【正文】 工、驗收等工作，保證物業(yè)項目的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。 為了使相關(guān)方對我公司情況及業(yè)務(wù)范圍有著基礎(chǔ)的了解，特編制了本服務(wù)方案，可分別供需要提供物業(yè)服務(wù)的需求方參考。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營銷消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊意情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會生存質(zhì)量和整個城市文明程度的一個重要指標(biāo)。前期介入管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有相物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。 有利于物業(yè)保值升值。二、在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營銷消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。三、竣工驗收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用?！　??！　　ＴO(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，做到業(yè)主信息實時更新，業(yè)主問題實時跟進反饋落實。（1）審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；　　從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位。（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。（2）機電設(shè)備及建材的資料。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有：　　(一)接管驗收應(yīng)提交的資料　　1．新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料　　(1)產(chǎn)權(quán)資料：　　工程合同及開、竣工報告；　　新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；　　房屋分戶使用清冊：　　　　(3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定?！　?2)衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。　　(6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。主要有如下內(nèi)容：　　(1)檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機、排煙閥加壓風(fēng)機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。服務(wù)持續(xù)改進定期對員工進行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)；定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；全面開展促進銷售的商業(yè)的文化活動；開展形式各異的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南開辟小區(qū)內(nèi)信息交流一角、小區(qū)消防安全宣傳欄等。第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓(xùn)一、房屋管理 1． 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。3． 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。10． 建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。6． 樓道燈公共照明設(shè)備完好率95%以上。2． 按照規(guī)定線路和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點部位每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。8． 定期對服務(wù)人員進行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。8． 對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。3． 草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。整個培訓(xùn)是一個不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進的過程?！　?，應(yīng)馬上用對講機通知警衛(wèi)隊長，講清發(fā)案位置，并通知各門衛(wèi)將大門控制起來。，應(yīng)盡快通知保安隊長，值班室經(jīng)請示保安部經(jīng)理后可迅速撥打110講明情況，并要求到發(fā)案現(xiàn)場處理，保安隊長應(yīng)組織人員保護好發(fā)案現(xiàn)場。（3） 小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電的應(yīng)急措施（四）突發(fā)性群體事件處置預(yù)案　　應(yīng)急準(zhǔn)備　?。?）中心成立突發(fā)性群體事件處置領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組要加強信訪工作的具體領(lǐng)導(dǎo)，密切關(guān)注信訪動態(tài)，要突出做好預(yù)防工作；負(fù)責(zé)與相關(guān)科室做好信訪接待工作，參與研究答復(fù)意見、解釋有關(guān)政策法規(guī)，做好來訪群眾的思想政治工作；負(fù)責(zé)對事件解決的跟蹤、催辦、反饋工作?！　。?）對一些糾纏、侮辱、毆打接待人員及嚴(yán)重?fù)p壞接待場所公共財物等非正常上訪行為的，可商請公安機關(guān)采取必要措施。7． 物業(yè)配合警方開展各項處理工作，并及時做好記錄并上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。共同維護小區(qū)公共衛(wèi)生。 日常服務(wù)報價項目類別收費標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）費用組成內(nèi)容比例分項比例人員成本比例資產(chǎn)購置比例低耗用品比例辦公費比例物業(yè)服務(wù)費住宅綜合管理服務(wù)清潔衛(wèi)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護園林綠化公共秩序維護商鋪電梯消防維護運行費電梯房電費維護費設(shè)備保險費年檢費耗材更換二次加壓費住宅10元/戶/月電費維護費 服務(wù)承諾1． 公司將配備專業(yè)的管理服務(wù)人員，切實保證用一流的人員提供一流的服務(wù)；2． 充分調(diào)動我公司的社會資源，為被服務(wù)企業(yè)解決實際困難；3． 充分利用我公司的物質(zhì)資源，保證服務(wù)工作的順利展開；4． 各項工作嚴(yán)格按照約定的合同、計劃執(zhí)行；5． 對于合同中明確的咨詢內(nèi)容，在整個服務(wù)過程中將不向貴公司提出任何合同以外的費用要求。通過本方案，相信能令貴小區(qū)對我司有一個較全面的認(rèn)識和了解。6． 業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。（1） 、設(shè)想及安排1． 突出特點：開展小區(qū)文化活動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色；2． 找準(zhǔn)切入點，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動；3． 把握基本點，吸引業(yè)主廣泛參與，喜聞樂見；4． 設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的聯(lián)誼活動，增進業(yè)主（使用人）之間的交流。（六）小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑物品的應(yīng)急程序本應(yīng)急程序的要點是：防范易燃易爆有毒有害物品傷害事故1． 收到可疑郵包或發(fā)現(xiàn)可疑物品的任何人員都要在第一時間向值班經(jīng)理和總經(jīng)理報告。　?。?）相關(guān)科室接到接訪通知后，科長或副科長要立即到達(dá)指定地點參與接訪工作。1． 所有分包單位和個人一旦發(fā)現(xiàn)或了解到發(fā)生傳染病，應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)將情況報告給經(jīng)理部突發(fā)事件應(yīng)急小組的日常管理部門即安全環(huán)保部，該單位或該個人以及項目經(jīng)理部都有責(zé)任在盡可能短的時間內(nèi)按照法律法規(guī)的要求向附近的醫(yī)療保健機構(gòu)或者衛(wèi)生防疫機構(gòu)報告。巡邏哨接到報告后應(yīng)在最短時間內(nèi)趕到發(fā)案現(xiàn)場，協(xié)助門口哨兵保護現(xiàn)場。崗前培訓(xùn)是指新員工上崗培訓(xùn)，目的是使遠(yuǎn)紅了解項目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。5． 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。10． 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。2． 公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3． 住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。8． 雨水井、化糞井每季檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1． 維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。5． 運用計算機對業(yè)主資料、收費 管理、日常辦公等進行管理。3． 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報告有關(guān)部門依法處理。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行?！　?3)檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。主要有如下內(nèi)容：　　(1)檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。主要有如下內(nèi)容：　　(1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好三防措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))?！　　　?1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。　　(5)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定?！　?2)技術(shù)資料：　　砂漿、混凝土試塊試壓報告；　　圖紙會審記錄；　　用地批準(zhǔn)文件；　　進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)。參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。（2）根據(jù)項目特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之一。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。　　。第三章 前期物業(yè)管理初期設(shè)想及管理要點物業(yè)前期介入作為開發(fā)的一個后勤部門開展工作，是物業(yè)行業(yè)經(jīng)過多年探索的成功經(jīng)驗，在全國一二線城市采用這種模式對樹立開發(fā)公司的良好品牌的提高入住率具有舉足輕重的作用。四、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的