【正文】 1)、日常服務設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求。項 目 措 施 標 準綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透草皮 修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整雜草 清除(每周一次)確?；緹o雜草防蟲 病蟲害防治(一年2次)無病蟲害養(yǎng)護 施肥(一年4次)綠化生長旺盛喬灌木 修剪造型一年4次E、共用設施管理系統(tǒng)制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)。房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫。每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。制訂突發(fā)事件應急方案。配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單。四是完善設備管理和定期維修制度。設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。車輛交通及道路管理樓宇停車場（庫）有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記。對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死。公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議。職位 人數(shù) 負責內容管理部總經(jīng)理 1人 負責總體工作安排、業(yè)主溝通工程人員 3人 負責設備、設施維修、保養(yǎng)車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費保潔綠化人員 4人 負責保潔綠化保安人員 10人 負責崗亭、車輛出入、巡邏注：財務人員由總公司兼任。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。三、公司擬采取的管理方式“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。(2)制有居民精神文明建設公約。室內裝飾裝修管理(二次裝修)。(2)實行標準化清掃保潔。(3)車輛出入管理嚴格，有登記。排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制：日常管理運作模式；服務質量過程控制機制；檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制；安全管理機制；設備管理機制；專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理；計劃制定；設備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設施管理；設備、設施控制程序；月工作計劃；設備管理手冊；供方選擇；檔案管理客戶信息反饋機制第四篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設計特點，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。會所因在建設中未列入此次人員配置內，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。護衛(wèi)服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣，在保證伙食費不超標的前提下，及時合理調整飲食口味。完成領導交代的其它任務。（三）工程主管（3000元—3500元）（1）、負責維修班的管理工作和維修技能培訓；（2）、負責機電設備維修養(yǎng)護，機電設備保養(yǎng)計劃的制定；（3）、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理；（4）、負責住戶維修和回訪工作；（5）、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡和溝通，做好房屋保修工作；（6）、負責住戶室內維修的管理工作；（7）、完成領導交辦的其它工作。（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。（3）、機電設備：電梯；變配電設備；發(fā)電機、風機；消防監(jiān)控設備；保安監(jiān)控設備；同消防監(jiān)控設備；經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。借助其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。（5）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。三．保安監(jiān)控設備；四、經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。第二 公共配套設施:、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。（7）機電設備使用說明書。 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務管理有限公司 編寫： 目 錄 服務管理內容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；組織開展社區(qū)文化娛樂活動；整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設會計一名并向總公司負責）?？蛻舴詹抗灿?名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在田禾每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。東莞市田禾小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。 機電設備: :設備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。塞納入伙時的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構人員及配備………… 16 田禾塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。 田禾（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。五． 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。機房設置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質量體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理 計劃制定 設備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設施管理設備、設施控制程序 月工作計劃 設備管理手冊 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標 安全保衛(wèi)工作手冊 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)文化活動控制程序 檢查 管理處日檢 部門主管月檢 服務中心（辦公室）檔案管理服務過程的策劃年度工作方針目標管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準 新入伙方案 確定服務范圍 確定目標 實施 工作目標 質量目標 經(jīng)濟目標 其它目標 服務改進 顧客期望 合同、委托書 法律、法規(guī) 社會需求 公司質量目標 識別過程 程序 服務所需過程 各單位 控制能力 過程間相互關系 過程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過程中監(jiān)視方法 制定過程中檢驗方法 制定過程中實驗方法 制定過程中驗證方法 制定過程中確認方法：服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關部門 客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋保安部工程部財務部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡 檢查監(jiān)督機制：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查政府的各種考評：巡邏崗 大堂崗 車場崗 監(jiān)控崗 攝像監(jiān)控 防盜報警 電子門禁 消防報警 電子巡更 巡邏崗工作規(guī)程 大堂崗工作規(guī)程 車場崗工作規(guī)程 監(jiān)控崗工作規(guī)程 安全護衛(wèi)工作手冊 護衛(wèi)部 報警控制程序 人防 技防 24小時值班 安全管理：物業(yè)前期介入 設備前期管理 提出改進建議 設備的接管驗收 接管驗收控制程序 設備的建帳 工程部 管理處 全公司 管理區(qū)設備的標識管理 設備質量缺陷整改 驗收 顏色 工作狀態(tài) 設備使用管理 設備維修保