【正文】 1)、日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求。項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整雜草 清除(每周一次)確?；緹o(wú)雜草防蟲 病蟲害防治(一年2次)無(wú)病蟲害養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木 修剪造型一年4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫。每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案。配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。車輛交通及道路管理樓宇停車場(chǎng)（庫(kù)）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記。對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死。公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)1)、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議。職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容管理部總經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通工程人員 3人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)車管員/收銀員 2人 停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)保潔綠化人員 4人 負(fù)責(zé)保潔綠化保安人員 10人 負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。三、公司擬采取的管理方式“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生。組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。(三)建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制：日常管理運(yùn)作模式；服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制；檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制；安全管理機(jī)制；設(shè)備管理機(jī)制；專業(yè)化運(yùn)作模式：日常物業(yè)管理；計(jì)劃制定；設(shè)備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設(shè)施管理；設(shè)備、設(shè)施控制程序；月工作計(jì)劃；設(shè)備管理手冊(cè)；供方選擇；檔案管理客戶信息反饋機(jī)制第四篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長(zhǎng)2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。主動(dòng)了解市場(chǎng)菜價(jià)，了解就餐人員對(duì)伙食的意見和飲食習(xí)慣，在保證伙食費(fèi)不超標(biāo)的前提下，及時(shí)合理調(diào)整飲食口味。完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。（三）工程主管（3000元—3500元）（1）、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn)；（2）、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的制定；（3）、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理；（4）、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作；（5）、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；（6）、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作；（7）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。（3）、機(jī)電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂(lè)。借助其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。（5）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。三．保安監(jiān)控設(shè)備；四、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。八．停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。第二 公共配套設(shè)施:、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無(wú)銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。（7）機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書。 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號(hào)：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構(gòu)人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；組織開展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé)）?？蛻舴?wù)部共計(jì)9名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使生活在田禾每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。東莞市田禾小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。 機(jī)電設(shè)備: :設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。塞納入伙時(shí)的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構(gòu)人員及配備………… 16 田禾塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。 田禾（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無(wú)翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無(wú)污漬。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。六．樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠，無(wú)滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。（8）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂(lè)。5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式：日常物業(yè)管理 計(jì)劃制定 設(shè)備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序 月工作計(jì)劃 設(shè)備管理手冊(cè) 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標(biāo) 安全保衛(wèi)工作手冊(cè) 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)文化活動(dòng)控制程序 檢查 管理處日檢 部門主管月檢 服務(wù)中心（辦公室）檔案管理服務(wù)過(guò)程的策劃年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖 公司 管理處 管理處矩陣圖 批準(zhǔn) 新入伙方案 確定服務(wù)范圍 確定目標(biāo) 實(shí)施 工作目標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 其它目標(biāo) 服務(wù)改進(jìn) 顧客期望 合同、委托書 法律、法規(guī) 社會(huì)需求 公司質(zhì)量目標(biāo) 識(shí)別過(guò)程 程序 服務(wù)所需過(guò)程 各單位 控制能力 過(guò)程間相互關(guān)系 過(guò)程的資源需求 配備人員 配備物資資源 制定控制方法 制定過(guò)程中監(jiān)視方法 制定過(guò)程中檢驗(yàn)方法 制定過(guò)程中實(shí)驗(yàn)方法 制定過(guò)程中驗(yàn)證方法 制定過(guò)程中確認(rèn)方法：服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門 客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋保安部工程部財(cái)務(wù)部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢 檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì)外部檢查政府的各種考評(píng)：巡邏崗 大堂崗 車場(chǎng)崗 監(jiān)控崗 攝像監(jiān)控 防盜報(bào)警 電子門禁 消防報(bào)警 電子巡更 巡邏崗工作規(guī)程 大堂崗工作規(guī)程 車場(chǎng)崗工作規(guī)程 監(jiān)控崗工作規(guī)程 安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè) 護(hù)衛(wèi)部 報(bào)警控制程序 人防 技防 24小時(shí)值班 安全管理：物業(yè)前期介入 設(shè)備前期管理 提出改進(jìn)建議 設(shè)備的接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收控制程序 設(shè)備的建帳 工程部 管理處 全公司 管理區(qū)設(shè)備的標(biāo)識(shí)管理 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 驗(yàn)收 顏色 工作狀態(tài) 設(shè)備使用管理 設(shè)備維修保