【正文】 養(yǎng)管理 管理處 計劃制定 設備檢查 實施 工程部 審批設備維修保養(yǎng)檢查 一級 二級 大修、中修 日常維護 更新改造統(tǒng)計設備完好率和紅旗設備率 設備安全管理 持證上崗 安全檢查 事故處理程序 設備封存及報廢管理 封存標識 報廢清單設備技術檔案資料管理 技術資料 質量記錄 運行記錄 巡查記錄 保養(yǎng)記錄 維修記錄 月檢記錄 申請、采購 驗證入庫建賬 田禾綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合小區(qū)的銷售。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系。、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理計劃制定設備管理 清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理設施管理設備、設施控制程序月工作計劃設備管理手冊檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī) 公共秩序維護工作手冊安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查服務中心（辦公室）檔案管理： 服務中心主任服務中心根據(jù)類別，分別通知有關部門客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋公共秩序維護部工程部財務部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網(wǎng)絡：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢，抽檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢檢查、監(jiān)督體系半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查：巡邏崗車場崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程車場崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程秩序維護工作手冊護衛(wèi)部報警控制程序人防技防24小時值班安全管理 沁源物業(yè)管理公司組織架構圖考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。各項目部各設管理處經(jīng)理1名。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（4）、室內部分接管驗收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡、可視對講；室內衛(wèi)生間、廚房防水；燃氣管道、純凈水管；地腳線；預埋線；土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。（3）、品質管理部設品管員1名。（四）安全主管（3000元—3500元）（1）、負責護衛(wèi)班的管理工作；（2）、負責安全護衛(wèi)培訓、考核工作；（3）、負責停車場管理工作；（4）、完成領導交辦的其它工作。（八）出納嚴格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；做好管理費催收工作；制作管理費催收單，做好收支賬目；定期進行現(xiàn)金盤點，進行賬實核對，發(fā)生差錯及時匯報。做好消防工作，開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關好，杜絕意外事故發(fā)生。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“花休閑廣場小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。接地電阻每3年檢測1次。消防疏散通道暢通。遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。(4)停車場（庫）停放整齊，場地整潔。(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。(一)標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。(二)綜合效益簡要分析蓮花休閑廣場小區(qū)綜合管理費暫定標準為(以下收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：管理費 維修金、小高層住宅暫定為 進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問。二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《江蘇省物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《太倉市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉市物業(yè)服務收費管理實施細則》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。土建二次裝修管理。二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞。在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄。非機動車車輛按規(guī)定位置停放。本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。停水提前一天通知住用戶。每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好。建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄。導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象。消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。C、環(huán)境保結系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改。便民服務“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案。4)消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合。配電房管理。2)供電設備管理供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等)。生活用水的水質符合衛(wèi)生標準。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修?？照{安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集。確保樓宇內業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對小區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳細巡邏路線及頻次。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管。窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側。環(huán)境衛(wèi)生管理。2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。(二)物業(yè)管理的啟動1)、產(chǎn)權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照)。(一)前期準備公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案。根據(jù)所確定的管理方案及實地考察，按物業(yè)管理面積進5萬平方米計算,本公司“太倉元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設置工作人員20人。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。社區(qū)文化(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。(4)綠化完好率達到95%以上。(1)環(huán)衛(wèi)設施完備。(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用。(1)供電系統(tǒng)。滿意率達95%以上。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。工程維修部共計9名。多購買營養(yǎng)豐富的菜質，確保就餐人員的健康和成長。負責定期保養(yǎng)各種園林機械設備，保證機械設備處于正常的工作狀態(tài)。（二）客服行政主管（3000元—3500元）（1）、負責服務中心的管理工作及考勤；（2）、負責辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；（3）、負責接待客戶投訴問題的跟進；（4）、負責行政人事工作的管理；（5）、負責小區(qū)清潔、綠化肥廠服務質量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務工作達標；（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。（2）、公共配套設施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設計、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱；保安崗亭、保安道閘；停車場地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護坡，檔土墻；臺階；招牌，廣告牌。（3）建筑工程驗收質量保證書。（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關事宜。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名?！皞€性化”服務。5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。（4）室內衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。、完好，型號與設計相符，工作正常。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。環(huán)境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按30006000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。服務中心配客戶服務主任1名；現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主