【正文】 文化活動控制程序 檢查 管理處日檢 部門主管月檢 服務中心（辦公室）檔案管理服務過程的策劃年度工作方針目標管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準 新入伙方案 確定服務范圍 確定目標 實施 工作目標 質量目標 經(jīng)濟目標 其它目標 服務改進 顧客期望 合同、委托書 法律、法規(guī) 社會需求 公司質量目標 識別過程 程序 服務所需過程 各單位 控制能力 過程間相互關系 過程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過程中監(jiān)視方法 制定過程中檢驗方法 制定過程中實驗方法 制定過程中驗證方法 制定過程中確認方法：服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關部門 客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋保安部工程部財務部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡 檢查監(jiān)督機制：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查政府的各種考評：巡邏崗 大堂崗 車場崗 監(jiān)控崗 攝像監(jiān)控 防盜報警 電子門禁 消防報警 電子巡更 巡邏崗工作規(guī)程 大堂崗工作規(guī)程 車場崗工作規(guī)程 監(jiān)控崗工作規(guī)程 安全護衛(wèi)工作手冊 護衛(wèi)部 報警控制程序 人防 技防 24小時值班 安全管理：物業(yè)前期介入 設備前期管理 提出改進建議 設備的接管驗收 接管驗收控制程序 設備的建帳 工程部 管理處 全公司 管理區(qū)設備的標識管理 設備質量缺陷整改 驗收 顏色 工作狀態(tài) 設備使用管理 設備維修保養(yǎng)管理 管理處 計劃制定 設備檢查 實施 工程部 審批設備維修保養(yǎng)檢查 一級 二級 大修、中修 日常維護 更新改造統(tǒng)計設備完好率和紅旗設備率 設備安全管理 持證上崗 安全檢查 事故處理程序 設備封存及報廢管理 封存標識 報廢清單設備技術檔案資料管理 技術資料 質量記錄 運行記錄 巡查記錄 保養(yǎng)記錄 維修記錄 月檢記錄 申請、采購 驗證入庫建賬 田禾塞納物業(yè)管理公司組織架構圖考慮到田禾塞納物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。田禾地產(chǎn)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理理財品質管理部 財務部行政綜合事務部 各項目管理部5．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產(chǎn)總公司財務負責。品質管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。各項目部各設管理處經(jīng)理1名。5．4各管理處組織架構圖（按目前第一期項目草擬）田禾塞納河畔一期物業(yè)管理處護 衛(wèi) 固 定 崗 19人 護 衛(wèi) 領班2人電工7人 服務前臺 3人 文員 1人護衛(wèi)巡邏崗8人 停車場6人暫無 清潔 班11人管理員 3 人 社區(qū)文化 1`人 綠化 工2人 工程維修 主管 財務部 收款1人 服務中心主任 環(huán)境綠化主管護衛(wèi)服務主管泥水工 1人人員配置及簡要說明：田禾塞納河畔第一期物業(yè)管理處設經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。服務中心配客戶服務主任1名；現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）?？蛻舴詹抗灿?名。工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。護衛(wèi)服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務部共計36名。環(huán)境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按30006000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設會計一名并向總公司負責）。樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。會所因在建設中未列入此次人員配置內，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾塞納河畔屬商住結合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務管理有限公司 編寫： 目 錄 服務管理內容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；組織開展社區(qū)文化娛樂活動；整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合小區(qū)的銷售。1太陽能統(tǒng)一編號。1．1成立項目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調整：（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質性準備工作。（2）入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，3《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（3）建筑工程驗收質量保證書。（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7）機電設備使用說明書。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施:、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。、小品牢固，完好，安全。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。:設備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。三．保安監(jiān)控設備；四、經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡及可視對講線已穿通至戶內。（4）室內衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。 4．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用