【正文】 線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；組織開展社區(qū)文化娛樂活動；整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。（7）機電設(shè)備使用說明書。三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。第二 公共配套設(shè)施:、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。三．保安監(jiān)控設(shè)備；四、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。（5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。借助其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機電設(shè)備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責任制”。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務(wù)預算，并向物業(yè)公司公司財務(wù)負責。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關(guān)事宜。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（8）機電設(shè)備使用說明書。（3）、機電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機、風機；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務(wù)指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；《房屋驗收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。（5）、行政人事部1名。（三）工程主管（3000元—3500元）（1）、負責維修班的管理工作和維修技能培訓；（2）、負責機電設(shè)備維修養(yǎng)護，機電設(shè)備保養(yǎng)計劃的制定；（3）、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理；（4）、負責住戶維修和回訪工作；（5）、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；（6）、負責住戶室內(nèi)維修的管理工作；（7）、完成領(lǐng)導交辦的其它工作。每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時上報綠化班長。完成領(lǐng)導交代的其它任務(wù)。每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進行一次徹底清洗。主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣，在保證伙食費不超標的前提下，及時合理調(diào)整飲食口味。服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）。護衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設(shè)班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按30006000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制：日常管理運作模式；服務(wù)質(zhì)量過程控制機制；檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制；安全管理機制；設(shè)備管理機制；專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理；計劃制定；設(shè)備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設(shè)施管理；設(shè)備、設(shè)施控制程序；月工作計劃；設(shè)備管理手冊；供方選擇；檔案管理客戶信息反饋機制第四篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準根據(jù)蓮花休閑廣場小區(qū)的實況，我司確定蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。故障及時排除。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準。排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。(3)車輛出入管理嚴格，有登記。(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。(2)實行標準化清掃保潔。綠化管理(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。房屋租售管理。(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。三、公司擬采取的管理方式“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。(二)溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。職位 人數(shù) 負責內(nèi)容管理部總經(jīng)理 1人 負責總體工作安排、業(yè)主溝通工程人員 3人 負責設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費保潔綠化人員 4人 負責保潔綠化保安人員 10人 負責崗亭、車輛出入、巡邏注：財務(wù)人員由總公司兼任。月 50元/位進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議。培訓內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等)1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔。外二次裝修管理。公共部位嚴禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。外墻體埋設(shè)管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。對危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。對出租戶管理租戶在小區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。車輛交通及道路管理樓宇停車場（庫）有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記?？茖W管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染。對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單。汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕。各用電器具是否牢固。制訂突發(fā)事件應急方案。照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制)。房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫。對樓宇綠化進行改進、栽種。項 目 措 施 標 準綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透草皮 修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整雜草 清除(每周一次)確?；緹o雜草防蟲 病蟲害防治(一年2次)無病蟲害養(yǎng)護 施肥(一年4次)綠化生長旺盛喬灌木 修剪造型一年4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標準，對業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設(shè)施進行維護保養(yǎng)。各項活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系。1)、日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求