設置圖考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。做好澆水、清理綠地內垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作?？蛻舴詹抗灿?名。五、ISO9001：2008質量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2008質量管理體系逐步建立、實施。(3)空調安裝統(tǒng)一。水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染。環(huán)境衛(wèi)生管理。(1)督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù)。反之，則誤會重重，隔閡加深。月 注：除項外項收費標準可上下浮動20%五、“蓮花休閑廣場小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛(wèi)生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞。(三)完善的日常物業(yè)管理服務A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四周、車輛進出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料。B、設備設施維護系統(tǒng)主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標號標志明顯。每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱。發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住戶擁有一份歸屬感。管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現象，管路有無塌腰變形。停電提前一天通知各用戶。供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等)。井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。月 100元/位本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。(6)聯系群眾，搞好群防群治。(4)給排水系統(tǒng)。(六)常規(guī)性公共服務房屋管理及維修養(yǎng)護(1)棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。塞納河畔屬商住結合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。人員配置及簡要說明：管理處設經理1名，目前可由物業(yè)經理兼任。（七）綠化工負責指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。（7）電梯使用合格證。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。沁源物業(yè)公司總經理物業(yè)公司總經理助理品質管理部財務部行政綜合事務部各項目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。各排水管暢通，無滲漏現象。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。會所因在建設中未列入此次人員配置內，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。各項目部各設管理處經理1名。塞納河畔物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。借助東莞其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。塞納河畔物業(yè)入伙時的工作分目錄3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 物業(yè)入伙時的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。、風機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。第二 公共配套設施: 、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。（8）機電設備使用說明書。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協議》等。塞納入伙前的工作 ………………….3 （5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。四．保安監(jiān)控設備；同消防監(jiān)控設備。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。分目錄 ISO9001：2000質量保證體系， 建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構及人員配置 ISO9001：2000質量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。塞納河畔第一期物業(yè)管理處設經理1名，目前可由物業(yè)經理兼任。塞納河畔屬商住結合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。（3）聯系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。五． 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配