【正文】 并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。六．樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。塞納河畔第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。分目錄 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系， 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。達(dá)到“無為而治、和諧共存”的管理境界。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。憑售樓處收樓通知書3．4 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄 預(yù)收物業(yè)管 理費(fèi)3個(gè)月 文件存檔 房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處 簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處 填寫業(yè)主資料交回管理處 辦理入伙手續(xù) 請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費(fèi) 物業(yè)管理整體設(shè)想分目錄 管理服務(wù)整體設(shè)想堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。四．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。、小品牢固，完好，安全。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。（3）東莞市建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。塞納入伙前的工作 ………………….3 （2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。第二 公共配套設(shè)施: 、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。八．停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。、風(fēng)機(jī)型號(hào)與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。塞納河畔物業(yè)入伙時(shí)的工作分目錄3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 物業(yè)入伙時(shí)的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。借助東莞其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。“社區(qū)文化活動(dòng)”為紐帶，融入對業(yè)主的尊重與關(guān)懷。塞納河畔物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。塞納物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問題還未確定需添加。1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。、小品牢固，完好，安全。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理助理品質(zhì)管理部財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部各項(xiàng)目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。第三篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案（試行）一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。（7）電梯使用合格證。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。（4）、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。（七）綠化工負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護(hù)管理。非規(guī)定用餐時(shí)間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。人員配置及簡要說明：管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。美麗的社區(qū)，更需要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。(六)常規(guī)性公共服務(wù)房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)(1)棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。保證系統(tǒng)正常工作。(4)給排水系統(tǒng)。共用設(shè)施管理。(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。(七)針對性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。(三)締造親善的社區(qū)文化創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。月 100元/位開展管理工作前3個(gè)月。通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。安全防范管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水。動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象。停電提前一天通知各用戶。操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形。在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備。D、綠化維護(hù)系統(tǒng)制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住戶擁有一份歸屬感。代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地。綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。每年一次清理化糞池、污水井。每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱。“五定”是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注。(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)總體安全環(huán)境管理在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料。不得在無梁板上砌筑檣體。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞。進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患。配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等。1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。月 注：除項(xiàng)外項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)20%五、“蓮花休閑廣場小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。環(huán)境衛(wèi)生管理。保安及車輛管理。水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染。(3)消防系統(tǒng)。(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé)）?？蛻舴?wù)部共計(jì)9名。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴(yán)密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。（憑售樓處收樓通知書）入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月；文件存檔；房屋鑰匙交接；