【正文】 發(fā)運行故障。，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。，明確火災(zāi)緊急疏散程序。（六）、按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。 專項特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。 檔案管理 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。顧客服務(wù) 接待服務(wù)——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。一、管理內(nèi)容：從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；1參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場，引導(dǎo)消費，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。______________由____________開發(fā)建設(shè)，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）※ 《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ※ 《杭州市物業(yè)管理條例》※ 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》 ※樓書※ 浙江XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定 管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造________的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對__________（小區(qū)）實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進行嚴(yán)格的驗收工作。（一）管理內(nèi)容：常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（一）管理內(nèi)容：做好消防監(jiān)控中心的管理；做好消防設(shè)施、器材的管理；保持消防通道的暢通；加強裝修期間的消防安全管理；嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查：（1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用；（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固；對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢；（二）管理措施小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。（一）管理內(nèi)容：參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；實施所制訂的工作計劃和措施；對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。智能化系統(tǒng)的管理和維護（一）建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍將組建一支精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。（三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：主任___人；副主任___人；管理部：管理員___人，會館中心管理員___人；工程部：主管___人，維修工___人；保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。（二）物管支出：______元/年工資：______元/年；（1）主任1人（2）管理員（3）工程主管（4）日常維修人員（5）高配值班人員3人為國家硬性規(guī)定）（6）保安隊長年（7）保安人員（含監(jiān)人員）（8）消控中心年（9）車管員元/年（10）清潔工年（11）綠化工工作餐費：______元/年；______元/年______元/年______元/年______ 元/年______元/年（3人______ 元/元/年______元/____________元/______元/年______（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）福利、教育、工會經(jīng)費：______元/年；（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經(jīng)費為2%）社會保險費：______元/年；（1）養(yǎng)老金、工傷、生育（?%計提）：______元/年（2）醫(yī)療保險（?人的8%計提）：______元/年（3）失業(yè)保險（交納基數(shù)100元/月?人的2%計提）：______元/年辦公費：______元/年；（1）辦公耗費：______元/年（2）交通費：______元/年（3）通訊費：元/年 電話費：元/年手機費：元/年（配置人員：主任、工程主管）傳呼機費：元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊長）（4）服裝費：元/年 管理人員：元/年維修、車管員、消控人員、清潔工：元/年保潔費用：元/年； 清潔用品消耗費：元/年綠化費：元/年；（1）公共區(qū)域花卉盆景費：元/年（按市場租賃價及天數(shù)計）（2）節(jié)假日布置費：元/年（3）綠化工具、用藥費：元/年保安耗費：元/年；（1）保安公司管理費：元/年（2）保安耗材費：元/年（3）保安服裝費：元/年共用設(shè)施設(shè)備維修費：元/年；（1）電梯維護、年檢費：元/年（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護、材料費：元/年（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修）固定資產(chǎn)折舊費：元/年；1遞延資產(chǎn)攤銷費：元/年；1不可預(yù)見費費（前11項之和的1%）：元/年；1稅金：元/年。（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。十一、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；專人管理蓄水池，定時開放。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理； ? 裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。（2）巡邏崗的任務(wù)：? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對、接收各類標(biāo)識。（二）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：大廈內(nèi)物品搬運；各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；機動車輛清洗：提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)；提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；商務(wù)中心服務(wù)；辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護；辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)；辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；代訂車、船、機票；1代訂代送飲用水。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備項目評估細(xì)則規(guī)劃設(shè)計評估的程序此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。CPM將機關(guān)新大院項目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、認(rèn)識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點（二）項目定位二、工作重點和零風(fēng)險工程（一）三個重點（二）零風(fēng)險工程三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式（三）管理目標(biāo)兩項承諾四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則）（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)